近段时间，包括金科股份、新城控股、泰禾集团、光明地产等多家房企均收到交易所的问询，问询方向与公司负债、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来等相关。
业内人士认为，监管部门的问询，释放了对高杠杆运营的房企更严苛的信号。当前的发展形势下，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。随着国家的持续调控，未来房企销售将面临更大的挑战。
金科净利增幅远超营收增幅引疑云
5月20日，深交所针对金科股份净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11个问题向金科股份发来问询函，并要求其于5月27日前回复。据悉，2018年金科股份净利润的大幅增长成为年报的亮点，但净利润增幅远超营收增幅，而且在整体债务增加的情况下金科股份的财务费用却有所降低，这为利润增长带来疑云。
从问询函具体内容看，利润方面，2018年金科股份报告期内实现营业收入412.33亿元，同比增长18.63%；归属于母公司净利润38.85亿元，同比增长93.85%，毛利率同比增长8.05%；经营活动现金流量净额由2017年的-84.85亿元，大幅改善至13.29亿元。据此，深交所要求金科股份就净利润增幅远超营业收入的原因、毛利率增长的原因、经营活动现金流改善的原因等进行说明。
偿债能力方面，针对金科股份较高的资产负债率以及出现下降的偿债指标，深交所要求金科股份分析说明短期是否存在偿债风险等问题，并要求公司说明维持较高货币资金余额的合理性。在存货方面，深交所要求金科股份详细说明本期存货大幅增加的原因，以及说明存货变动与相关现金流数据变动的匹配性等问题。
多家房企均收到交易所问询函
事实上，近期被问询的房地产企业不止金科股份一家，包括新城控股、泰禾集团、光明地产等房企在内，近期都遭到交易所问询。5月8日晚间，深交所针对泰禾集团2018年年报和2019年一季报内容出具问询函，涉及内容包括现金流、回款情况、偿债能力、销售额、存货高企、自持商业出租率低、改变房地产用途、关联交易等19个问题，集中在公司偿债能力不足、销售额披露信息和资产评估方式不透明、关联交易披露信息不足、现金流量表异动等方面。深交所要求泰禾在5月15日之前作出书面回复。到了5月15日晚间，泰禾集团发布公告称，将延迟回复深圳证券交易所公司部问询函，但没有公布具体回复时间。泰禾集团给出的理由是，问询函涉及内容较多，且部分内容需要年审会计师发表意见。
此外，在嘉凯城的问询函中，交易所关注嘉凯城目前的财务状况，以及院线业务与大股东恒大集团之间的同业竞争问题。嘉凯城在回复中指出，嘉凯城拥有的存货及投资性房地产等可变现存量项目资产的现金流入，足以补充流动性和偿还公司到期借款，2019年将加快去化力度。同时，公司院线业务与恒大院线的同业竞争问题将在2019年7月31日前解决。
而日前光明房地产集团股份有限公司也发布公告表示，收到上海证券交易所的问询函，要求光明地产在重组标的业绩、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来等方面进行补充披露。
专家：有些企业美化财报掩盖问题
有业内人士指出，监管部门的问询，释放了对高杠杆运营的房企更严苛的信号。实际上，从房企近几年拿地成本、市场变化也可见，房企未来仍存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。 “一般来讲，房企的营收和利润增长都会出现同步的情况。”业内资深财务分析人士表示，“对于利润增速高于营收增速的情况，剔除非经常性损益后出现这种情况需要考虑的一个方面是收入增加，是不是收入结构发生了变化，比如毛利很高的产品销售增加。另外就是费用是否下降，下降的原因是什么。从金科股份的财报来看，主要是毛利率大幅度提高、利息收入大幅度增长。”
财经评论员严跃进表示，各类上市公司频频收到类似问询函，说明监管层的管控力度加大，尤其是房地产企业本身规模较大的更容易受到监管。他表示，各类企业经营过程中，更是需要注重合规运作，尤其是在资产负债数据、盈利数据、融资数据等方面需要规范。
地产专家邓浩志表示，对于上市企业而言，财报决定了投资者信心，决定了股价。去年楼市出现规模收缩，盈利水平下降，部分项目滞销等情况。为了财报“好看”，某些企业会进行“美化”处理，比如为提高某个财务周期的销售收入或利润，通过关联交易实现——左手卖给右手，或者把库存转到投资性房地产科目，把滞销的存货转为固定资产等等。这些做法会让财报更好看，但本质是掩盖经营中出现的问题。
监控问询将成常态 房企需平衡高负债
业内人士指出，房企的扩张和发展需要平衡高负债。据了解，目前行业平均资产负债率在80%左右。从2018年到2019年排名前列季度同期数据比较来看，房企杠杆优化明显。东方财富网金融终端数据显示，2019年排名前列季度房地产上市公司经营活动产生现金流为负的上市房企有85家，包括万科、新城控股、华夏幸福在内的三家排名前十的房地产企业，行业整体平均数为-36.1%，对比2018年同期，房地产上市公司经营活动产生的现金流与销售额比值为负数的房企有101家，包括排名前列的大型房企万科、中南建设、华夏幸福、新城控股，行业整体平均数为-287.4%，同比减少251.3%。此外，从利润角度分析，2018年排名前列季度房企净利润与营业总收入比值，行业平均值为-26.6%，而2019年排名前列季度行业平均值为-42.9%，减少16.4%。
业内人士表示，如此看来，当前的发展形势下，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，随着国家的持续调控，未来的房企销售将面临更大的挑战，房企将由高速增长转向有质量增长，要积极变革，有望在杠杆稳步下降的情况下实现收入和盈利能力的同步增长，提升利润率，强销售，缓拿地，多结算，逐步降低杠杆水平，从而降低行业风险。
业内人士表示，后续监管会成为常态，开发商需要进一步明确经营思路，对于一些不合规的还是需要积极进行督查。从当前此类企业发展来看，肯定是面临了很多问题，交易所的督查可能会使投资者对于一些被点名的房企有所顾虑。
严跃进表示，从企业发展的角度看，后续企业一定要合规经营，尤其是在刻意调低负债数据、亏大盈利数据等方面更是需要严谨操作。
来源：信息时报
