对于资本市场的投资者而言，上市企业由于定期披露公告的规则限制，信息透明度往往更高。反之，他们对于非上市企业则仿若雾里看花，永远都隔了一层。
因此，当非上市企业在特定场合进行信批，便会给外界一个近距离观察它的窗口。较新提供这种窗口的企业，是前中国首富刘永好旗下的地产公司。
近期，四川新希望房地产开发有限公司（简称新希望地产）公开发行2019年公司债券状态更新为“已反馈”。该公司拟发行规模为17亿元，募集资金扣除相关费用后拟用于偿还三年前发行的两笔债券。
今年以来国内融资紧张程度有所缓解，相当数量的房地产企业采取了包括公司债、中期票据、超短债等方式“借新还旧”，这本不是稀罕之事。不过，新希望地产这份长达150多页的发债公告修订版，所透露的信息远远超过发债本身。
它详细地记录着刘氏家族近几年运营房地产的秘密。
规模增长
观点地产新媒体查询，尽管刘永好最早于1982年创立新希望集团，但直到1997年才成立地产公司。当时正处中国进一步深化城镇住房制度改革前夕，1998年诞生的企业还包括海伦堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、金科、俊发等。
时至如今，上述同龄房企大多已实现上市，部分企业也成为“千亿俱乐部”成员，另一部分仍在为500亿而努力，房地产行业的分化在它们身上已逐渐显露痕迹。
以新希望地产为例，2016年该公司销售金额仅为145.60亿元，只有两个城市的销售超过20亿元，分别是温州78.30亿元、成都27.02亿元；同期，成都另一家房企蓝光得益于全国化布局以及上市，销售则突破301亿元，同比增长近70%。
至2018年，新希望地产的销售额增长至316.63亿元，同比增长85%，过去三年间复合增长率约为47.45%。该业绩与市场预测的400亿仍有一定差距，且与其它规模相近的未上市或新近上市的房企相比增长速度仍稍低，比如弘阳地产（473.4亿元）、德信中国（396亿元）、海伦堡（359.7亿元）同期复合增长率分别为78%、135%、52%。
数据来源：观点指数整理
尽管如此，与企业自身纵向比较，业绩的跨越增长仍反映出新希望地产近年来所采取的战略调整获得成效。在过去，该公司总裁张明贵曾一直对外强调“不以规模为导向”。
观点地产新媒体了解，新希望地产近年来由刘永好爱女刘畅负责，管理团队有所优化之余，该公司对外宣传时也表示要“拓展融资渠道、完善项目区域布局”等，并明确聚焦一线及主流二线城市。2018年3月，新希望集团将房地产业务剥离合并报表范围，这种结构调整某种程度上也促进了地产公司的独立化。
在上述发展战略的影响下，2015年新希望地产以53.01亿元摘得温州“地王”，次年起在江浙、广西、云南等地陆续布局项目。
新希望地产一位高层曾对观点地产新媒体提及，新希望每进入一个城市一般至少做3-4个项目以上。这种集群化、规模化策略的一个表现则是，2018年一季度，新希望地产大约以5个项目进入杭州，并以4个项目进入重庆。
新希望地产披露的数据也显示，2016-2018年，该公司年新增土地宗数由5宗增加至20宗，新增土地储备也呈现现象级增长，项目集中在成都、重庆、昆明、南宁、沈阳、大连、苏州、温州、杭州、宁波等多个二三线城市。
另一个数据同样可以窥见新希望地产的发展速度：2016-2018年，该公司纳入合并报表范围内的子公司分别为39家、61家、79家，相当于平均每年新设立20家子公司。
合作与周转
从权益建筑面积角度审视，则会发现另一番光景。过去三年间土地价格总体上行，新希望地产的新增土储单价从不足8000元升至逾1.1万元；同期该公司新增土储权益面积却由81.95%降至不足40%。受此影响，公司总土地储备权益占比也由86%降至62.75%。
这是新希望地产实现快速发展的重要模式之一，过往刘氏家族更倾向于独立开发，但如今已调整为合作或收并购撬动更大的扩张空间。
观点地产新媒体了解，新希望地产的合作伙伴涉及华润置地、华发股份、万科、先进、中铁建、德商等。其中较新消息是，今年5月份工商信息显示，新希望已介入德商置业两个月前斥资17.2亿元竞得的成都金牛区商住地，并持股50%。
同时，新希望地产因丧失控制权而改为联营法核算，以及对其它公司投资，过去三年间长期股权投资余额分别为1.08亿元、6.19亿元和18.96亿元，大幅增长反映出合作模式带来的会计影响。
伴随着投资布局提速，项目本身的周转速度也有所加快，数据显示，2016-2018年新希望地产存货周转率分别为0.19、0.14、0.31；在加大拿地的情况下，2018年公司存货359.06亿元，同比仅增长2.4%，表明房地产项目的流动性变强。
新希望地产也提及，公司以住宅滚动开发为主，以“轻资产”运营模式为主，减少商业资产持有比重；根据市场情况调整开工节奏，提高存货的去化率水平。
新进入的二三线城市为新希望地产逐步贡献销售业绩，据观点地产新媒体对比，2018年该公司在南宁、昆明、宁波、杭州、温州等城市录得较大幅度增长，其中长三角城市累计销售额近234亿元，相当于公司总销售额约74%。
在上述城市中，温州、宁波、杭州区域的销售均价较高，前两个城市的均价在2万元/平方米以上，几乎是成都区域的两倍，这种高房价高收益的投资一直是近两年主要方向。
需要指出的是，高周转给新希望地产的土地储备造成了不小的挑战。尽管2018年内公司新增土储达316.35万平方米，但截止期末总土储也仅为691.75万平方米，与同规模企业相比并不占优势。海伦堡披露，至2019年1月，公司土储总量约2370万平方米。
按去年销售面积（187.76万平方米）计算，新希望地产的土储仅可供3.68年开发。
考虑到长三角的房价及土储的相对不足，新希望地产进入2019年以来的拿地举动便不难理解。观点地产新媒体不完全统计，今年新希望地产在温州、南京、杭州、大连等城市溢价拿地，其中3月底，该公司以较高限价53.2亿元竞得南京迈皋桥宅地，首次进入江苏省会城市。
回款与降债
按照新希望地产的表述，公司已形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场、总部工业园的全产品线，以及房地产开发、商业运营、物业管理的多元化发展。
但和其它传统开发商类似，房地产销售仍是它比重较大的业务。数据显示，2016-2018年，新希望地产的营收分别为51.57亿元、60.69亿元及152.43亿元，其中房地产销售占比分别为86.21%、86.05%及93.92%，比重逐渐提高。
同时由于项目多集中在二三线城市，2018年新希望地产的毛利率有所降低（27.81%），净利率也降低至11.93%，反映行业高速发展的阶段已经结束。尽管酒店经营（70.16%）、物业租赁毛利率（99.32%）远高于房产销售（26.83%），但受制于结算规模，它们未能扭转这种局面。
由于有多个项目处于在建状态，新希望地产截止2018年底预收账款182.98亿元，同比增长23.39%，这一定程度上保证了公司未来营收较快增长。
而新希望地产也警示风险称，公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。数据显示，2016-2018年该公司经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元，主要由于房地产开发业务扩大，购置土地等项目开发成本大幅上升等。
2018年，新希望地产筹资活动产生的现金流量净额112.03亿元，同比增长28%；期末该公司已使用银行授信额度112.55亿元，未使用授信余额124.25亿元，大致可推测银行贷款仍是该公司主要的融资渠道。
但在传统的“举债-买地-盖楼-卖房”的模式链条下，新希望地产的负债率仍维持在较为健康的水平，一方面反映该公司的稳健谨慎策略，一方面则或许反映出销售回款一定程度上缓解了该公司的资金紧张程度。
观点地产新媒体了解，2018年末新希望地产的短期借款、一年内到期的非流动负债总额约46.80亿元，而货币资金约118.29亿元创近三年较高水平，短期偿债压力远小于2017年同期；去年该公司新增借款集中于长期限类型，优化债务结构意图明显。
尽管新希望地产表示要“不断拓展融资渠道”，但至少在国内房企常寻求的公司债渠道上，该公司的动作相对迟缓。
观点地产新媒体了解，截止今年5月，新希望地产公开发行的公司债累计余额仅17亿元，且正是为了偿还这部分债券，该公司目前申请发行17亿元新公司债。其表示将采用固定利率方式，锁定较低债券利率，有利于公司锁定融资成本。
截至2018年底，新希望地产有息负债余额为262.67亿元，按期内公司利息支出18.76亿元粗略计算，利息成本大约7.14%。
来源：观点地产网
