[恒大研究院]未来中国房地产市场空间有多大
今年以来，在房地产融资大幅收紧、棚改货币化大幅下降的大背景下，房地产市场降温趋势明显。7月30日，中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求落实房地产长效管理机制，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。市场担心未来房地产销售将出现断崖式下跌。我们认为，当销售回归自住需求，房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。未来房地产市场有多少自住需求？整体市场的销售中枢是多少？哪些区域和城市更具市场潜力？
1、六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间
排名前列，城镇化推进，大量农村人口持续进城。2018年我国常住人口城镇化率59.6%，仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段，预计未来十年城镇化率年均提升1个百分点、年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。
第二，城市间人口迁移增加。2000-2015年城-城流动人口占全国流动人口比例从20.8%持续增加至37.9%。未来，城市间经济发展不平衡将推动人口持续从欠发达城市向较发达城市迁移。
第三，住房消费升级。一是观念升级。98年以前买公房，解决“有房住”问题。98年房改后住房消费商品化，满足便民化居住需求。进入21世纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。二是区域升级，城市间由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级，城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。
第四，居住条件改善。一是住房质量改善空间大，根据2015年人口小普查，城镇家庭住房成套率仅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60岁城镇主力置业人口总数在2045年以前稳定在5.5亿人左右，其中35-60岁改善需求年龄段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。
第五，经济增长带动居民住房消费。居民居住消费和经济发展水平匹配。1960-2008年的美国和2004-2018年的我国，居民居住消费/GDP分别稳定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。1985至2018年，我国城镇居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%，居住支出占比从4.8%增加至24%。我国经济基数低增速快，增长空间大。2018年人均GDP不足美国1/6、日本1/4，6.6%的实际GDP增速位居世界前列。98年房改后住房消费20年匹配的是改革开放40年经济大发展，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。
第六，家庭结构变化，规模小型化。2017年我国家庭户均人数2.99人，1-2人家庭户占比42.8%，分别较2004年减少0.25人、增加15.4个百分点。和德日英韩美均值2.36人、63.6%相比，我国家庭规模有进一步小型化空间。一是随着婚姻观念改变、成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降、离婚率上升，2018年全国结婚和离婚登记对数分别较2014年减少22.4%、增加22.7%。二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化，子女婚后自立门户，三代及以上大家庭数量减少，一代和两代户增加。
[恒大研究院]未来中国房地产市场空间有多大
2、总量稳定，我国房地产市场仍有巨大潜力
六大因素产生三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。
2019-2030年，全国自住房需求年均11.7亿平，超过2013年全国商品住房销售面积11.6亿平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。城镇常住人口增长、城市更新和居住条件改善需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中，城镇常住人口增长需求中99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。城市更新需求在2019-2020年主要来自于棚改货币化安置；2021年开始以旧城改造为主，并随城市存量面积增长而持续增加。居住条件改善需求在未来十年持续增加，并从2020年开始成为最主要需求来源，市场进入改善时代。
3、区域分化，市场空间向一二线城市和主要城市群集中
2019-2030年，一线、二线、三四城市的年均住房需求分别为1.0、4.4、6.3亿平，占全国8.6%、37.5%、53.9%；与2012-2018年商品住房销售面积占比相比，分别提升4.4、提升4.4、下降8.8个百分点。其中，一线城市需求占比提升，主要受居住条件改善支撑。一是现有人均面积偏低，改善空间大；二是保障房供应增加，中低收入群体住房条件改善。二线城市需求占比提升，主要受益于常住城镇人口增加。35个二线城市相对于本省的经济-人口比平均1.6，经济发展水平和教育医疗等配套在省内具有特别优势，持续吸引区域内三四线城市人口流入。三四线城市需求占比下降，一是由于人口净流出，2018年三四线城市的经济-人口比仅为0.76；二是因为需求漏损较多，新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高，存在大量带房入城现象。
2019-2030年，商品住房需求将集中在19大城市群。排名前列梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6大城市群，年均需求1-2.1亿平，占全国8.7-17.7%。第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中8大城市群，年均需求0.26-0.56亿平，占全国2.2-4.8%。第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄5大城市群，年均需求0.24亿平以内，占全国比重不高于2.1%。整体而言，全国住房需求分布有两个特征。排名前列，需求向重要城市群集中，地区分化显著。排名前列、二和三梯队城市群年平均需求分别为1.35、0.35和0.15亿平，占比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。排名前列梯队有2/3为东部沿海城市群；第二梯队有5/8为中部和西南部城市群；第三梯队全部为东北和西北部城市群。
2019-2020年度全国房地产市场报告
上海易居房地产研究院12月27日发布了《2019-2020年度全国房地产市场报告》。报告指出，2019年，全国房地产市场经历了上下波动。上半年，部分城市出现小阳春，房市升温，地市更热。下半年，全国楼市普遍出现降温，部分城市新房打折促销忙。
展望2020年，我们预测行业特征为：探明底部，跌多涨少。在“增长速度换挡期、外在压力阵痛期、前期泡沫消化期”三期叠加的特殊背景之下，2020年虽然政策见底趋松，房地产融资稳中有松，但全国总体市场仍将探底，预计将探明底部，不过难以明显反弹，仍在低位纠结、盘整。同时，区域分化明显，市场降温较早的一线和强二线、东部都市圈等地区市场将企稳，部分指标小幅反弹；而市场降温较晚的弱二线、广大三四线等地区，市场将继续降温、探底；就最重要的指标房价而言，全国下跌城市数量将多于上涨城市数量。
报告主要有以下内容：
一、经济走势预判
1、全球经济：经济下行压力仍大
2019年10月，国际货币基金组织（IMF）在发布的较新的《世界经济展望报告》中将2019年世界经济增速下调至3%，较今年7月份预测值下调0.2个百分点，为2008年金融危机爆发以来较低水平。2020年的全球经济增速预期下调至3.4%，和7月时的预测相比下调0.1个百分点。报告指出2019年经济增长低迷的一个显著特征是，全球制造业的衰退，贸易壁垒的增加导致投资和需求明显下降。2020年相较于2019年经济增速有望回升的主要原因是拉丁美洲、中东以及欧洲新兴和发展中经济体的经济表现预计将有所改善。然而，由于上述若干国家前景存在不确定性以及其它下行风险显现，全球经济活动的步伐很有可能进一步大幅放缓。
2019年11月，经济合作与发展组织（OECD）发布的全球经济展望报告中将2020年全球经济增长预期从9月份的3%下调至2.9%。增速下调很大部分归根于贸易争端带来的不确定性，20国集团总投资增速从2018年初的5%下降至2019年上半年的1%，这将使得今明两年的全球经济产出减少0.5%-0.7%。
2019年11月，中金公司发布报告认为2019年全球增长下行压力加大，但政策支持力度有所上升。向前看，基准情形下，2020年全球的主基调是风险缓和，政策托底；经济增长逐步探底，直至暂时企稳。
2、中国经济：经济增速放缓趋稳
2019年，受中美及全球贸易摩擦影响，2019年全球经济贸易增速显著放缓，主要经济体经济增速普遍回落，中国经济也承受较大的下行压力：社会零售总额增速回落，制造业投资增速明显下滑，仅房地产开发投资增速仍维持较高水平。2019年，我国货币增速目标和名义GDP增速匹配，信贷周期筑底温和回升，企业库存周期下行筑底，仍处于去库存阶段。下半年猪价快速上涨导致货币政策进一步掣肘，而扩张的财政政策效应短期尚未完全显现，难以改变经济下行趋势。2019年三季度GDP增速回落到6.0%，前三季度为6.2%，创多年以来的季度新低，预计2019年全年GDP增长6.1%左右。
目前多数机构预测2020年GDP增速在5.7%至6.1%之间，2020年经济仍有下行压力，但或有更强的韧性。从外部环境看，目前中国经济与全球经济的联系日益明显，明年全球重要经济体的贸易和投资的预期进一步下滑将对中国经济造成一定影响，此外，虽然中美贸易达成排名前列阶段协议，但明年美国将进行总统大选，中美摩擦仍将是影响经济的不确定因素。从内部看，2020年房地产开发投资预计将有所回落，同时制造业投资短期难以大幅回升，基建投资或将进一步发力托底，但边际效用递减，出口在全球贸易不确定下也难以明显改善，经济仍面临一定下行压力。
二、房地产政策预判
1、政策方向：房住不炒定位不变
2019年中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。该表述明确了2020年中国楼市的定位、发展机制和目标。
2、供给端政策：强化三种住房的发展
我们从住房发展的角度，研究供给端的相关政策。根据中央经济工作会议的精神，实际上在保障房、老旧小区改造和租赁住房等方面会形成各类新的支持政策。
排名前列、保障房。2020年将加大城市困难群众住房保障工作，住房保障建设的力度不会放松。尤其是2020年要全面建设小康社会，关于住房小康的概念也会增多，保障房建设也将成为房企拿地投资中所需要关注的一项内容。
第二、老旧小区改造。2020年老旧小区改造的力度明显会强化，各大城市也将继续加大试点和对标杆项目推广的力度，包括电梯加装、停车位设置、管道改造等领域会形成很多新的投资机会。而相关的配套政策也会跟进，如公积金提取、财政补贴等内容。
第三、租赁住房。虽然2019年租赁市场的发展面临很多问题，但是预计2020年依然会发力，这和租售并举的发展目标是有关的。预计在土地的供应和保障、产品的创新等方面会有各类新举措。比如在产品创新领域，包括人才租赁住房、蓝领公寓住房等，会成为供给端发力的重点。
3、需求端政策：购房政策松绑概率加大
预计全年各种直接或间接的松绑性动作会增多。排名前列、从放松的工具上看，将涉及到首套房认购资格的重新调整（放松认房又认贷）、对人才等特定人员的购房政策放松、局部库存压力大的区域进行的购房政策放松、对社保缴纳条件的放松、房贷政策的松动等。第二、从放松的时间节点上看，上半年放松的概率小，而后续若是市场压力较大，则下半年放松的概率将增大。第三、从放松的城市情况看，部分省会城市或二线城市将首先放松。
4、价格端政策：稳价格导向不变
2020年对于房价的管控依然会继续，将继续强调稳房价的概念，不过这也会基于不同的房价周期而调整。随着市场降温，部分城市的新房限价有望放松。同时，若是市场行情比较萧条，此时购房政策会有所松动，政策层面对于房价的反弹等也会有更大的容忍度。当然，后续对于房价变动的考量，会更多考虑各地的楼市等情况，尤其是各地的GDP走势、CPI走势、居民可支配收入、楼盘成交结构等。同时对于一些高价土地的项目，价格管控也会更加灵活。
三、房地产市场预判
（一）市场供应
1、全国房地产开发企业土地购置面积预计2020年下降6%左右
2020年全国开发企业土地购置面积降幅预计在6%左右。主要原因：一是全国商品房的去化周期已经处于上行期，2019年新开工面积继续创新高，商品房库存将会增加；二是2019年7.30政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，市场预期已经转变，开发商不敢多拿地了；三是多数开发商负债率偏高，而且今年下半年以来融资环境持续收紧，没有宽裕的资金用于大量拿地；四是地方政府的供地节奏存在变数，虽然自然资源部要求各地按不同的住宅去化周期调整推地节奏，但随着地市降温，土地流拍现象增多，地方政府可能不愿多供地。
2、全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2020年下降6%左右
2020年全国房地产开发企业房屋新开工面积将出现小幅下降态势，预计全年同比下降6%左右。主要原因：一是2019年全国开发企业土地购置面积出现了较大幅度下滑，新开工量滞后于购地量，2020年相应也将有所下降；二是由于市场转冷，多数城市的新盘销售情况不理想，开发商观望情绪较浓，推迟开工进度；三是考虑到目前房企融资难度大、成本高，2020年商品房销售又大概率下降，房企资金压力预计仍然很大，因此房屋新开工量也将有所下降。
3、全国房地产开发投资预计2020年增长6%左右
2020年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势，预计全年同比增速在6%左右。主要原因：一是相对于房屋销售指标，开发投资指标具有滞后性，2019年商品房销售面积增速回落至零附近，2020年开发投资增速会滞后性回落；二是预计2020年全国房企土地购置面积和房屋新开工面积将小幅下降，将拖累房地产投资增速下滑；三是房地产开发投资是金额概念，具有较强的黏性，进入本世纪以来从未出现过年度下降，较低值是2015年增长1%，估计2020年也不会由正转负。
4、100城库存与去化周期：预计小幅上行
2020年全国100个城市库存预计会缓慢上升，但不同月份可能表现不一样。比如上半年预计市场仍是以降温为特征，房企或依然会加快推盘，这会导致库存上升速度更快。而到了下半年，预计政策面开始宽松，库存上升速度放缓，库存压力有所释放。而从去化周期来看，其受到库存和成交数据的双重影响。从成交数据看，上半年预计还会继续降温，去化周期会有所拉长。到了下半年尤其是第四季度，去化周期数据预计平稳。
基于此类判断，我们模拟了2020年库存和存销比数据的大致走势。我们认为，2020年年底全国100城库存规模同比增幅或为5%，存销比达到13个月水平。综合全年走势，此类指标总体上会处于相对合理的区间。
（二）市场成交
1、全国商品房销售面积预计2020年下降3%左右
2020年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降3%左右。主要原因：一是商品房销售量连续5年正增长，2019年全年成交量达到历史高点，连续几年的高成交量透支了部分购买力，预计2020年商品房销售量将小幅下降；二是从城市分类来看，预计较早降温的一线城市2020年成交量将小幅增长，二线城市成交量将基本持平，三四线城市由于近两三年成交量连续增长，且有相当部分三四线城市处于人口净流出状态，预计成交量将出现下降，这将拖累全国商品房销售面积小幅下降；三是分地区来看，东部地区由于成交量连续3年小幅下降，2020年成交量可能会小幅增长，中部地区成交量可能与今年差不多持平，西部地区由于启动最晚，目前还未降温，2020年大概率成交量增速将转负，东北地区成交量跌幅将收窄。
（三）市场价格
1、全国房地产开发企业土地购置均价预计2020年上涨2%左右
2020年全国房企土地购置均价预计将小幅上涨，涨幅在2%左右。主要原因：一是2020年楼市整体仍处于下行周期，开发商资金面相对紧张，在购地方面的谨慎态度不会改变；二是从地价房价比来看，2013至2017年积累了较大的地价泡沫，2018和2019年地市略有降温，2020年还将继续降；三是地价易涨难跌，本世纪以来只有2011年出现微跌。
2、全国商品房成交均价预计2020年上涨5%左右
2020年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年涨幅在5%左右。主要原因：一是预计2020年全国楼市继续降温，成交价也会走弱；二是与具体城市不同，全国房价具有很强的黏性，易涨难跌，本世纪仅在2008年全球金融危机时微跌，因此在不发生经济或金融危机的情况下，2020年全年仍将呈现上涨态势；三是由于价格变化滞后于成交量，2018年和2019年全国商品房销售量增速均已接近0，市场相比前几年已明显降温，预计2020年将类似2014年，成交量下跌的同时价格将继续上涨，但涨幅相比今年会有所收窄。
3、70城二手房价预计2020年下跌月份数多于上涨月份数
2020年，预计70城二手房价下跌月份数将多于上涨月份数，全年环比涨幅以负值为主，年中前后可能见到跌幅较大值。主要原因：一是从市场规律看，截至2019年11月，本轮房地产周期房价已经上涨了56个月，相比过去几次短周期时间更长，幅度更大，因此也必然会经历较长时间的房价调整阶段。目前无论从土地市场、新房市场还是二手房市场来看，都已经显现市场调整的拐点，预计明年初70城二手房价开始下跌。二是本轮房地产周期跟以往有所不同，商品住宅库存去化明显但并未明显回升，整体水平不高；同时，整体货币环境从2018年就开始趋松，本轮影响CPI上行的核心因素猪周期预计将在2020年下半年回落，届时货币政策将有更大的空间，年中左右房价可能跌幅收窄。综合考虑，在当前“稳”的预期下，房价较大跌幅较难达到2014年下半年的水平，房价调整将相对缓和或者经历更长的盘整时间。
