来源：青岛锐理/锐理君
房地产救市已经打响“全面战争”，近期，国家各部委密集发声，增量宏观政策备受瞩目。
24日，降低存量房贷利率、下调二套首付比例等；
25日，A股暴涨，房地产板块掀涨停潮；
26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳；
27日，央行降准0.5%，可释放1万亿元长期资金。
29日，央行重磅发布存量房贷的最新政策。
30日，35分钟A股成交额突破1万亿，刷新历史最快破万记录......
节前政策礼包的密集投放，极大地提振了市场信心。这场适时的“甘霖”将为接下来的“银十”市场带来何种影响？我们静待分晓！
01
商品房签约情况
根据青岛锐理数据统计，2024年1-9月青岛商品房市场累计签约金额约1256亿元，同比大幅下滑23%；签约面积约906.47万㎡，同比下滑20.0%；累计签约套数72493套，同比下滑26.5%。从价格来看，1-9月青岛市新建商品房的网签均价为13858元/㎡，同比下滑3.7%。
尽管今年以来多项利好政策相继出台，但由于居民观望情绪较为浓厚，加之市场下行压力影响，开发商在推盘方面表现得并不积极，不管新增还是签约表现均不及去年同期，市场容量萎缩明显。根据青岛锐理数据统计，9月青岛商品房签约8358套、约101.87万㎡、153.5亿元，签约均价15069元/㎡，签约均价环比上涨14.9%，签约套数、面积、金额环比大幅上涨41.7%、33.5%和53.4%。较去年同期相比套数下滑51.3%、面积下滑40.5%、签约金额下滑33.1%、签约均价上涨12.5%。其中商品住宅签约5677套、72.79万㎡和119亿元。
（2024年9月商品房供销价数据为9.1-9.29）
02
区域成交情况
（2024年9月全年各区市商品住宅成交情况）
从商品住宅各区域成交情况来看，2024年9月青岛新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸、城阳、李沧和胶州。数据显示，西海岸新区签约946套、约12.74万㎡，占全市签约总量的17.5%；城阳签约772套、约10.13万㎡，占全市签约总面积的13.9%；随其后的是李沧和胶州，分别签约745套、约9.27万㎡和798套、约9.25万㎡，占比均为12.7%。
板块方面，东李世博园与张村河两大区域因地处优势位置且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，已转变为竞争激烈的市场热点。尤其是张村河片区，作为崂山区向北发展的关键区域，市场定位趋向高端，但因多个新楼盘的集中扎堆，且目标客户群体存在较大程度的重叠，这直接引发了该区域的价格竞争。目前板块内在建项目包括海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府、以及盛世悦府（原名为静山悦园）等。而海信臻悦和北岸大宇地块尚未启动。
众多楼盘的集中上市，加剧了东李世博园板块市场竞争的激烈程度，其中森林公园、青山湖岸、招商璀璨公园、昆仑天麓湾、融海启城、上流和苑、青铁芳华地等项目纷纷卷入了价格竞争的漩涡，目前板块内房价已下探至1.6万/㎡起。
从商品住宅面积区间来看，9月份110-144平面积段为供销主力，110-130平面积段产品存量最大，其次是90-110㎡。
03
土地方面
今年青岛在供地模式上展现了更大的灵活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次数的限制。锐理君分析认为，目前实行的“土地出让清单制+少量多次”模式，使得企业能够提前对土地进行评估和研究，锁定目标地块。此外，多次的土地供应也为企业提供了根据自身资金状况灵活选择拿地时机的可能，从而有效提升了土地的成交率。
三批次地块中，湘潭路地块计划于10月10日拍卖，起拍楼面地价7500元/㎡，起拍总价2.3亿元。
9月9日，青岛市辖区第四批次住宅用地拟出让清单发布。此次共计划出让4宗，其中包括崂山张村河南018地块、市北华阳路以南地块、城阳前桃林以及胶南灵海路北地块，占地共计9.46万㎡，建面约18万㎡。拟出让时间段为9月9日-12月9日。
其中位于西海岸隐珠板块的灵海路北迷你地块已率先发布出让公告，起拍楼面地价3047元/㎡，起拍总价3792万，竞买保证金3792万元。从地块位置来看，该地块紧邻城望云起项目，为该项目的后续开发用地。
04
政策方面
9月24日，中国人民银行、金融监管总局、证监会联合推出国庆“政策礼包”，其内容之丰富，堪称“厚礼”。综合分析，本次政策主要体现在以下三个方向：一是宽松货币政策，二是托楼市，三是稳定股市。目标很明确，就是增加市场流动性。
具体措施包括全面实施降准、降息，推动存量房贷利率下调；二套房首付比例下调；加大对房地产销售、物业管理、仓储、土地等领域的信贷支持力度；推动金融机构的中长期资金进入市场，激发产业资本活力，并创新货币政策工具，为A股市场注入增量资金。这些政策的综合作用将有利于改善金融环境，支持实体经济高质量发展，并为资本市场的稳定与繁荣打下坚实基础。
此外，9月26日，中央政治局会议再次传递出明确的政策宽松信号。会议首次明确提出“促进房地产市场止跌回稳”的目标，这是中央政治局首次对房地产市场明确提出“止跌回稳”的要求，彰显了国家稳定房地产市场的坚定决心。
9月30日晚央行更是重磅发布存量房贷的最新政策，重点如下：
①10月31日之前普调存量房贷利率一次，将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷（包括首套、二套及以上），调整幅度是lpr-30bp（北上深二套不同）。以目前LPR3.85%来看，普调水平为LPR-30bp=3.55%；而下个月LPR继续降，那存量房贷就会在下个月LPR基础上低于3.55%。
②在批量调整批次中，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年调整过的存量房贷这次也可以调整！
③统一调整后，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度！11月1号之后可以自主跟银行再协商调整加点，且可以协商重新定价日。
并且政策指出，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%！
当晚，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等多家银行官宣将调整存量个人住房贷款利率，并表示10月12日将发布具体操作细则，购房者可密切关注。
不得不说，央妈的爱还是非常厚重的，其对市场的呵护力度可见一斑。
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2024年1-9月
开发商销售金额排行榜TOP20
2024年1-9月领跑新建商品房销售金额排行榜的前20名开发商，共同实现了约555.34亿元的销售额，这一数字占据了青岛市整个商品房市场的44.2%份额。特别值得关注的是，在这份销售榜单的顶端，即前十名开发商中，本地房地产企业表现抢眼，成功占据了半壁江山，展现了其在市场竞争中的强劲实力和日益增长的影响力。
海信地产在青岛房地产市场的份额持续攀升，自年初以来，旗下海信璟悦、海信海德山庄、海信君玺、海信城等楼盘纷纷实现签约，推动海信地产在销售签约量上荣登冠军宝座，累计签约金额达到86.76亿元，签约面积达42.44万㎡。海信地产的此项业绩充分体现了其在产品研发、市场定位以及营销策略方面的精准把握。依托品牌影响力和高品质的住宅产品，海信地产有效满足了市场对于高品质住宅的需求，尤其在改善型住宅市场的表现尤为突出。
中国金茂以签约46.33亿元位居第二位，金茂中欧国际城、大云谷金茂府、西海岸创新科技城签约活跃。
天一仁和以签约36亿元紧随其后，其中天一仁和吾疆大批房源集中网签。
在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉国际签约活跃的带动下，瑞源集团签约量猛增，排名跃至第四位，共计网签30.39亿。
保利发展以签约29.99亿元跻身房企榜单前五位。
2024年1-9月
开发商权益销售排行榜TOP10
《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。
在2024年的前九个月，海信地产在新建商品房开发商权益销售榜单中位列第一，实现了86.23亿元的权益销售额。海信地产在青岛市内多个关键区域如张村河、闫家山、黄岛中心城区、金沙滩等地进行了新项目的战略布局。值得注意的是，这些新项目基本由海信地产独立开发，这一事实充分彰显了公司在项目开发和市场竞争力方面的显著实力。
中国金茂权益销售金额41.2亿元，排名第二位。
天一仁和和北岸置业以权益销售金额34.44和33.48亿元，位列四、五位。
2024年1-9月
新建商品房开发商销售面积TOP20
2024年1-9月新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积351.71万㎡，占全市签约总面积的38.8%。
海信地产1-9月共计签约商品房42.44万㎡，稳居TOP1。
中国金茂以签约34.99万㎡位居第二位， 金茂中欧国际城、大云谷金茂府为签约主力。
上合控股在熙元府、少海府邸等项目集中网签的带动下，签约面积排在第三位，24.2万㎡。
2024年1-9月
商品住宅销售总金额TOP10
当前房地产市场的分化现象愈发显著，部分热门区域的楼盘呈现出强者愈强的态势，而其他区域则持续低迷。榜单数据亦显示，寻求改善居住条件的购房者不仅重视地段和配套设施，随着经济能力的提升，他们更加注重产品的低密度、园林景观、户型设计等特性。高品质的改善型住宅在市场上占据了领先地位。同时，豪宅市场的活跃度体现了消费者对高品质生活的不懈追求，以及对稀缺资源的强烈向往。
崂山前海一线豪宅天一仁和吾疆大批房源集中网签，签约金额位居第一位，14.91亿元。
兴华珠玉府网签12.52亿，排在第二位。
世园金茂府以签约11.97亿元紧随其后。
海信璟悦和少海府邸分别以网签11.91亿元和11.62亿元跻身前五位。
2024年1-9月
商品住宅销售总面积TOP10
2024年1-9月商品住宅销售总面积TOP10中，少海府邸集中网签13.69万㎡住宅，遥遥领先。
西海岸创新科技城和融创维多利亚湾以签约8.23万㎡和8.07㎡位居第二、三位。
温馨提示：
1、统计时间为：2024年1月1日至2024年9月29日；
2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。
4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。
