降价6亿也无人敢接盘 台东回天乏术?

搜狐焦点青岛资讯

2020-09-18 14:10:16

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16日,土地市场有个不大不小的事件,富航置业有限公司破产财产“人和路旧城改造项目”不出意外的再一次遭遇了流拍,关键在于相较于四月份16.75亿元的拍卖总价,这次起始价仅10.72亿元,下调约6.03亿元,这幅地块涉及台东地铁上10宗建筑用地和在建工程,建面达13.37万㎡,覆盖了威海路、菜市二路、台东一路、桑梓路围合区域,也就老青岛所熟悉的台东商圈里老19中至文化市场一带。

大幅降价,却仍无人敢接盘,原因有几点,一是接盘侠要给原公司“擦屁股”;拍卖细则中有一条,原公司未履行的义务有实物安置(241户)和超期过渡费,其次还有未建设的B、C区周边遮光68户。二是项目实则烂尾,问题多如牛毛;细则中也提到,需要与公交集团、地铁集团、安置和规划后造成的问题,需妥善处理。最后则是,台东商圈多年来以零售、批发出名,台东一路上的小店面也是老青岛的童年回忆,早已形成商圈固有的传统模式。散装的台东在规划和运营方面都是“老大难”,如市南东部、崂山金家岭和市北新都心板块上的大型综合商业体,放在台东只会显得格格不入,早前的当代广场、利群广场妄想竖起台东商业体的标杆,在经过人流量流失、商户退租等问题的洗礼,如今也逐渐转型成大型生活购物商超为主。

台东改造项目,不是无人接盘,而是无人敢接盘。

不仅是商业,新房市场情况也令人堪忧,老城台东早已不香了,这是不争的事实。原因不外乎这三点:其一,老城区,顾名思义已形成基本的城市形态,交通、商业、教育和医疗发展成熟并呈现饱和和老旧,要想在原有的基础配套上升级改造,并非一件易事,这其中需要多方牵头拉线,才能最终促成板块的提升。而就目前形势来看,即使台东早晚高峰拥堵,也挡不住人声鼎沸的步行街热潮,摆摊文化仍是大潮流,居民生活依靠基础配套,入学难、就医难、出行难是台东多年的三大难题,改造的等待时间机场,盼望成型的成本极高,实践起来更是难上加难。

其二,除了改造升级难,改造升级路上也难,老城区不少待拆迁和在拆迁的改造地块,周边环境不仅破旧还存在噪音、绿化问题,甚至破坏和封堵原有基建,尤其是在交通方面,如台东主干道威海路的路面改造,使原本早晚高峰拥挤的道路,变得更加水泄不通,附近居民或通行于此的市民怨声载道。更别提,拆迁动工后又受到各方制约,因此停工搁置,成为烂尾工程的项目在老城也不是少数。

其三,虽然老城配套破旧,新房屈指可数,但完全不影响周边房源价格,且质量参差不齐。新房里可选择楼盘仅有两家,一是位于科技街上泰山华府,也是台东商圈重点的拆迁改造项目,小开发商运作,全部规划为高层,楼下设有临街网点,新房在售的均价28000-29000元/㎡带装修。虽然有台东商圈辐射,还配套双地铁和邻里中心商超,都难掩手拉手的楼间距、绿化率不达标问题,户型方面更是无一设计有三南向开间的户型,都被购房者所诟病。二是纯投资类产品的大悦城项目,是中粮集团拿地开发的重点项目,目前在售Loft公寓均价22000元,商铺均价40000元,周边公寓类产品几乎没有,暂无竞品进行比较,商铺方面相比老旧的小区底商,单价较高,但在质量和管理方面具有优势。另外,二手房价格鱼龙混杂,台东一路原19中附近的房价在2万元左右,仅百米外的当代广场对面,金色年华、锦绣年华、凯景花园年代较新,在物业管理和区位方面优于附近老旧小区,二手房价控制在2.6-2.8万左右。

这一价格不难让购房者对照市北其他两个板块:老四方和新都心。新都心作为新市北的新核心,在空地上建造比改造拆迁容易的多,况且区位、配套、交通都是重点打造,地铁、大型综合体一应俱全,因此形成了现今的新兴居住区,居住体验十分优越,房价则保持在2.8-3万左右,掏得起台东每平2.8万,为何不能努努力,再加点预算,选择更有前途的新都心。

老四方的情况与台东板块十分相似,在配套上老旧,交通不算多通畅,也同样有不少烂尾产品存在。但这一片区比邻新都心、背靠火车北站,都是区位上小优势,且老四方目前在售新房项目选择不少,还有三四个新盘即将上市,即将开盘的招商碧桂园依云四季,位于水清沟,楼下即是地铁口,已知首开小高层,带装修23000元/㎡起,据悉118㎡的元宝户型几乎认购一空;宁化路上的华能郡府的纯住宅产品,受政策影响准现房交付实景呈现,预计9月底或10月初入市,将一次性推出,均价29000元/㎡。另外,瑞昌路与人民路交汇处刚刚亮相的新盘——云岭世家,主打100-120㎡舒适套三,海岸路的中海观澜庭,预计将入市67-97㎡住宅,都是可多多关注的新盘项目。占据湖岛的老品牌海信项目的二期主打高层,每平较低均价仅23700元且带装修交付。可以说,哪一个项目拿出来都能秒杀台东板块的房源。

兜里钱不多,仍想固守主城,

购房者还需睁大眼、实地看,别被假大空的标签蒙了眼。

效果图
招商碧桂园依云四季

16000元/㎡ 售罄 普通住宅 板楼 低总价

户型: 3居、4居 108~138m²

地址: 碧桂园·依云四季

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华能郡府

23000元/㎡ 售罄 普通住宅 板楼 复合地产

户型: 3居、4居 94~139m²

地址: 杭州路与宣化路交汇处南侧

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云岭世家

25000元/㎡ 售罄 普通住宅 板楼 潜力楼盘

户型: 3居 100~124m²

地址: 瑞昌路与人民路交汇处

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效果图
中海观澜庭

15000元/㎡ 售罄 普通住宅 高层 名企盘

户型: 1居、2居、3居 67~103m²

地址: 海岸路36号

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