国庆小长假期间，不少售楼处客流到访量大幅上升，开盘项目增多，以至于不少人认为这是楼市回暖的前兆。
就目前来看，说青岛楼市已经回暖还为时过早。
现在的市场上仍然有一些项目滞销。只不过，当下的楼市已经出现了很明显的分化，近期的确有一些楼盘开盘劲销，千人选房，给购房者一种升温的感觉。
1.市场分化严重
据个别媒体统计的9月开盘加推的新房销售情况来看，各家项目去化率从不足1成到百分百去化不等，分化十分明显。
其实从去年开始，青岛楼市就出现了两种不一样的行情。有的项目备受追捧，有的却是“门可罗雀”。
市场分化归根到底的原因，是购房者越来越成熟了。
在之前楼市疯狂上涨的行情中，大家满脑子想的是“买到就是赚到”、“再不买就没房子了”，而没有足够的时间去理性思考。而现在不同，房住不炒，政府各种调控措施发布，大家慢慢趋于理性，更多从自身的需求和房子的价值去入手。
2.近期什么样的房子好卖？
性价比高，释放价格低于心理价位
9月21日，东李绿城海棠印月开盘，均价2万可谓诚意满满。要知道周边二手房的价格在2.2万-2.7万不等，因而人们用“东李一声巨雷”来形容绿城价格的劲爆。据悉认筹比达到1:4，开盘当日千人到访，选房速度十分迅速，当日便收获了19亿的销售战况。
另一个位于西海岸的纯新盘——绿地青岛城际空间站10月7日开盘，推出了7个高层楼座，取得了首开即罄的成绩。项目位于青岛西客站旁，总投资达150亿元据置业顾问介绍，项目整体均价在9000元左右。官方释放的成绩是开盘3小时销售8.16亿。
以上两个项目都是名企开发，无论是开发规模还是产品形态都很有优势，再加上价格低于购房者的心理预期，销量自然不错。
产品好、地段好
这一点主要针对主城区的改善盘。比如保利天汇、远洋万科城。
保利天汇一直是新都心改善的代表，均价28000左右，总价在300多万起步。项目开发到第三期，每次加推去化率都十分可观。所处的新都心片区如今资源集中度非常高，包括保利广场、凯德mall在内的大型商超陆续开业，地铁3号线带来的房屋升值就更不用说了。9月22日，保利加推了三期100余套房源，又是几近清盘。
另一个项目，远洋万科城位于崂山、市北、市南三区交汇处，距离地铁4号线（规划中）劲松四路站约100米。6月29日首次开盘，价格35000-40000元/㎡，当天推出252套房源，销售231套，去化率92%。9月28日二期住宅加推，当天开盘2小时劲销7亿，足见其受置业者热捧程度。此次为住宅最后一次加推，建面约119-167 ㎡，均价 34000-35000元/ ㎡，带装修交付。
高端改善盘的热销，恰恰说明青岛的购房需求其实依旧旺盛，很多人的购房心理预期并没有变冷。在市场平稳的行情下，购房者开始更多的关注房子的实际价值。如果价格达到购房心理预期，势必会引起市场积极反应。
产品稀缺，总价低
9月28日，位于高新区的先进嘉悦项目终于开盘，从6月份开始，几乎每个月都有要开盘的信息释放出来，吊足了购房者的胃口。开盘当天，700套房子去化了531套，销售额达到7亿。虽然去化率并不是百分百，但以目前高新区的楼市情况来说，无疑是一剂强心剂。先来看产品，先进嘉悦主打11层的电梯洋房，最突出的优势是项目的户型——89㎡、110㎡的产品正好弥补了当下高新区楼市的空缺。虽然是三居设计，但因为项目为电梯洋房，公摊小，所以得房率相比其他项目来说更高。再加上项目所处的奥体板块，有市民健身中心、红岛国际会展中心、以及今年刚刚签约的58中分校，能成为年度红盘也就不足为怪了。
现在楼市的调控政策依然严格，在此基础上，房价大涨的局面不会发生。这也给购房者吃了定心丸，可以慢慢挑选，分析各个项目的价值点，理性购房。
而市场也已经进入真刀真枪的“血拼”当中，在一段时间内，楼市分化还将持续。可以看到，并非购买力不行，如果产品过硬，价格合适，市场的潜力还是巨大的。否则无论宣传得有多么天花乱坠，也只能是给热销盘“抬轿子”。
