买房不只是刷卡还贷，而是一个系统工程。当你下定决心要买房的那一刻，我想还是应该做一个提纲挈领式的规划。明确购房目的然后做个计划，这不仅能提前避免一些不必要的纠结，在买房、选房过程中多一些理性，而且能够躲过一些坑，节省宝贵的时间和金钱成本，让整个决策过程更加准确和高效。接下来我们一起来看一下在整个购房过程中可能会遇到的一些情况。
一、选房
买现房还是买期房
目前的房地产市场存在两种房源——期房和现房。这两种房源各有各的优势，也各有各的问题，需要我们根据自己的实际情况选择。一旦决定要买房，那涉及的不仅是户型、区位、楼层、配套等等具体问题，还涉及到更加关键时间成本问题。
期房：期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，应与消费者签订商品房买卖合同。
期房和现房主要的区别在于“时间成本”。一般房地产项目的建设使用周期在2-3年，如果是结婚、改善或者其他原因需要尽快入住，那么期房的开发周期需要格外注意。
另外，相比现房“看得见”、“用得上”的配套，期房在配套设施的建设上也往往还停留在规划图纸阶段，同样需要付出漫长的等待成本。
期房的优势在于，期房销售往往是在项目初期，因此可选房源比较多，开发商为了尽快回笼资金也会给出比较可观的优惠。同时，因为房屋还在建设中，购买期房也方便随时跟进房屋建设进度和质量，有利于对开发商的监督。
现房的优势就在于成熟的居住氛围和配套建设，还有可以更快入住。看房时也能实地查看，观察房屋附近的实际环境、配套、噪音、绿化等具体细节，而不用像期房那样只能通过户型图和沙盘来了解房屋信息。
户型与楼层
接下来要确认的就是户型和楼层。在销售的项目房屋中，往往同户型不同楼层的价格差异较大。高层和小高层一般顶楼以下一层价格较高，往下每层价格依次降低。
那楼层是不是越高越好呢？
一般楼层越高采光会更好，比较安静、噪音也相对较少。不过对于电梯的依赖相对较高，需要考虑总户数和电梯数量，是否上下班高峰期时会有用梯紧张的情况。如果家里有老人、小孩可以考虑低楼层，一是出入比较方便、二是能更灵活地处理电梯停运等意外情况。
另外，购买超过100米的高层住宅时，要尽量避开设备层和其下层。因为这一层安装的空调、水泵等设备在运行时往往会产生噪音和振动，影响居住体验。
关于开发商
开放商是房屋的承建者，选择开发商尽量选择信誉好、实力雄厚的开发商，另外一定要认真核对开发商和楼盘的相关资质。确认开发商是否有五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。
签订合同
当选中了喜欢的房源，那就需要签订合同。在签订合同时需要注意以下几个方面：
1、看清合同中的权利和义务，包括开放商要履行的承诺（房屋所在位置、栋号、建筑面积、套内面积、层高以及附属设施等，交付条件、交房时间、交房面积、产权办理等条款）和自己需要履行义务的期限。
2、在签订合同后到房屋登记中心及时办理合同备案或预告登记，可以避免开发商出现“一房多售”的情况。
3、保存好合同、票据、资料等相关材料，以备发生纠纷时能够提供相应的证明。
二、交易过程中的费用
交定金
当确认购房意向后，开发商会收取定金。定金收取后开放商会将这个房子保留下来，等待签约交首付。定金一般会直接冲抵部分首付款。
交首付款，签订买卖合同
根据青岛市目前的限购和贷款政策，商业贷款首套首付不低于30%，二套审贷首付不低于40%。公积金贷款购买新建住房首次申贷的，首付款比例不低于总价款的30%，符合规定面积标准的经济适用房，首付款比例不低于20%；购买二手房首次申贷的，房龄在10年以内的首付款比例不低于房屋总价款的40%，房龄10年(不含10年)以上的，房龄的增加以5年为一档，首付款比例相应提高10%。二次公积金贷款首付款比例不低于60%。
办理房屋产权证
契税，首套房90㎡及以下征收房屋总价1%，90㎡以上为1.5%。第二套房90㎡及以下征收房屋总价1%，90㎡以上为2%。
房屋维修基金，在网签和办证之前需要先缴纳房屋维修基金。标准为配备电梯每平方米 133 元，未配备电梯每平方米 51 元。
注：配备电梯的一楼：若地下室不通电梯或无地下室的，每平方米 51 元；若有地下室且通电梯，则每平方米 133 元。
房屋产权登记费，住宅按照每套房屋80元的价格交纳。
举例
举例说明，首次贷款一套90㎡无电梯房型为例，单价1万元的新房需要的费用约是：
房屋总价款90万元，契税9000元，房屋维修基金4590元，产权登记费80元。
除房款外的费用 = 9000 + 4590 + 80 = 13670元
三、交房
在开发商取得房屋产权证之后应当以书面形式通知购房人在约定时间内对房屋进行验收。
验收时开发商应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、面积实测表/测绘单位实测面积明细（房管科出具的《勘丈报告》），以上4证为原件且缺一不可。
验房时需要认真验收，确认房屋实际与规划、图纸中说明的面积、户型是否有出入；墙、梁、地面等是否有裂缝或不平等问题；门窗是否正常使用、有无漏渗水；水电工程及防水是否做好、厨卫管道是否通畅、有无异味；设施设备品牌型号等是否与合同标注一致；抄写记录水电表数值等事项。
如无问题即可签字，如有问题购房人有权拒绝签字，并需标注具体情况与开发商协商解决。基本满意则可以签署《住户验房交接表》和《住宅钥匙收到书》，办理入住。
交房注意事项
交房时限
开发商约定的收房时限一般为通知发出后30日内，如购房人未按约定时间验房，开发商一般会认为房屋已交付使用，到时如果发现房屋有问题追责比较复杂。因此签订合同时务必确认所留通讯信息准确，如本人无法到场可以和开发商协商另寻时间验房，或者书面委托亲友、律师帮忙验房。
证件不齐
当开发商因为种种原因急于交房时，可能在“三书一证”不全的情况下要求购房人验房签字。这种情况购房人有权拒绝签字，如果确实被要求收房也应在相关文件上注明“未见《xxx书》”等字样，并保存好相关文件副本。
先签文件再验房
有的开发商会要求购房人先签字才能验房，因此购房人较好在签订合同中就添加附加条款要求不验房就不收房，如未在合同中添加此项也可以在《验房交接书》等相关文件中著名“房屋情况未知”或“未验房”等说明并保留好相关副本。也有部分开发商会刻意复杂化各个票据、安排、登记等流程打疲劳战达到先签后验的目的，也请购房人注意。
巧立名目收费
开发商前期会承诺不少“买楼附赠”的优惠，但并不会全部写在合同中，等到收房时则会巧立名目额外收费。因此在购房签合同时务必确认各个细节和活动项目，并在合同中写明。后期如出现违规收费也可以向相关部门投诉，保障自身合法权益。
物业费
目前青岛市物价局出台了不同等级物业收费标准，在文件中也有说明不同标准对应的服务要求。达到相应的服务水准才能收取对应等级的物业费。
注：服务等级是按照山东省地方标准DB37/T 1997.1-2011《物业服务规范 第1部分：住宅物业》划分的，根据服务质量从低级到高级分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。
Q&A
Q：买房的时候去银行贷款有手续费或者评估费吗？
A：银行办理按揭贷款是不允许收取手续费的。目前评估费也是减免的。一般购房后开发商会有按揭贷款相关事项的咨询服务。
Q：央行公布使用根据LPR调整利率后，对贷款成本有影响吗？
A：因为房贷周期都比较长，所以绝大部分都是按照五年期利率，目前五年期LPR是4.85%。也就是说，新机制下，如果按照目前的LPR，首套房贷利率就不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点，不得低于5.45%。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出影响不大。
Q：我买的新房需要交增值税吗？
A：购买新房不需要交增值税。增值税是二次交易所产生的的税费，新房不产生二次交易因此不缴纳增值税。另外，二手房房屋持有超过2年也免征增值税。
Q：现在买房还要交印花税吗？
A：目前住宅免收印花税。
Q：我买的是公房还需要交房屋维修基金吗？
A：已购公房不需要缴纳房屋维修基金。
