近几年，全国各地房地产市场似乎都不是很消停。
除了众口一致的“涨价”惹人厌之外，烂尾、装修、物业等售后问题也是层出不穷，让人人安居的避风港便成了费心维权的“火葬场”。
预售有风险 现房呢？
提起楼盘的“售后维权”，不少购房者和路人除了归罪于开发商外，也归咎于新房预售这一制度。这样的说法也并非毫无依据。
还记得年中云南爆出的烂尾楼——别样幸福城，由于所谓的“资金断裂”而烂尾，导致“昆明30户居民住进烂尾楼”的新闻一度冲上了热搜前榜。不少业主买房六年多，既要不回钱来、又收不了房，无水无电、无门无窗，居民们只能自发形成安保队巡逻，自己发电、送水，勉强度日。也恰如网友的嘲讽，别样幸福城实际上是“别让幸福成”。
图片源自搜狐焦点
关于烂尾楼的争议，青岛也有。位于市北区的秀兰禧悦都，近几年频陷入“停工”“烂尾”的负面中；老沧口的商业大厦（现九力国际教育综合体）也烂尾了近三十年；市北中联自由港湾的前身——“双子星”自1996年封顶后便一直闲置烂尾；自2014年停工的西海岸同泰华府也烂尾，直至2019年由绿地接盘……
业主们交付了首付，又背上了数十年的贷款，转眼间却落了个“钱房两失”的下场，这于大部分省吃俭用才能买得起房的购房者而言着实不公。
说起来，商品房的预售本是为解决居民的住房紧缺而引入的，预售制度在很大程度上也保证了居民有房可住；但随着市场规模扩大、行业涉及层面增多，部分开发商便有了偷奸耍滑、钻漏洞的行径，这才导致了那么多起维权的案件，预售制度也因此“风评被害”。
就如同“倾巢之下焉有完卵”一般，苦果之下焉有无辜的一方。是以，在购房者深受其害首当追究开发商之责时，也有不少人开始热议起预售制度的存在意义，不少人也开始呼吁现售回归。
可是，预售有的风险，现售就能避免吗？
现房销售存在疏漏
在购房者尝到了预售可能带来的一系列苦果后，人们对现在少有实行的现房交付抱有较高的期待。当然，一手交钱、一手交房的现房确是能避免开发商烂尾和跑路的问题，也能降低购房者的损失，但效果如何？
深圳给出了一个参考。2016年深圳出让了一宗位于龙华的商住用地，最终由中国金茂联合中国电建以82.90亿元竞得，同时公告表示“本宗地块被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不能预售，只能以现售形式对外销售”。所以，龙华金茂府（该地块项目）也成了深圳排名前列商品房现售的试点项目，同时作为坐标深圳的试点，不少人都对该项目的开售情况十分关注。
龙华金茂府在某地产网站的动态介绍
那么备受关注的龙华项目，最终销售情况如何呢？现房销售的优势能发挥多少吸引力呢？
龙华项目2016年拿地、2019年开盘，现房均价10.3万/㎡。虽相较周边的项目定价高出2-3万元，但其配带的装修标准、优质教育资源、名企的口碑和现房优势，加之中高端的项目定位，可以说是斩获不少人的青睐。虽然项目优势明显，但在入市之后的情况却并不十分明朗。根据深圳住建局的官网数据显示，开盘近1年的龙华项目，而今去化尚未过半。现房的优势也大打折扣。
那么青岛呢？青岛李沧的映月公馆·河岸首府，也是主城区为数不多的现房项目。河岸首府目前在售78-145㎡高层，目标客群多为刚需和刚改；目前较新报价为2.45万/㎡，对比周边的东篱桃源和山河城·伴山星河等二手房均价2.4万/㎡的房源，河岸首府的新房价格略贵。尤其是近年来，李沧的东李板块热度直升、大有成为刚需、刚改新贵的趋势，但河岸首府却并未在东李分得多大的关注。
个案虽不能完全代表整体，但也说明现房的定价要比一般项目更有勇气。像是市北区的华能郡府，现准现房开启验资，预计均价2.9万/㎡，高出周边项目4000-6000元/㎡，登顶该片区的房价天花板。不过与均价也维持在2.9万/㎡左右的新都心板块相比，华能郡府所处的地段和板块却不占多少优势。
综合来看，在项目刨除价格、地段、产品等因素外，现房的优势确能让部分购房者心动；但若加上其余的项目因素，价格便首当其冲地成为了劝退购房者的较大门槛。龙华项目以56781元/㎡的楼面价摘得地块，刷新了深圳地王的记录；而高拿地价也注定了项目的高成本和高定价，中高端的项目定位也并非面对购房的主力群体，所以其上市并未大爆也似乎有迹可循。河岸首府的定位客群虽较龙华广泛，但也逃脱不了现房价格偏高的定律。
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对开发商而言，开发商从拿地之初便已开始斥资投入，这种投入有回报率的风险存在。倘若现房建设顺利，后期也有价格、配套和周边项目等因素影响自身销售情况，若销售实际低于预判效果则有资金链断裂的风险，开发商得不偿失、无法回本，还有可能背负巨额债务。这对实力雄厚的大企业来说尚且有一定生存压力，更何况对部分中小型企业呢。
对于购房者而言，开发商为争取回本、谋求利润的操作，则有抬高房价的风险。现售需要开发商前期投入巨额资金，而为争取尽快回血运作，项目的初定价将尽可能的地增加盈利额，争取每售出一套都能得到较大化的利润。最后的结果，还是增加了购房者的购房压力。
是预售的期房好 还是现房销售好？
对购房者而言，无论是购买期房还是现房，都各有好处、各有风险。
期房风险大，但选择空间也大。期房作为在建甚至是在规划的房源，其成品基本依赖开发商的操作。而全面交由开发商运作，后期则有货不对板、延期交房、烂尾跑路等的风险存在。但不可否认，期房也有一定的优越性。期房作为预售房源，开发商的资金回流压力不是特别大，所以定价相对友好，有时也会适时推出优惠活动；且可货比三家，项目、户型、价格等选择空间大，购房者的还款压力较轻。
现房入住灵活，但购买压力大。现房可即买即住，对租房人群而言解决了住房的紧迫性，同时也能节省部分租房资金；且现房周边配套基本固定，不存在规划后期变更的问题。但现房作为已建成并且可能有入住率的房源，在户型、位置等上的选择便有限；开发商斥资投入，后期的定价中则尽可能的放大利润空间以尽快回收，所以价格方面购房者的压力较大。
其实，期房也好、现房也罢，能物有所值的就是好房。即便当下由预售引发的风险问题一直存在，但不可否认预售还是实现了不少人有家的愿望。且无论是选择购买期房还是现房，交房时较好请专业验房人员进行检验，减少损失。
至于你，是更倾向于预售还是现售呢？
