2018新地产全链融合发展（青岛）高峰论坛暨海大新地产总裁班开班仪式
一、时间：2018年12月29日
二、地点：青岛世园寒轩酒店夏亨楼5楼
三、主题：领动融合赢创时代
主持人：尊敬的刘琳主任、王平秘书长，各位领导、地产界的企业家以及新闻媒体的朋友们：
大家上午好！
欢迎各位来到2018新地产全链融合发展（青岛）高峰论坛暨新地产总裁班开班仪式的现场，我是新地产总裁班负责人刘宝芳，很荣幸担任今天论坛的主持人，将与大家一起过学习中收获的一天。首先我谨代表新地产总裁班全体工作人员对各位嘉宾的到来表示最热烈的欢迎和衷心的感谢！
今天是12月29日，也是2018年最后一个工作日，对于各位企业家们来说是非常忙碌的一天，但是大家依然放下许多重要的安排来到现场，真的非常感动，这也让我突然明白，为什么在座的各位会这么成功？我想，除了地产人特有的智慧和情怀以外，更重要的是爱学习！在此，我谨以一个曾经地产从业者的身份向各位企业家们表示由衷的敬意！
那么在表达敬意的同时，也要真心地恭喜大家，您来，必定不虚此行！我们常说：选择比努力更重要！今天能邀请到各位重量级的专家亲临现场，将是对这句话，对您的选择较好的诠释。
下面，请允许我隆重介绍今天到场的各位领导和嘉宾：
国家发改委房地产研究中心主任刘琳女士；
资深房地产专家、中国房地产协会原副秘书长王平先生；
中国实战绩效管理专家蒋春燕老师；
山东省人大原秘书长、办公厅主任赵瑞林先生；
中国海洋大学管理学院党委书记王正林先生；
青岛市规划局原局长陶瑞平先生；
青岛市工商联副主席刘瑞金先生；
地产界资深人士、建筑摄影家、青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长冯显泉先生；
青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江先生；
山东省家具协会定制家居专委会秘书长徐宝传先生；
临沂市建材行业协会秘书长彭磊先生；
同时，还有我们海大新地产总裁班的学员以及地产界企业家精英和新闻媒体的朋友们，让我们再次以热烈的掌声欢迎大家的到来！
今天论坛分为三个部分：一是海大新地产总裁班开班启动仪式，二是论坛嘉宾主题演讲，三是新地产总裁班学员专题研讨。首先，有请中国海洋大学管理学院党委书记王正林先生致欢迎辞。
王正林：尊敬的刘琳主任、王平秘书长，各位领导，各位同学，各位嘉宾朋友们：
大家上午好！
今天应该说是严冬的岛城，我们共聚一堂共同参与和见证2018新地产全链融合发展（青岛）高峰论坛，在此我谨代表中国海洋大学管理学院对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎！对大家一直以来给予中国海洋大学管理学院及新地产总裁班的支持和帮助表示衷心的感谢！
房地产对城市发展和人民安居乐业来说具有不可替代的作用，随着大开发时代的结束，又必将进入一个崭新的新地产时代。为积极响应和推动产业新旧动能转换的精神号召，中国海洋大学高级工商管理项目整合资源，推出排名前列以产业融合、产融结合为特色，以房地产全产业链企业核心高管为主体的新地产全链融合发展高级研修班，为地产及产业链企业高层搭建一个从政策到资源，从资本到战略，从学研到落地的能力提升、资源整合和项目孵化的产业全链融合发展平台，有力推动房地产产业全链融合发展的新模式。
本次论坛作为新地产总裁班启动以来的首场重要活动，以推动产业融合、产融结合为主旨，邀请国家发改委领导和专家亲临现场，专题讲授，从国家政策、行业大势及未来前景，将给我们做最权威、全面的解读。希望在岁末年初承上启下最关键时刻，能为地产全链企业提供最有力的指导和借鉴。
最后，预祝本次论坛暨新地产总裁班启动仪式圆满成功，祝各位嘉宾身体健康，万事如意，在即将来到的新的一年里事业兴旺发达，再上新高！
谢谢各位！
主持人：感谢王书记的精彩致辞。正如王书记所说，一个产业的发展，需要我们大家的共同努力、共同促进，再次将热烈的掌声送给王书记。
本次论坛的举办以及新地产总裁班顺利启动，一位既有身高高度又有行业高度的重要嘉宾给予了极大的指导和支持。下面，掌声有请房地产资深专家、中国房地产协会原副秘书长王平先生致辞。
王平：尊敬的王正林书记，刘琳主任，各位学员，各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！
我非常高兴能参加今天这样的盛会，因为我从部队回到地方，81年就进到国家建工总局，建设部的前身，一直做房地产做到今天，刚刚离开工作岗位。所以在这个时候看到我们这个班今天的开启，看到我们论坛的开始。昨天也参加了龙江老总的活动，所以心里更加踊跃。
我更高兴的是在今年夏天我们还穿着半截袖，我们这个筹备组在海大支持下到北京找专家征求意见，怎么在未来新形势下让房地产人才茁壮成长，最后得到了一个体会，整个内容符合国家学习型社会的精神，我们房地产的学习型非常重要。第二个，整个教学内容符合国家质量强国的要求，人才质量的提升是国家房地产发展的提升。第三个，整个教学的内容符合房地产长效机制的发展。习近平主席担任总书记以后，对房地产就提了一个要求，那就是房地产的长效机制建立起来，同时也就驳斥了房地产还能干多久的论调。最后一个，从这次的内容也符合房地产未来在新形势下如何跟各行业配合的全产业链的要求。所以我非常振奋，这是排名前列个。
第二个，我想代表全体的专家和老师在这次即将开班仪式之前说两句话。我们所有的专家和讲座的老师就一个要求，希望中国多一些种子。什么叫种子？据了解，全世界所有的公司和专家都进行了将近数十年甚至百年的研究，人类没有造出一粒种子，比如说葵花种子、玉米种子、稻子种子，能不能造出来？至今都没有造出来，这个种子必须从自然中来。为什么？因为种子有一种精神，你可以把它吃了，你可以不用它，但是你千万不要种下去，只要种下去它就会生长，不会遇到所有的困难而屈服。所以我希望我们海大的房地产的所有学员，你生下来就是一颗种子，在房地产业又是一颗种子，希望这个种子我们所有的老师和专家，希望大家像种子一样把我们的房地产，把我们的国家建设得更好，谢谢。
主持人：感谢王秘书长！与秘书长认识多年，集儒雅、幽默、博学、智慧与一身，是秘书长给我的最深刻印象，我想大家已经有体会了吧？在未来的学习中，王秘书长还将会一如既往的给予更多的大力支持！插播一条广告：想继续更多的聆听王秘书长智慧方向的，请加入海大新地产总裁班，现场报名更多惊喜！
刚才王秘书也强调，新地产总裁班不仅仅是一个学习的平台，更是一个共享共建、共赢未来的一个事业发展的平台，“全链融合”既是一个创新，也更是一个趋势。海大新地产总裁班的一经推出，首先得到了青岛地产界的热烈响应和参与，创下一班、二班同时启动的记录，而且未开班就选任了书记、组建了班委，为更好开展学习、活动打下了坚实的基础。下面掌声有请新地产总裁班书记、青岛市规划局原局长陶瑞平先生致辞。
陶瑞平：经过多方的共同努力，中国海洋大学房地产总裁班终于如期开课。同时，今天又组织了一个高峰论坛，我借这个机会对总裁班的按时开课和论坛的正式举行表示祝贺。
我是2001年从部队转业到地方，目睹了青岛这20年来的城市发展和房地产发展。青岛房地产的发展，前期可以说是以本土房地产企业为主，我记得大概是从2006-2007年开始，国内知名的地产品牌相继进入青岛，为青岛的房地产发展注入了新的活力，这个城市品质也得到了明显提升。后15-20年是本地房地产跟国内知名品牌的房地产共同努力的结果，形成了现在青岛这样一个城市面貌。
面对着新的形势，房地产到底再怎么往下走？青岛的房地产再怎么往下走？这是摆在我们地方界人士面前的共同关注的一个问题。经过海大、房地产兄弟连，还有贾总，多努力，今天开始举办为期两年的房地产总裁班，重点要研讨这些问题。在这个过程当中，我们请到了很多国内知名的专家学者和教授，今天就来了好几位重量级的专家，给我们答疑解惑，指明方向，回答青岛房地产应该怎么往下走的问题。我相信，通过两年的培训和贯穿在两年中可能有多次的论坛，对房地产的发展会指明方向，我们这次房地产的经理人队伍整体水平会得到一个质的飞跃。经理人水平的提高就标志着我们这个城市的品质将会得到一个很大的提升，这是我们所希望看到的，也是共同关心的。
作为我来讲，参加这个班有两个方面的任务：一个就是好好学习，利用这个宝贵的学习机会进一步充实自己。另外一方面就是刚才主持人已经宣布的，我配合学校党委，对这两个班的党务工作尽自己的绵薄之力，共同把这个班办好。谢谢。
主持人：感谢陶局长的精彩致辞，更感谢陶局对新地产总裁班的高度评价和认可。的确，选择比努力更重要！不容犹疑的时代，唯有勇立潮头，方可再谋新篇！欢迎更多的业界精英加入新地产总裁班。
“我在中国海洋大学等你”！这个冬天，青岛地产圈一直不断的传递着这句话！这也是新地产总裁班一班、二班的同学对业界发自内心的呼唤。下面有请一班、二班班委代表学员表达一下他们的心声。掌声有请一班班长青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江、地产界资深人士/建筑摄影家/青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长冯显泉先生。
冯显泉：今天很激动，昨天晚上觉没睡好，为什么激动？人活了几十年，我现在又进校园了，成为中国海大新地产总裁班的一位学员，同时又兼任二班的班长这个重任，这也是我们这个研发项目组的一个重任。很荣幸在策划这个班的过程当中，我从头到尾参与，我自己也有以下几点感受：
排名前列，人活着要有理想，要有追求。你只有活得有理想、有追求，你的人生才有意义，你的人生才有价值，你才有可能创造你人生的高度。但是你如果有理想，一个重要的前提条件是你要学习，要充电。特别是像我们这些老地产人，从1992年正式从事房地产工作，1995年开始做行业协会，做公益性的平台，可以自豪地说，青岛地产界的哪一个企业有什么背景，我基本都知道，因为连续在这20多年。所以今天能够办起这个班，也是我的一个夙愿，所以我也会为这个班尽一份薄力。我从2004年从市政府直属的一个事业单位处长退休之后就有一份要回报这个行业，我要为这个行业做一些我能做的事情，因此我把能为这个行业做点事当成自己的一个责任。这个班的好处有以下几个特点：
排名前列，它是中国地产界房地产全链融合的排名前列个班。它的专业性特别强，有我们资深的专家王平秘书长给我们做策划，对接各方面资源，所以这种高度能把我们国家发改委的专家领导和其他的权威部分领导请来，这个高度在这。这是排名前列。
第二，因为它是全产业链，那就是房地产为主，同时上下游都能结合的。你来参加这个班，首先是学的书，同时你能悟到道，道是更高境界，它的这种高度让你的人生，让你的事业，我想通过这个班的两年，你会得到和一般的中产班不一样的那种高度，给你的事业一定会插上新的翅膀。这是第二个特点。
第三，两年在人生长河当中很短，但实际上也不短，因为在这两年当中，我们班的同学有我的老领导陶局长做书记，有像龙江先生这样的知名人士做同学，有一批志同道合的房企董事长、总经理、副总做我们的同学，有上下游产业链的企业董事长、总经理做我们的同学，当然还有我们省人大的副秘书长做我们的同学，所以我特别有信心我们这个班里的每一个人都会得到成长，但愿每一个人在这个班里能够成为精英，走出去已经你就是一条龙，像龙江先生一样。
龙江：我只能说我同意冯处的意见，同意我们老领导的意见，冯处把青岛房地产协会做得非常好，我一直跟着冯处这么多年，有幸又一起进入海大班，我很同意冯处的观点，特别感谢海大的领导。
今天我说两个事。排名前列，有机会在这么好的条件下好好学习。第二，我们成为好同学、好战友，未来我们在房地产行业可以走得更久，走得更远。谢谢。
主持人：感谢两位班长如此给力的状态，相信在两位班长的带领下，两年时间我们收获的不仅是个人能力的提升，更多的是一生的朋友和事业的伙伴。我在中国海洋大学等你，将成为地产圈最暖心的话语！
接下来就请我们大家共同见证这一重要的时刻：
有请：刘琳主任、王平秘书长、蒋春燕老师、赵瑞林主任、王正林书记、刘瑞金副主席、陶瑞平局长和两位班长，请各位领导和嘉宾上台共同开启新地产总裁班的新征程.
主持人：再次感谢各位领导和嘉宾！请各位嘉宾就座。新地产全链融合发展，这是我们在座各位共同的心愿和期待，今天我们会场的名字就带着吉祥劲：百花厅。也衷心的祝愿，在我们大家的共同女士下，新地产的未来百花齐放！
好，接下来是论坛的主题演讲环节。这个冬天，各行各业，无庸多说，个中滋味，如人饮水、冷暖自知。作为对于城市发展、人民安居乐业具有不可替代作用的地产业来说，始终是焦点中的热点。作为地产人接下来应该是怎样的动作？做怎样的规划？今天我们很荣幸的邀请到了国家发改委房地产研究中心的刘琳主任。让我们以热烈的掌声有请主讲嘉宾刘琳主任！
刘琳：大家上午好！
非常高兴能来到青岛跟大家进行一个业务上的交流。今天我给大家分享一下我们关于对房地产市场形势的分析以及对明年形势的预测。2018年房地产市场用一句话来说它的形势就是创出新高后热度减退，它的热度减退是在9月份开始，房地产市场的热度开始下降，整个市场运行的特点，从房价的涨幅来看，8月份达到了较高，9月份之后开始在以比较快的速度下降。第二，房屋交易量增幅持续回落，投资建设的指标滞后于销售市场和房价的变化，从指标上看依然还在创新高，土地购置面积大幅度增加的同时，土地流拍也增长很快，房地产库存开始增加。分区域来看，三四线城市在引领全国指标的增长，后面我用图来给大家解释这些现象。
首先我们看房价。这轮房价的上涨是从2015年下半年开始，截止到11月份已经上涨了42个月，这轮上涨周期是从2008年以后最长的一轮上涨周期。我们都可以看到之前的周期，三年一个小周期，做地产最关注的是周期，从小周期也好，还是从中长周期来讲，一定要非常清楚。之前我们可以看到，中国的房地产有一个三年小周期的规律，这个规律背后的道理是什么？其实就是我们的房地产市场是以增量开发为主导的市场，它背后是一个供给的周期在起作用，也就是我们开发建设大概是三年，所以我们的整个房地产市场周期也呈现了一个三年一个小周期的变化规律。
但是我们可以看到，如果按照三年小周期的规律，房地产市场应该是在2017年下半年涨幅回落，2018年应该出现市场的调整，就是我这个图当中黄色的线标出来的。但事实上没有，今年房地产市场照样创出了新高，今年8月份的上涨幅度是2015年之后较高的涨幅，创出新高，9月份之后又快速呈现回落的态势。到底是什么原因导致房地产市场突破这样的周期变化规律？又是什么原因使9月份之后房价的涨幅迅速回落，市场热度迅速减退？我觉得这个背后的原因是我们大家都应该非常关注的，我后面重点也是再给大家分析这个。
这是从另外一个角度看房价，左边这个是定基指数。2015年这轮房价上涨幅度要比前几轮的周期要高，上涨的幅度、速度都比较大。右边我们可以看到是国家统计局70个大中城市的房价上涨城市数量，一般来说，它在周期高位的时候，70个城市大约有超过50个城市房价是上涨的。但大家可以看到，这一轮的周期，从2016年4月份开始，70个大中城市，房价上涨的城市数量基本在50左右，整个周期都是在高位徘徊，没有从高位往下走的过程。后面到底是什么原因导致房地产市场这样的超预期繁荣？这是我讲的第二点，8月份以后房价涨幅的快速回落，右边这张图是对中小城市和大中城市的对比，我用的是二手住房价格的环比指数，为什么没有用新房？大家都知道去年开始的限价，新房的价格数据出现了严重的失真，所以我基本上不太用。用二手价格来看，涨得较快的是中小城市，中小城市房价的上涨幅度要远大于大中城市，而且它回落的速度也是非常快的。
分区域来看，今年的市场非常特殊，我们仔细去看，一线城市和三四线城市其实是在走出不一样的周期点位。一线城市在2017年的时候房价是下降的，但是2018年一线城市的二手房价格，包括新房价格，开始出现上涨，而二三四线城市，其中还包括一些热点的二线城市走势，跟一线城市是一样的，还有一些二线城市走势跟三四线城市是差不多的，但是基本上2017-2018年的涨幅是增加的。值得关注的，一线城市在9月份以后房价重新回到了下降的状态，我觉得这是非常需要引起关注的，什么原因引起了9月份以后房价的下降？如果按照一线城市的周期来看，它应该是上升的，但是我们可以看到它在上涨半年多之后，房价又再次开始下降，一定是有什么原因在引发市场的变化，而一线城市这样的变化会不会向二三四线城市传导？这也是一个非常重要的分析内容。
这是前面几张图，给大家看到的是房价的变化。后面有一些指标，销售增幅是在回落的，全年前11个月是1.5，同比增长1.5%，销售面积是14.86亿，销售额大概13万亿，增长12亿，全年应该是能维持小幅度的增加。也就是说今年从新房的销售上面来看，仍然是达到了去年的销售规模。
分区域来看，大家可以看到引领商品房销售面积增长的是三四线城市，上面那条绿线，增长2.3%，二线城市基本上是零增长，一线城市是负增长，只不过大家可以看到一线城市的负增长的幅度是在收窄的。
二手房交易面积基本上在零增长的附近，规模应该跟去年是差不多的，去年是负增长。其实大家可以看到二手房市场跟我刚才讲的三年一次的周期运行规律是比较接近的，一线城市和二手房市场其实走出的还是过去这种三年一个小周期的运行规律。
从投资来讲，我在发改委工作，发改委最关注的是投资，包括我们的宏观调控，最关注的其实是房地产投资。今年房地产投资10%的增长速度，今年整个固定资产投资增速是5%，所以房地产投资今年远高于整个固定资产投资，成为稳定固定资产投资增长非常重要的一股力量。在房地产投资增速增加的背景下，大家可以看施工面积的增速逐月在增加，这表明整个市场的供应量在比较快速地增长。从投资增速来看，也是三四线城市的增速远远高过一二线城市。
从购地的情况来看，购置土地今年和新开工面积的增幅基本上在15%左右，其中购置土地面积已经连续两年正增加了，新开工面积连续三年正增加，而且幅度不低，它会预示后期市场供应量比较多。分类型来看，今年整个住宅在引领增长，非住宅还是在去库存的状态。
从分区域来看，三四线城市投资远远高过一二线城市。大家看购地和新开工，也都是三四线城市的增幅远远高过一二线城市，那说明什么？在这一轮三四线城市是主力，引导了全国指标的超预期繁荣，占比60%以上。但是在土地购置面积增长16.8%这么大的增幅后面，我们后面可以看到溢价率持续回到历史低点，我们可以看到今年土地溢价率已经回落到历史低位，各线都在城市，三四线城市回落是较快的。但是同时我们可以看到，在溢价率回落的情况下，土地流拍的现象也非常多。土地流拍大约是去年的两倍左右，而且零成交的地块明显增多，很多二线城市都有流拍地块，除了刚才我在讲非住宅的还处于去库存里面，一些非住宅的地块流拍多之外，住宅地块也有一些流拍，主要处于一些比较远的地方。大家可以看到从流拍和零溢价成交的情况来看，企业拿地比较谨慎。
背后可以看到，一方面土地的购置面积大幅度增加，流拍增加，它背后暗藏的就是政府的供应土地在大幅度增长。红线是地方政府供应土地的数量，2014-2016年都是负增长，2016年刚才大家看到那么高溢价率的时候，政府的供地没有多。但是在今年，土地供应面积高峰的时候应该有40%左右的增长幅度，后面也是25%，它是在2017年增加的基础上今年又大幅度增加。那说明什么？后面我会讲，地方政府缺钱，财政压力加大，所以它大量向市场供应土地，以寻求土地出让收入来弥补财政的不足。
从2004年到现在为止，凡是落在框里的房地产企业购置土地都是负增长，大部分年头拿地这一块其实是比较紧张的，但是今年土地的数量给得非常多，我们预计明年应该也不会低。
这是库存，今年的库存是上升的，怎么看库存？最简单的一个办法就是用今年的新开工和今年的租售去对比。今年的新开工大于今年的租售，所以今年的库存是增加的。而在2016、2017年，大家可以看右边这张图，2016和2017年的时候库存是下降的，2016和2017年当年的新开工都是低于当年的租售，而中间那个亚洲金融危机之后，2010-2013年这个过程里面，新开工大幅度增加，而销售没有同期大幅度增加，所以出现了一个库存的现象。但是今年来看，相比历史来看，我们认为目前的库存水平仍然很低。怎么去看库存水平？我们用去化周期去看，去化周期在2015-2017连续三年回落之后，今年再一次上升。总体来看，基本上在合理值附近，住宅的去化周期接近合理值，而在去年和前年都是低于合理值的，市场供不应求的状况非常明显。今年基本上刚刚接近合理值，所以库存水平其实并不高。
如果用待售来看，国家统计局公布的待售库存一直都是下降的，但是待售指的是竣工当中没有销售出去的部分，如果我们用相对指标看，待售除以竣工的话，跟去年是持平的，从待售库存来看，没有再继续减少。总体看库存，整个市场的库存是在增加的，但是整个库存水平依然还是比较低的，我们认为这样的情况下的市场调整是一种正常周期的调整，所以大家也不用太过于担忧这样的市场调整。这是在讲2018年的市场运行的几点特点，我简单做了几张图来给大家看了一下。
我今天重点给大家讲的就是这种市场变动背后的原因，我觉得你只有懂得是什么原因导致市场的变化，你可能才能够对后期的走势进行一个预测。市场变动的原因大约有五六条，我一条条给大家讲。
排名前列个，棚改货币化安置，这个应该是引发房地产市场超预期繁荣的非常重要的原因之一。棚改货币化安置在这几年比例逐年上升，到2017年棚改货币化安置的比例大概是60%，当年的去化面积大概达到了3亿平方米，而2018年来讲，今年的棚改货币化比例大概降了10个百分点，50%，但是去化面积仍有2.5亿平方米左右。如果没有棚改货币化的影响，大家可以看到右边那条虚线，如果扣除掉棚改货币化影响以后的销售面积，它的市场高点是出现在2013年。但实际上我们2017年达到了14.48%，2018年应该还要高一点，两条线之间多出来的东西就是棚改货币化的贡献，而棚户区改造是以三四线城市，包括一些二线城市为主的。大家可以想像，二三四线城市的超预期繁荣，棚改货币化安置起了重要的贡献。后期棚改货币化安置怎么走，对2019、2020年的形势都非常重要。
我把棚户区改造货币化安置称为第二次的在城镇住房领域里的政策红利。排名前列次红利大家都知道，是城镇住房制度改革，1998年全面停止实物分房，从1999-2003年，房地产开发企业在城镇住宅当中所建设房屋的占比由30%提升到70%，也就是在这个过程当中，那个灰色的柱子是城镇住宅建筑的面积，它其实并没有明显增加，但是房地产开发企业所建造的住宅在迅速增加，它的占比在迅速提高，我们叫做排名前列次政策红利。之后这个比例基本上稳定在70%，一直到2015年，之后这条线，这个占比又上升了10个百分点，这个上升的过程就是棚改货币化安置带来的，我们叫做棚改第二次替代的政策红利。实际上在这个过程当中，城镇住宅的竣工面积是减少的，大家可以看到灰色的柱子，但是房地产企业建的是增加的。
在这样一个过程里，我们看到有一些房地产企业抓住了这样的机会，规模在迅速扩张，我们看到前三甲，今年他们基本上能到6000亿。我们看到融创2015年只有不到1000亿，600多亿，在今年超过了4000亿的规模。包括碧桂园，它的速度也是非常快的。有一些公司在三四线城市做项目，他们抓住了这次政策红利的机会，实现了公司的规模扩张。
我再讲后面的一个原因，棚改货币化安置提供了2.5亿的去化面积，仍然是不低的，但即便如此，我们可以看到在2018年的行情里面，除了棚改货币化的影响之外，单纯的市场化销售房屋的面积，它的增幅也不低，达到了8.8%，比去年那个增长幅度还要高一些。也就是说除了棚改引发的刚性需求之外，老百姓其他的购房需求也是很旺的，到底是什么原因？这是我讲到的第二个重要背景。
这个也是在三年多以来，这种超预期繁荣的一个重要背景，就是我们在2016年以来，整个货币环境都是处于负利率的环境下。什么叫做负利率？也就是说我们的存款利率跟物价相比没有物价高。大家看到在去库存的政策当中，我们从2014年底到2015年底连续降息，大概降了六七次，到了2016年之后我们的CPI上到2%以上，这样实际利率就进入了一个负的区间。可以看到2016年到现在为止，大部分月份是负利率的区间，只有在2017年的几个月是正的利率，2017年那几个月，大家可以看到一线城市的房价是下降的，但是在大部分负利率的区间，房价是上涨的，它说明什么？老百姓把钱存在银行里面没有物价涨得快，所以他会去寻求一些保值的途径，所以居民的购房需求是非常旺的。
去年以来，个贷利率有所上升，但是仍然处于历史低位，只有百分之五点几的利率水平，这些都是对住房作为一个资产属性的需求，会激发这样的需求。居民购房意愿从2016年就开始大幅度提升，到了2017年基本上维持在高位上面，只有到了2018年四季度，这是较新出来的数据，四季度的数据略有回落，但是之前基本上都持续在高位上。这是我在讲超预期繁荣，其实我们很担心，我们是作为一个研究部门，美国的房地产泡沫其实就是在这样的背景激发出来的，2000年IT泡沫破灭之后，经济增长没有动力，美国把利率降到了1%的水平，只用了短短六年左右的时间，美国就出来了地产泡沫。中国现在也是这样，因为宏观经济不景气，我们的货币在持续放宽松，居民的购房意愿是非常强烈的。这是我再讲持续三年多的超预期繁荣里两个最重要的影响因素，一个是二三四线棚改货币化安置，另外一个就是持续负利率的环境，导致了市场超预期繁荣。
后面我再讲从2018年开始，或者从2017就开始的几大改革对房地产市场的影响。排名前列个是金融领域的去杠杆，它最直接的结果是什么？大家先看右边的图，M2和M1，这叫做货币供应量，代表整个社会每年央行放出来的钱。M2跟M1的增速已经降到了历史低位，M2是8%，M1只有1.5%。这是历史上非常低的水平。一般来讲，货币供应量应该跟GDP增速相适应，我们现在GDP增速是百分之六点几，M2的供应是8%，中间留给价格上涨的空间只有一点几，包括物价、房价。而过去我们在百分之八九左右的经济增速的时候，M2的增速都在13%以上，它们之间的差额是物价的涨幅和资产价格的涨幅。大家可以看到，货币供应是偏紧的。
不仅如此，新增社会融资规模2018年全年都是负增长，比如说从银行贷款、信托等等渠道所拿到的这些资金，相比2017年来讲都是负增长15%以上，各种融资渠道收紧。除了人民币贷款之外，企业债券在下半年有所放松之外，委托贷款、信托贷款、股票融资等等都是大幅度负增长，这些会对企业的拿地资金，还有中小企业的融资，有非常大的影响，因为能够从银行拿到贷款和债券的都是规模比较大的公私财可以。
金融去杠杆大家可以看到对拿地融资有怎样的影响，除了后面这三种，前面若干种全部都被政策限制死，比如说公司债，规定公司债不得直接用于购置土地。私募基金来讲，16个热点城市的私募基金不得投资住宅项目。包括海外债，大家可以看到对于债券的发行，仅限于借新还旧，正常的运营资金的补充都不可以。大家觉得钱紧，尤其是民营企业，觉得钱非常紧，是因为各种融资渠道都被堵死了。这叫金融领域的去杠杆对房地产业的影响。
第四点叫做地方政府去杠杆，或者叫城投公司去杠杆。地方政府搞基础建设投资的资金，过去主要是由投资公司举债来完成的，但是今年严格要求地方政府的债务，首先要控制增量，第二个，要把存量尽量去完，融资方式要改为地方政府债券，债券发行还要与偿债能力相匹配。这项政策实施下去，我们看到今年对宏观经济的影响，下行压力加大，主要是投资增速快速回落引起来的，这是由于基础设施投资的快速下降，由年初的19%到年底只剩3.3%了，因为它没有钱了，地方政府没有钱去搞基础设施投资了，同时它还要不停还过去的存量债务，所以对于地方政府来讲能选择的是什么？就是大量供应土地、回收土地、出让收入。大家可以看到右边土地出让收入前11个月达到了5.3万亿，前11个月已经超过去年全年的数量，增幅现在是28.9%。在去年大幅度增加的基础上，今年又出现了一个比较大幅度的增长，所以说企业如果有钱，你今天能够拿到比较便宜的地，如果你还能有钱，你明年可能能拿到更便宜的地，但是就是有钱还是没有钱的问题。这叫地方政府去杠杆，在明年还会继续，只不过在今年中央经济工作会里面提了一句是明年要对地方政府的专项债券较大规模地增加，就是在拿债券方面要尽量放开一些，但即便如此，我们认为仍然挡不住地方政府对财政的缺口，光靠专项债券的话，所以明年卖地欲望的增加仍然概率是很高的，对地方政府而言。
第五个影响因素是中美贸易冲突。中美贸易冲突带给中国什么样的影响？大家可以看到现在中国经济增长里面有三驾马车，消费、投资和出口，在今年都非常不乐观，整个投资的增速在持续回落，消费也是在持续回落，消费已经降到了10%以下，较新的数字也是在10%以下，净出口都是负增长。只看消费和投资，两项都不行。刚才我在讲，固定资产投资由于基础设施投资的大幅度下降，地方政府去杠杆导致持续回落，我们的预测，明年固定资产投资增速仍然不乐观。而在今年，大家可以看到灰色的线，房地产开发完成投资的增速其实对稳定今年的固定资产投资增速还是起了非常重要的作用，但是对于明年的房地产投资增速，我们也是预测还是下降的，今年10%，明年也就百分之二三四，就是这样的水平，所以明年投资增长还是不容乐观。
消费这块大家有说是因为过去两年房子都卖给老百姓了，居民杠杆率增加很快，买房子挤压了消费。但是总体看，以经济增长放缓、收入放缓，包括这些裁员等等，企业破产增多，消费的增长动力一定是下降的。在这样的背景下，我们的内需在进行改革的过程当中，内需在回落，增长在回落，同时期我们遇到了贸易冲突，大家可以想像，如果你是中央领导你会怎么想？他会对贸易冲突非常重视。在重视的情况下，大家可以看到，从731开始的政治局会议对整个经济运行情况的判断就发生了变化，叫做经济运行稳中有变，变指的是什么？因为没有想到地方政府去杠杆之后会对固定资产投资的增速影响这么大，而且还有一些外部环境发生明显的变化，我们中美的贸易冲突不仅仅是在中国跟美国之间，现在非常担心的是中国会跟以美国为首的发达国家，遭受到这一系列国家的阻滞。
在这种情况下，我们可以看到的货币政策和财政政策都起了很大的变化，货币政策和财政政策其实同时在转向，要求要扩大内需，实施更为宽松的财政政策和货币政策。要做到六稳，稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳外资、稳预期，这是731会议上的排名前列次判断。在这个判断之前，我们在上半年对房地产市场的预测，我们认为下半年房地产市场一定会进入调整，如果在初期那么严的政策影响下，一定会调整。但是在731这个会开完之后，我们的判断觉得房价有可能再次上涨，就是因为大的财政货币政策的转向。
到了10月底，第三个季度的政治局会议我们可以看到，这个表述要比二季度严峻一些，不仅是稳中有变，而且讲到的是经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。中国的宏观调控里面有一条底线就是不能够发生系统性的金融风险，长期积累的风险隐患已经开始有所暴露，有一些企业经营不下去了等等现象都在增多，要求继续实施比较宽松的财政政策和货币政策，确保经济平稳运行。大家可以看到对贸易冲突的高度重视。
从具体的经济数据来看，今年有四次降准，市场利率在下半年是下降的。下降利率和宽松货币对资产价格来讲是一个利好，我们可以看到对房地产来讲，三季度的数据上，因为12月份的数据没有出来，所以看不了四季度，我们看三季度，明显对房地产开发的支持力度在增加。之前在强调要减轻脱实向虚的现象，整个资金从实体经济出来流向了房地产市场，这种局面要把它逐渐减轻、减弱，所以在今年以来，一直是在控制资金向房地产市场的流入。不仅是金融领域去杠杆，刚才给大家讲，包括信托、委贷都在减少，同时行业调控政策里面还是禁止资金过多流向房地产领域，包括对个人按揭贷款都有额度限制，对房地产开发贷款，前两个季度都是负增长，下降得很快，但是在三季度可以看到，开发贷款的增幅比上季度增加了19个百分点，个人按揭贷款也增加了6个百分点，房企债券发行数量比上一季度增加了46个百分点，房地产企业债券发行在下半年明显增加，而且发行利率还是非常低的。这就是我在讲，如果经济下行压力不断加大，财政政策和货币政策的宏观调控会不断放松，一定会有一部分资金流向房地产业，对房地产企业来讲是一个利好的消息。
大家可以看到10月份当月进入房地产领域的资金超过一半，11月份略微下降，但是也还算不低。右边这张图在讲什么叫脱实向虚，这是在人民银行发放的人民币贷款当中，每个月进入房地产领域的占比，绿色的线是个占比，2016年高的时候100%的钱都是进入房地产，没有进到别的领域，它的历史平均值在2015年之前基本上在20%左右，但是在2016、2017年达到了45%，现在的比例应该在40%左右，其实还不低，但是不能再增加了，这是谁都不愿意看到的现象。
前面两点是一个重要的超预期繁荣的市场背景，中间两点讲的是改革对房地产市场的影响。最后一点是行业政策，行业政策我觉得也很有意思，去年我讲的时候就说深圳的房价是一条严格的直线，他们告诉我连续14个月房价下降，我说你们信吗？其实可能企业和主管部门都清楚这样的限价政策，要严格限制在2016年10月的房价不能动。我去年在长三角和珠三角走了一圈，我回来就说我看到了一件“皇帝的新装”，大家都在做房价指数。其实去年就有一二手价格的倒挂，今年上半年被媒体炒作出来，有一些城市非常严峻，一二手倒挂差的价格很多。其实青岛也在里面，我找了一些城市，一二手价格差比较大的，这种一二手价格差的出现，在上半年导致了很多投机性需求入场。这个也是超预期繁荣其中的一个原因，不能算最重要的，但是在一些城市而言，也是一个原因之一，就是它额外刺激了一部分需求出现。而且它还有一个严峻的后果，就是出现了一个“堰塞湖”，你卖出去了不给你网签，不给你备案，这些“堰塞湖”在今年悄悄放水，有一些城市限价政策和网签政策都在悄悄松动。
这是六个原因，2018年这个房地产市场，包括2015年下半年以来房地产市场超预期繁荣，还有今年市场变化的主导原因，我们看后期的市场，其实就要看这些影响因素会怎么变。
重要的影响因素大概就是这么几点。首先说市场供给，我在前面的市场状况里面已经给大家说了不少，供给是增加的，2019年市场供给是增加的，库存在上升。第二个，棚户区改造。第三个，负利率的状况还能不能持续，然后是宏观调控政策会怎么走，行业的政策怎么走，对我们2019年的短期市场走势的影响都是非常显著的。
我们看棚户区改造，棚户区改造跟我们形势最为接近的是2017年5月国务院常务会议希望确定的2018-2020年要改造各类棚户区1500万套，今年计划开工580万套，实际完成了620万套，还剩多少？不到900万套，平均到两年也就400多万套。单看完成计划，后两年的任务就要比2018年少很多，这是一个数量。
另外一个，它还有可能完不成这个1500万套的任务，从2019年开始，从明年开始，棚户区改造的资金全部改为发行地方政府棚改专项债券来筹集。之前是什么方式？之前叫做政府购买服务方式，通过国开行和农发行，以PSL方式从人民银行拿钱之后，以开发贷款的形式贷给地方的融资平台。国开行和农发行最近这些年累计投入的钱有多少？你们可能难以想象，超过了4万亿棚改资金，发放到地方政府之后，它给了地方政府足额的资金保障。所以大家可以看到，今年山东菏泽前一段时间刚刚开始放松了限购、限价，菏泽报了非常大的棚改计划。精明的地方政府读懂了这个含义，它会报很多棚改计划上去，只要报上了计划，列入了计划，足额的资金就会下来，地方政府可以不花一分钱，当然它是债务增加了，但是当期可以不花一分钱，通过棚改货币化安置的方式，把城区当中非常好的地块腾挪出来，这个钱是中央政府给出的，它获得了非常好的土地。大家可以看到今年计划新开工580，但实际上完成的是620万套，我接触到的地方政府较先觉悟的有2015年就开始弄明白的，有2016年报很多计划的，有2017年的，到了2018年觉悟是比较晚的，还有到现在还没有觉悟的地方政府。
但是这种方式，因为金融领域要去杠杆，地方政府要去杠杆，被截断了，这样的方式是地方政府的隐形债务，城投公司的负债是用地方政府的信用做担保的，所以财政部门要求你把这个后门堵上，开前门，前门就是要发行棚改的专项债券。棚改的专项债券的发行是要考核地方政府的偿债能力和现在的负债水平，我们认为这项政策的改革会对棚改计划的设定形成比较大的负面影响。
再一个，住建部也明文要求货币化安置的比例，你要因地制宜去调整。2018年要求各地货币化安置的比例不能低于50%，但是这项政策在2019年不再要求了，各个地方房价涨，库存不足，你就要改成实物安置。这两项政策都可以看到，我们认为过去两年房地产市场的超预期繁荣，背后棚户区改造的贡献会大大下降，三四线城市房地产市场的调整，没有了棚改的支持，房地产市场的调整应该不会避免。
第二个，我再讲负利率的情况。贸易冲突之后，中国的货币政策在边际放宽松，带来的成果就是利率水平会下降。但是我们实际的基准利率没有调，因为基准利率1.5，降息这样的利率，包括货币政策放松的空间，它有一个天花板，还要受到汇率市场的影响。在美国不断加息，贬值的压力越来越大的情况下，货币政策大幅度放松的可能性也不大，空间是不大的，这是排名前列点。
第二点，我们看到即便是在边际放宽松，利率水平是在降的，我们现在出现了一个新的现象，就是物价涨幅在迅速回落。出现负利率的原因是由于我们物价水平上涨的幅度超过了利息，超过了利率，就会出现负利率。但是如果物价上涨的水平下降了，虽然我的利率水平没有变，但是物价的涨幅下来了，CPI下降了，同样负利率的利率会逐步消失。较新出现的一个现象，因为大家在10月份之前一直担心的是滞涨，但10月份开始到现在，国际油价跌了30%以上，钢价跌了20%，煤价跌了10%，还有其他的都在回落，也就是说物价水平出现了一个大幅度的下降。现在有人在担心，2019年有可能会出现通缩，即便达不到通缩水平，但是我们认为2019年CPI重回2%以下是大概率事件，PPI还会进入负增长的局面。在基准利率水平没有变的情况下，如果物价水平出现明显回落，负利率的形势依然会减弱。一旦负利率的形势减弱，资产价格的需求，对资产的需求就会快速回落。
我一直在想，9月份之后为什么一线城市的价格又重新回到了一个下降的通道？我们认为背后的原因跟这个是有关系，而这个并不仅仅是国内的一个现象，是全球的经济都在衰退，伴随美国的加息，全球经济都步入了一个衰退的通道里，导致了资源跟价格的回落。因为在一线城市房价下降的同时，我们可以看到香港、美国，同时期的房价都出现了回落。这就是我在讲要高度关注一线城市为什么在9月份以后房价又重回下降通道，如果整个物价水平出现了一个通缩的局面，房地产市场的全面调整就一定会发生，而这样的调整一定是一二线城市下降的幅度要高于三四线城市，因为一二线城市房价的资产属性要高过三四线城市。这个就是市场真正的调整，但是现在这样的数据还在观察当中，因为毕竟只有两三个月的数据，我们现在很难判断后期国际形势的变化。如果没有这个因素，单独的我们看到国内房地产库存的增加等等，由于销售的回落，一个正常的周期调整大家不必过于担忧。但是一旦全球经济衰退影响到国内的情况，那这样应该会大于正常周期的衰退。
第三点就是国内经济下行压力的加大。国内经济下行压力的加大11月份的数据非常明显。这个是宏观经济先行指标PMI，已经降到了50，降到了荣枯线，而其中新出口订单的PMI已经降到了47，这是2016年以来的较低点，我们看到经济下行压力确实是在迅速加大。而11月份的进出口数据刚刚出来的时候大幅度下滑，我们的出口，我们的进口增速都在大幅度回落。不仅仅是对美国的出口在回落，回落幅度较大的是对欧盟，对金砖国家的回落幅度，它说明什么？说明整个市场的外需，整个世界经济都在衰退。而进口的大幅度回落，说明我们的内需在迅速下降，内需跟外需的增长都在快速回落，经济下行压力加大。我们会看到中央经济工作会议后面又加了一句，叫做经济运行稳中有变，变中有忧，越来越严峻。
而四季度之后，国内房价上涨预期在快速回落。这是人民银行做的储户调查里面关于下季度房价上涨的居民占比，它和房价指数基本上是同步的变化，大家可以看到2014、2015年市场调整的时候这个比例是很高的，2013年高位，然后持续下不来，跟市场走势是完全一致的。今年四季度快速回落，这说明什么？老百姓的预期在发生变化。当我们的负利率的形势没有了，负利率的局面消失了，老百姓觉得现在拿钱合适，经济下行压力又非常大，失业现象增多，他都会选择不要去买房子了，这样预期的影响对房地产市场是根本性的。大家不要以为那些限购、限价政策影响多么大，其实背后的影响是老百姓的购买预期和购买能力，这是影响较大的。
还有一个因素，房地产企业2019年还债的压力会加大。发改委最近在表态，对于优质企业的发债要大力支持，即批即审，即报即审。但是有两点，我们可以看到房地产企业往里面的债券发行还是非常慎重的，还是局限于借新还旧的原则，你用债券发行去拿地是不可以的。我们可以看到无论是银行和债券的发行，其实都是对大企业有利，对中小企业来讲，依然是各种融资渠道没有放松。所以我们可以看到企业的还债压力加大，伴随着老百姓购房预期的下降、销售的下降，这种企业的债务风险是上升的。
中央经济工作会延续了731以来的判断，措词上更有调整，稳中有变，变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力，所以它要求整个的宏观调控强化逆周期调节。所以我们的判断，2019年货币政策和财政政策还会边际放宽松，包括它影响到对地方政策的专项债券，包括对投资增长的稳定等方面，还会放宽松。但是针对房地产行业，我个人认为，大水放出来的时候，房地产行业一定也会获利，但是目前的房地产行业依然还是处于资金不能大范围流入房地产行业的基本判断上。总体来说是有利，但是利好有限。
然后房地产调控，这是今年以来中央经济工作会，我不知道大家关注没有，有一个根本性的提法叫因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任。尤其是夯实城市政府主体责任，这是我们看到的排名前列次的提法。房地产调控不搞，国务院出台统一的政策取做了，各个城市自己看着办，叫夯实城市主体责任。其实改革开放四十年，昨天开会回顾改革开放四十年，无论是从城镇住房制度改革，还是到后期的房地产调控，中国整个房地产领域里的政策一直是以中央政府为主导来做，一直是自上而下的过程。但是在今年的经济工作会当中的提法叫做夯实城市政府主体责任，未来的房地产行业的管理、政策的出台，落到了城市政府的头上。意味着什么？没有一个城市政府希望自己的房价是降的，所以我们认为房地产调控因城施策对于我们的观念是，行业政策也会边际放松。但是国务院或住建部会分类指导，后面有一句话，它会指导你，但是具体怎么做由地方政府来决定。不要指望像2009年和2015年去库存一样，大幅度去松房地产政策是不可能的。
全国城乡建设会议，这是在中央经济工作会议以后开的，它其实对中央经济工作会议的思路是贯彻的，同时强调了一个“稳”字，在文件当中出现了稳地价、稳房价和稳预期的字眼。要稳，既不能涨太快，也不能跌太快，要保持调控政策的稳定性和连续性，这是它所强调的。
后面的这些东西因为时间关系我就不再给大家讲很多，这个其实是从宏观调控跟房地产调控的观念上看。大概跟你们讲几句，我们过去的房地产调控其实是宏观调控的一部分内容，也就是说当经济箫条持续通缩的时候，这时候会实施扩张性的调控，房地产调控的政策也会放松。但是当经济繁荣通胀高起的时候，宏观调控会实施紧缩性的调控，房地产调控政策也会紧缩。这是在讲房地产调控跟宏观调控的关系。
但是我们可以看到，宏观调控盯着的指标是房地产投资而不是房价。我刚开始讲的时候，它不是同步的，房地产投资是滞后于房价跟销售变化的。比如说应对危机，尤其是去库存，这个更加明显，房价涨幅的低点是曲线在前一年，去库存是在投资增速较低的时候出来的。当然，我们研究政策评价，我们给它的是负面评价，因为在房地产的上行周期再去搞刺激，最后是房价涨得越来越多。但是这一点也告诉大家，真正的宏观调控放松的时候，一定是在房地产投资增速非常低的时候。但是我们今年的投资增速不低，10%，政策出台的时点根本没有到，所以叫因城施策，各个城市自己看着办，中央层面大幅度放松政策是不可能的。
中长期来看，我们看到年轻人的数量在持续下降，20-45岁的人口数量是持续减少的。其实我们总的预测对于中长期来讲，2020-2030年有可能会是负增长，“十三五”时期规模应该是零增长，到2030年有可能是负增长。中长期看，整个城镇的住房需求应该是稳中有降的大趋势。包括整个住宅建设投资会由两位数字变成个位数字，现在基本上已经是个位数字了，再往下发展就是负的，特别的蛋糕就会缩小，现在的蛋糕还在大，只不过扩大了速度，再迅速降低，但是它还在做大，之后的蛋糕就会缩小。
这是我的一些判断，具体就不讲了，主要讲短期的走势。刚才讲到了几点，我们认为负利率的态势很可能会逐步减弱，棚改贡献度应该会出现较大规模的减小，房企还债高峰来临，市场供应持续增加，这些都构成对市场下行的压力。后面两点，宏观调控的政策和行业调控的政策，我们认为会边际放松，所以它会对冲这种下行的影响。总体对2019年的判断，市场会稳中有降，但是这种市场的调整还是在一个库存水平相对低位上的调整。这是讲的大趋势。
后面这一点就是城市分化了，我刚才在讲中长期看我们对城镇住房需求是稳中有降，但是并不意味着城市也是这样，有一些城市一直处于人口持续增加的过程里。
2018年青岛新建住房涨幅应该是在中等偏上的位置，二手住宅的涨幅处于上端，涨得比较快。这是青岛，说明2018年的市场形势还是很不错的，因为新建房都是在限价，所以可能要低一点，但是二手房还是比较真实地反映了市场变化，青岛市场还是比较活跃的。这是2017年，从二手房来看，2017年也是在上涨的前端，说明我们2017、2018两年房价都涨了不少，这是看青岛的情况。
到11月份的情况，我们看看70个城市的情况，其中北京、上海和厦门，有3个城市是从2017年4月开始，二手房价格一直都在降。而广州、深圳等等，不都念了，有11个城市在9月和11月开始出现二手房价格下降。到了11月份又加了4个城市。后续来讲，房价下降的城市数量会越来越多，市场进入下行周期的调整。
这是四个一线城市，大家可以看到北京、上海，红色的线是二手房的价格，红色的线是下降的，说明二手房的价格是下降的。蓝色的线是新建房，是一条横线，严格限价。但是大家可以看到广州、深圳，二手房的价格也是稳中有升的，但是广州、深圳红线最末端是向下走的，就是我在讲10月份价格开始出现回调，这是二手房。广州新房的价格可以明显看到去年下半年堰塞湖就开始放水，从去年下半年就开始放，它的价格是上升的。深圳管得还是比较严的，基本上都是降，没有升。
厦门的价格一直是降的，二手房价格是一直是降的，这些都是在限价政策要求里，新房价格基本上是一条直线。合肥应该是在三季度开始，它也是限价政策的松动，可以看到那条线往上走，哪一个蓝色的线往上走，可以看出那些城市下半年地方政府的政策在变松。包括无锡也是这样，这些城市大概看一下就可以。你看成都这个堰塞湖，看样子危险很大，所有蓝线开始往上挑的，都是地方政府调控政策松动的一个说明。今年大家可以看到到东北地区、西部地区房价涨得很快，像长春、西安，包括内蒙古，呼和浩特涨得很快，重庆、昆明、沈阳，这些地方还没有回落的迹象。
各线城市可能的市场走势，排名前列个是三四线城市，刚才已经讲了很多了，视棚改计划的影响，平稳或者稳中有降，我们认为这个大的趋势应该是比较确定的。一二线城市比较复杂，我们现在看的是短期内市场持续调整的可能性比较大，短期短到哪？至少到明年上半年，我们认为市场持续调整的可能性比较大，而且在这个调整的过程当中，前期房价上涨幅度越大的地方，房价下降的幅度就会越大。后期市场的走势其实还是很微妙，这要看我们的政策到底松到什么程度，刚才我讲货币政策、行业政策可能都会放松。最开始我讲一二线城市和三四线城市走在不同的市场周期点位，一线城市实际上已经调整过了，今年新开工什么的都是在增加的，一部分二线城市跟一线城市的走势是一致的，后期我们要看市场政策的变化，不知道后期我们的货币政策、行业政策能松到什么程度，如果放松得很大，后期房价会起来。这个是我们的基本判断。
看一些城市，我大概做了一下，在这三年里头谁涨得最多，大概列了一个表，红颜色的价格已经开始出现下降。这里面背后的道理就是我给大家讲到的，房价没有大涨就不会有大降，这个涨是相对于收入。所以我们用房价上涨的幅度除以收入上涨的幅度，得到一个指数，我们把它叫做泡沫指数，这个指数越高，就说明房价超过收入上涨的程度越大。大家可以看到，这个泡沫指数在1.5之前，房价上涨的幅度和收入增长的幅度大概是在1.5倍，当泡沫破灭的时候，房价下降的幅度在10%左右，当泡沫指数在3的时候，房价下降会有40%-50%。
这张图更复杂，我们做了很多个国家，这里面可以教给大家一个规律，蓝色的线是房价指数，红色的线是刚才我说的泡沫指数。我们算了房价上涨幅度和收入上涨幅度的比值，大家看，如果超过2之后，后期房价下降的幅度就非常大。没有超过2的时候，房价要不就是基本上没有下降，要不就是小幅度下降，出现大幅度下降的可能性没有，这是大家要知道的一点。
第二点，我们看到这样红色线的周期规律，你之前房价的上涨超过收入的上涨，我们把它叫做周期的上行期，之后一定会出现房价的上涨没有收入上涨得快。刚才我没给大家讲，中国从2003年以来到现在为止，全国的数据去看，我们的指数是1.5，也就是说从2003年到现在为止，我们都是处于一个上升的周期，房价上涨的幅度超过了收入上涨的幅度。但是后期我们会进入下半场，下半场并不意味着房价一定会特别下降，但它一定会意味着房价上涨的幅度没有收入上涨的幅度快。
这个就是我今天给大家分享的主要内容，总体来看，2019年的形势我们认为大的形势是稳中有降，不确定性的是国际和国内的经济形势的变化会对物价和政策的影响有多大。大概就是这样的结论，谢谢大家。
主持人：感谢刘主任的精彩分享。新形势、新玩法！有了方向，找到路，就不怕路远。我们有了平台、有了资源、有了项目、有了资金，但我们如何确保实现目标，如何将规划落地实施？今天我们为大家邀请到了中国绩效实战管理专家蒋春燕老师，掌声有请。
蒋春燕：各位领导和各位同学，非常荣幸有这样的机会，其实刚才刘主任讲了我们的房地产的经济形势，因为我刚刚从深圳回来，我做了一家跟房地产有点关联的企业，其中有一家在深圳是做产业园运营的，所以我跟这个企业差不多已经有十年的企业，我们刚刚完成的排名前列个十年的发展。排名前列的十年是我们从2009年开始，当时我们的客户在深圳做了产业园的运营，可能只有在深圳那个地方才会有这样的业态，从一房东手上租赁了很多工业园，他们再经过改造转租给现在的企业，他是做工业园运营的。从2009年的3个工业园，到现在已经是14个工业园，总过来的过程当中，我们一直在探讨，因为国家已经出台了政策，可能要打击现在的二房东，更多的是希望一房东，租赁这些产业园的企业直接跟业主签约，所以未来就不会有租金的差价，这块的生存也面临着很大的问题。所以我们差不多是从2015年就开始筹划转型，这次又经过了两年多的时间，转型还是有一点成绩。
排名前列个转型是我们当初的建议，因为在深圳有很多产业园运营的公司，原来都是靠中间的租金差价来赚取他们的利润，现在随着企业的经营越来越艰难，国家也在限制这个价格，所以从2015年开始我们提出了我们要转型，转型做什么？做我们的品牌，我们要去做托管，未来不再是直接去拿很多的工业园进行改造，因为毕竟企业的资金压力非常大。而且每个工业园大概要压一年的资金，再加上要投入巨资做感召，如果中间空置率达到5%-10%，基本上企业就盈利不下去了。
我们从2009年开始严格加强自己内部的建设，我们的出租率从当时只有80%，做到现在99.8%，严格控制我们的出租率，而且从3个工业园做到了现在的14个工业园。我们的客户年净利润差不多在1亿左右。
但是从2015年开始我们要做转型，排名前列个我说要做产业服务，做产业集群。所以我们把每个工业园进行了一个重新的定位，有做电子射频的工业园，有做电商、创客的，各种各样的工业园，我们对客户进行了分流，更加集中了产业。
所以产业过来以后，紧接着第二个，我们要做的是产业服务，所以未来靠租金的收入已经不再是主要的收入。我在2015年就跟我们这个客户讲，假如有一天我们的政府真的不再让我们成为二房东，我们已经没有租金差价的时候，我们的企业该怎么活下去？所以在那个时候我们做了产业服务，让产业集群管理以后，工业园里面差不多有1000多家企业，我一直跟我们的客户合作，合作什么呢？除了产业政策上政府帮助他们申报，有很多的服务以外，我们还帮1000多家企业做他们的组织竞争能力的服务。所以我们在里头开了一系列的干训班，包括每一个团队，每个企业的组织竞争能力的打造，所以这块成了我们客户较大的增值服务。相反，这样走过来以后，他们的每一平米的租金反而比其他工业园都要高，但是我们的客户却依旧要选择在他们的企业里面跟他们一起去发展，所以这是第二项我们的转型，做增值服务。
第三项转型，大概2016年的时候我们说，如果想继续走下去，何不再做一些投资？所以他们的优势是在于产业园的规划，产业园的运营，包括整个品牌输出的管理。2016年他们参与了东莞、深圳的一个比较大的跟房地产公司一起合作，他们投资20%，但是他们来做整个产业园的规划，共同来投资。未来可能30万方都是交给何总来运营，这样就成了一部分是自己自持有的物业。
这几年的过程当中，我自己的感觉，虽然我们的经济是非常严峻的现实，但是每个企业总能找到合适自己发展的道路，只要在这个上面去夯实自己的基础，找准转型的方向，永远都有非常多的机会。本来想跟大家看一下我们过去十年以及我们刚刚才完成，我刚从深圳回来，我们又花了十个月的时间，因为接下来从明年开始，我们就说可能会有大量做产业运营的公司经营不下去，如果全部按照政府的政策来说，我们的企业主跟我们的业主直接签订合约，可能会有大量的机会出来，有很多的工业园运营不下去，我们在这个时候要做的就是输出我们的品牌，我们要进行的就是托管的服务，你去收取你的服务费，这样就是双赢。对我们的企业主而言，他们的租金可能会降低，但是对于一个好的工业园，你要把它运营起来，对我们的业主，对于我们，都是双赢的结果。所以我们又花了十个月的时间，把整个产业运营标准化的手册，细到每一个岗位。这是我们在做的跟地产有一点关联的企业做的小的成绩。
我们不仅是给他们投资，更重要的是赋能，赋予他们能力，我们叫做赋能式的投资，三条腿走路来应对未来的发展。这是排名前列个，我觉得未来每一个行业、每一个客户都是有机会的。
这几年我们还做了跟房地产相关联的建筑行业，比如说我们正在进行的湖州某集团，底下有房地产、酒店、工业园。同时，很多跟我们的建材相关，也做了很多建材相关的企业。我自己总的观点，虽然我们的经济接下来是非常严峻的，但是市场总有机会，机会永远是留给那些踏踏实实、脚踏实地在做企业经营的这些人的。我们在围着资源转的时候，如果不能把资源很好地运用成组织的竞争能力，资源是浪费的。这次应贾总的要求，我可能会给大家分享一些我们在组织竞争能力建设上面，刚才我们的领导都讲了国家的政策，这种大的趋势底下，我们应该如何去调整，如何让企业具备这种能力，所以接下来我们是以绩效为核心，组织竞争能力的搭建。
我大致分享一下我们的框架，我们的框架当中有三个维度，排名前列个维度来自于现在我们所推行的机制平台，我们在企业里面做的最多的就是划小单元独立核算，尤其要注重每个单位、每个部门的单位小时的产出。而且技术的发展越来越要求企业的组织架构扁平化，所以我们更多的就是一种协作，一种合作。而且我们的用工机制也将越来越灵活，就像我们做了很多技术型的企业，做IT，做互联网，很多技术人员，因为我们的社保因素，企业的成本是非常高的，所以我们会变成自由择业者大家来合作的方式，所以企业的组织架构已经发生了很大改变。我们慢慢变得我们可能有组织，但是没有明确的架构，但是是以项目、任务为导向的一种分工，来建好他们的分配机制。这是我们在企业当中推得更多的，划小单元独立核算。包括我们做建筑行业，每一个项目经理依据所创造的价值，大家共同来分享，把价值较大化，这是排名前列个环节，机制平台的创新。
第二个环节，以组织竞争能力为核心就是来自于赋能体系，给了员工很好的激励机制，甚至我们做的有一些还慢慢采用合伙人机制。这种机制下来最重要的要让团队有足够的经营能力，来承接这个激励机制，所以就是我们的赋能体系。尤其是我们的民营企业，我们招不到超人，也招不到能人，我们招的都是常人。虽然中小民营企业的GDP贡献、税收贡献只占百分之五六十，但是民营企业却解决了99%的就业人口的问题，这是国家在解决就业过程当中的一支生力大军。我在企业做了大量的管培生计划，包括从985、211毕业出来的大学生，有很多进入到职场连最基本的总结会议纪要、工作计划都不会做，所以这部分工作全部都是由民营企业自己来承担的。我们在企业当中构建最多的就是赋能体系，让不胜任者成为圣人者，每个岗位进入到这个岗位上，他要具备的应知应会，就像我们的施工员一进来要进到你的岗位，你要学会看建筑图，你要学会各种仪器的使用，所以这种就是我们要具备的最基础的技能。
但是民营企业在整个过程当中，大家过去的方式都是靠摸索，师父传帮带。我们缺乏框架性的体系知识，所以我们在培养人才这个地方为什么会很慢？是因为我们给员工的都是碎片化的知识、碎片化的技能，你要具备什么都是非常碎片化。我们现在所做的企业的赋能体系，我们企业内部的企业大学，我们给一个岗位所具备的都是框架知识。这块做好了，让我们过去三年、十年才能成长起来的员工，让他一年的时间就能成长起来，这对企业而言缩减了成本。
我上一次在上海的时候，我们自己的一个同学今年A股已经上市，我是2014年开始跟他们做辅导，我们建立了完整的赋能体系，包括我们的目标体系，他们一个刚刚毕业的大学生在这个公司才一年的时间，做到了上海某公司的副总。因为我们课堂上有作业，他们必须来讲20张表格，从企业的组织目标开始，到你的年度经营目标，到你的岗位任务清单，到你的激励机制。这个员工讲完了以后，让我们所有在场的150多个同学都非常震惊，震惊的一点是什么？同为一个公司生产部的副总，可能有些人花了十年、十五年才拥有了今天的这个知识、技能，而他只是花了一年的时间。这就是我们带企业，我们要缩短的是时间，时间的效率，员工十年能走完的，一年就走完，对于员工是成长，对于企业更是成长。
紧接着第三个维度，我们有了好的机制平台，好的赋能体系，我们企业的经营哲学，每一家企业都有自己所奉行的价值准则，我们企业的愿景，你未来去向哪里，你的终点。我们每一家企业为什么存在？我们存在对于社会、客户、员工，我们的意义是什么？我们所奉行的我们的使命，以及我们所奉行的价值准则，这是一个企业经营的哲学和我们的信仰。必须要有信仰才能把这个企业做得非常稳，我经常跟我们的客户说，虽然我们做不到世界500强，但是我们一定要活世界500年，所以你要活下去，活得长久，我们就要有一个非常远大的目标，要拥有一个伟大的、有意义的使命，给员工树立一个正大光明、符合大义的崇高的事业理想和目标，一个公司的伟大就来自于你的目标，你的格局的伟大，所以你能走得非常远。企业其实到了较高层次的管理就是一个价值观的管理，大家的信仰，所以每一个公司都要有自己所信奉的经营哲学。
我们从这三个维度来构建一个企业的组织竞争能力，以绩效为核心、为抓手，我们最终要解决的就是回归到最终的底层，我们底下组织竞争能力的打造。我做了十几年这个课题，一直在不同的行业，因为经营学管理的逻辑是相通的，我们底下的商业本质都是相通的，不管是房地产行业还是其他行业，都遵循这个规律。因为我们大量时间全部在企业里面做实践，我非常欣慰地看到我们的客户虽然在经济下行的前提下，但是他们都在逆市上扬。如果你的企业有足够的竞争能力，你就能够胜出，这就是我们所倡导的组织竞争能力的建设。
但是在具体落地步骤当中，我们就会从企业目标开始，因为一个企业的经营，我们首先是来自于要有清晰的目标，所以目标清晰，我们的经营管理就成功了一半，我们的目标就是从企业的组织目标开始，我们要拥有远大的愿景、使命、价值准则，以及未来你发展的战略方向，然后把它细分成未来三到五年你的发展计划，走一步看三步，你的人财物资源未来如何去规划。这是我们排名前列步，组织目标的清楚。
组织目标再把它细分成年度经营目标，大家已经开始要做，基本上我们9月份就会启动下一年度的目标计划，一定要有一个季度的时间来做。2019年度我们的经营目标计划，要从经营、管理，我们所有的管理是为经营服务，我们的财务指标，我们的客户，我们的产品，以及我们的过程管控，来支持你的年度经营目标。把它细分成每一个部门，形成每一个部门的目标地图，目标地图当中我们的经营结果的目标以及过程管控，再把它细分成每个岗位的任务清单，真正做到千斤重担万人挑，人人头上有指标。这是我们的排名前列个环节，目标部分。
目标清晰以后，紧接着配套给员工工具方法，中间如何去做，教会员工，这就是我们的赋能体系。每个岗位进来成功的几步曲，你要掌握的知识、技能，同时要建立好的激励体系，推动员工能够自动围绕自己的核心目标完成他自己的工作价值。我经常跟员工分享，我们22岁工作，人在38年的工作时间，60岁退休，我们要为了孩子的前20年，为了自己退休的后20年，我们都得付出不亚于任何人的努力，所以每天1万小时定律，如果每天2小时精进，我们需要16年才能成为这个岗位的专家，如果每年8小时，我们只需要4年的时间就能够成为行业的专家。我们没有几个5年、10年去浪费，尤其是我们的员工，你的较好工作年限如果不能累积竞争能力，到后面其实是非常浪费的。
就像我上次培训的时候说，100多个主管，只有3个女生，这个公司较大的问题是中高层断层非常严重，现在是二代接班，我们用了两年的时间让干部年轻化。当时一个项目经理非常不服气，来跟我进行分享，你都没做过建筑这个行业，我做这个行业已经30年的时间，我有资深的经验。因为这个公司曾经请了浙大的一个教授帮他们完成底下的标准化，当时他自己的观点，这个老总确实非常有经验，我后面跟这个老总讲，在我看来你可能只有30年的工作经历而已，并没有真正的工作经验，工作经验要上升为指示体系，如果你有足够的工作经验，不至于今天的干部会严重断层。这就是我们在做的过程当中赋能的体系，其实它就是把过去真正拥有的很好的经验知识，能够把它传承下来。我们民营企业较大的问题，大家不会去做知识管理，不会去做知识经验传承，就像猴子搬运一样，来一个人就走一个，这是较大的浪费。如果在经营过程当中，能借力就不要去摸索，摸索的时间成本太高了。我们现在要竞争的真的就是快鱼吃慢鱼，不是大鱼吃小鱼，最终比拼的是你的团队，你的竞争能力，这就是回到管理的最核心根本。
我们以目标作为抓手，预算作为抓手，来构建的这一个体系推动了企业能够走得更久远。过去靠资源成功，接下来竞争的环境，我们排名前列代民营企业基本上是靠资源、胆识，有这个胆识、资源，基本上就能够赚钱。但是现在越来越艰难了，大家对于资源的运用，尤其是内部的内生增长，这块显得尤为重要，所以组织的竞争能力的构建是大家不能去忽略的，这个是非常重要的。
我自己辅导了几个行业，有一个公司我们从2009年不到四五亿到今天40亿，我们又开始启动了3.0的战略。但是跟周老师一起经营的一家公司，就在青岛，一桶汽油就把自己烧死了，为什么？经营不下去。这个老总虽然很有情怀，但是就在青岛，把自己关在车里面，一桶汽油浇在身上。在这个行业当中永远有做得很好的，永远有做得不好的，我们现在已经不是单纯靠资源来竞争了，一定是靠组织的竞争能力，对资源的运用能力，你能够做得更加好。所以就像我们一个20多亿的企业，2017年净利润率只有不到2%，我说我们只要一个沸点控制下来就是2000万，你看看你们项目有多少脚手架，原来做建筑很多成本浪费在哪里？脚手架买回来一堆，一次性进入到成本，后面大家就当废铁放在仓库。我们给项目经理要设定激励机制，你的每一个项目在设施当中哪些可以重复利用，节约成本，节约下来变成员工口袋的奖金，变成企业可持续发展的发展，不要变成成本费用的流走。
我的观点，我们要激活每一个员工，激活个体，激活你的团队，为了一个共同的目标、共同的事业理想去奋斗，为客户创造价值，为员工创造价值，最终为你们的股东创造价值，这才是我们要走的正确的道路。
我这段时间感触特别深，因为我在各个行业都做了大量的减员增效，其实从心底里我们根本不愿意企业减员，一个国家如果失业率高了就会引发混乱，民营企业在解决中国就业问题上承担了非常大的社会责任。我从深圳回来，但是企业不减不行，因为企业要生存下去。而且我经常跟我们的这些企业家分享，我在2014年参加哈尔滨的青年企业家联合会，当时一个省里面的领导也请我，当时召集了很多二代接班的青年企业家，领导也希望我能够讲两句，我当时说我们在场的所有企业家，大家成立的公司都是有限责任公司，企业家承担的是无限的责任，你不能随便关公司，你对供应商的责任、员工的责任、社会的责任。每个企业家只要把企业经营好了，照顾好你的员工，每个员工背后就是一个家庭，家里面就会有老人、小孩等着钱养家糊口，我们把企业做好了就是尽较大的社会责任。所以不在于你一定要捐赠多少钱，要做多少的社会公益，一个企业把自己的公司踏踏实实经营好，你的利润把它做好，员工的福利待遇把它保障好，这就是较大的社会责任。
所以我们自己觉得做这个课题非常有意义，但是这段时间企业确实面临着非常大的挑战，就是明年的经济下行，尤其我们很多做出口贸易型的企业，就像我在山东淄博的一个公司，我已经给他们做了一年多的顾问，前一段时间当地淄博政府采访他们的管理模式，非常先进，上了头条，其实在我自己看来，心里面很于心不忍，因为我们几乎减员了三分之二。我通过对他们岗位的梳理，每个员工的工时的统计，每天做什么，每周做什么，每月做什么，这是民营企业非常大的浪费，大家不去聚焦每个岗位应该做什么。所以在经济好的时候你看不出问题来，能发出工资，但是一旦经济受到影响，尤其他们的业务全部是出口美国，同时，他们底下劳动密集型，国家的社保政策，新的政策一过来，如果这个公司不减员三分之二，基本上活不下去。所以我实施了一年多，我们减员同样保持原来的业绩不变，稳固去推进这个公司。因为还有大量的后面的供应商，后面的团队、员工，企业必须得做。整个下来以后，我说企业首先得活下去，如果活都活不下去，再来谈后面的社会责任就有点空了。
我这一两年做的最多的就是这个事情，其实在我自己的本意来讲，很不愿意我们的员工去减员，所以我每次跟员工分享，企业要瘦身，我们的员工必须要健身，你得提高能力去创造更大的价值。我们当时也跟员工分享，假如我们的业绩，我们的价值能创造到什么程度，可能我们就不会减员。但是如果长期大家都做不上去，那么企业只能这样下去，没有办法，因为为了更多人的饭碗，必须得这样走下去。
这一路走过来，我自己觉得在整个过程当中，总结一下，我们从机制平台到赋能体系，到我们企业的经营哲学，三个维度来构建组织的竞争能力，把你们能够承接到的外部资源有很好的政策，你能够把它变成真正你的组织的竞争能力，去持续引领、持续发展，这才是我们正常的每个人走的。
同时，经营企业没有任何的捷径可走，大家不要指望底下有什么捷径可走，经营企业只能脚踏实地，一步一个脚印，除了付出不亚于任何人的努力，聚焦你每天的勤奋、每天的目标，你就能够看清你的一个月、一年，只有这样踏踏实实，一步一步走下去，夯实自己的基础。我跟很多客户讲，宁愿十年去打一口井，也不要每年去刨个坑。我做这个课题十多年，我见证了我们这些客户一步一步脚踏实地走过来的，凡是中间想走捷径，想投机取巧的，基本上已经阵亡了。上天是很公平的，每一步谦诚的付出一定不会有失败，在经济形势越严峻的时候，越是对大家经营企业的一种挑战，其实经营企业就是大家意志力的挑战，能否有滴水穿石的意志力，聚焦你每天的目标去把它做到优质。
这就是未来可能在这个班级里面，贾总这边跟我们沟通到的，我们希望我们能够在企业里面，所有做的这些实战的案例、实践的经验，给大家去分享。其实我经常跟我们客户讲，我们更多的是把经营企业在组织竞争能力构建的这条道路上，更多的是把你们能够坚持去经营的信心跟决心传递给大家，陪伴大家一起一步一步地走过这个冬天。我相信只要大家的努力，现在又搭建了这么好的平台，同时又有好的政策，又有好的资源对接给大家，大家抓住这个机会，好好地夯实自己的基础，做不到世界500强，但是我们一定要活世界500年，活下去比什么都更加重要。
因为时间的关系，我跟大家就分享到这个地方，下午如果还有时间，贾总说也会安排大家有一些交流。这部分不是讲政策，主要是以你的战略为核心，组织竞争能力的构建，提升企业生存竞争能力的，会非常细节，可以做一些详细的沟通。感谢大家的时间，谢谢。
主持人：感谢蒋老师的精彩分享，很多年以前就听过蒋老师的课，每次听蒋老师的课都是一次惊喜，一次收获。从知道到做到，最近的距离也是最有效的方式就是行动，如果想掌握更多的实战绩效方法体系，加入海大总裁班，蒋老师也在海大等您。
一上午的精彩分享，信息量大，内容丰富，前瞻性和实效性强，刘主任和蒋春燕老师从不同的角度给出了从产业形势、战略高度到管理运营、实操落地等一系列的指导和建议。我相信在座的大家有一种体会，除了两位专家自身功力深厚之外，也做了很大的准备，这也充分体现了两位专家对新地产总裁班的重视和对新地产时代的期望。我想在座的各位嘉宾和企业家朋友们也都感受到了这一点。我们有理由相信，在大家的共同努力下，地产行业定将开启一个全新的新地产时代！让我们再次以热烈的掌声对各位领导和专家们的精彩演讲表示衷心的感谢！也再次感谢给予本次论坛大力支持的中国海洋大学、市工商联、青岛市各异地商会、行业协会以及搜狐焦点等新闻媒体的朋友们！感谢你们！
今天下午的论坛议题到此结束，下午将进行的是海大新地产总裁班学员专题研讨，地方仍是这个会议室。悄悄告诉大家一个公开的秘密：王平秘书长、蒋春燕老师也在这里等您！
今天上午的议程到此结束，请大家合影，感谢大家！
