2016年，被业界视为房地产市场最为疯狂的一年，个人住房按揭贷款增量占比也一直过高，曾一度引发市场对于房地产金融风险的担忧。但今年以来，随着房地产调控效果的不断显现，房地产贷款增速出现回落迹象。
近期，央行发布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，2017 年一季度末，个人住房贷款余额19.05 万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1 个百分点。不过，房地产销售却仍处于高位：一季度商品房销售面积同比增长19.5%，增速比1~2月份回落5.6个百分点，但是这个速度仍然不低。
受访业界专家对记者表示，未来房贷增速有望继续放缓，房地产销售增速也会下行。并预计今年的信贷市场差别化房贷会更为显著，一二线城市的房贷可能趋紧，三四线城市的房贷政策将服务于去库存。
一季度房贷增速出现回落
房地产贷款增速出现回落：4月21日，央行发布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，2017 年一季度末，个人住房贷款余额19.05 万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1 个百分点。数据同时显示，一季度末，人民币房地产贷款余额28.39 万亿元，同比增长26.1%，增速比上年末低0.9 个百分点；一季度增加1.7万亿元，同比多增1970 亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比上年占比低4.5 个百分点。
对此，银河证券首席经济学家潘向东对《中国经营报》记者分析称，“2017年一季度，在因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产调控，积极稳定市场预期。同时，监管层在房地产信贷方面政策已经明显收紧，相关的购房贷款需求也快速得到抑制。”
来自银监会的一季度统计数据也显示，一季度住房按揭贷款增量占比为26.2%，比去年全年下降13个百分点。
同理，易 居研究院智库中心研究总监严跃进也对记者表示，“房贷增速放缓，或和部分房贷提前偿付有关，同时也和商业银行提高贷款门槛和延长信贷审批时间有关。所以，此类房贷数据的增速放缓，充分说明金融领域在自查风险，风控能力进一步增强，同时也希望对房地产当前的调控形成更好的支持作用。”
然而，记者发现，房地产销售均处于高位：国家统计局4月17日发布的数据显示，一季度商品房销售面积同比增长19.5%，增速比1~2月份回落5.6个百分点。可见，尽管在去年的高位上有所回落，但是这个速度仍然不低。同时，3月末，商品房待售面积比2月末减少1745万平方米。其中，住宅待售面积减少1643万平方米。
“从销售市场看，部分城市依然创新高，受调控影响的城市总体上还不是很多。也就是说，这还不能完全左右全国房地产市场的数据走向，所以能够维持高位。”严跃进对记者分析说。
但是，房地产销售增速在二季度或将出现下行。
“在房地产调控趋严，货币政策边际收紧，以及高基数的影响下，4月份的房地产销售仍有进一步的下行压力。”潘向东对记者说。
来自银河证券统计数据显示，受各地房地产调控措施的持续影响，4月中旬30大中城市房地产销售面积同比跌幅较4月上旬跌幅继续扩大，其中一线城市同比跌幅超过30%，二三线城市同比跌幅超过40%，跌幅较4月上旬均有所扩大。
因而潘向东认为，未来在调控政策积极深化的背景下，房地产市场有望稳步回归理性。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛也认为房地产销售增速会下行。她的判断理由是随着越来越多的城市出台房地产调控政策，高频数据显示4月30个大中城市的房地产销售同比跌幅从3月的30%扩大至40%。不过据报道，部分未出台调控政策的三四线城市房地产销售依然非常强劲，可能在一定程度上抵消一二线城市的放缓，再加上去年基数较高。
由此汪涛估计，4月全国房地产销售同比增速可能从3月的14.7%放缓至5%~10%。
严跃进也预计，“随着一季度市场需求的积极释放，尤其是部分需求提前释放，预计二季度销售同比数据会有下跌的可能，这也容易引起此类市场后续挤泡沫效应的显现。”
不过，汪涛还指出，受此前房地产销售好转的滞后拉动，新开工同比增速可能仍较为稳健，估计4月房地产建设活动大致平稳，房地产投资同比增速小幅放缓至8%~9%。
一季度房地产开发投资增速曾创下新高，数据显示：今年1~3月份全国房地产开发投资同比增长9.1%，是2015年以来的较高增速，比上年全年加快2.2个百分点。
未来房贷增速有望继续放缓
受访业界专家认为，一季度房贷增速出现回落，未来房贷增速有望继续放缓。
在房贷政策上，3月央行曾下发《关于做好2017年信贷政策工作的意见》，要求银行对个人住房信贷做出适度调整。意见要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用较低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。此外，央行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。
在潘向东看来，这体现了央行因城因地施策的调控思路。
在住房贷款利率上，日前部分银行出现上调的现象。中国《金融时报》刊文称，近日，工、农、中、建、交5家大型银行以及中信银行、招商银行、北京银行等多家银行发布了上调住房贷款利率的较新通知。有分析称，此番房贷利率的提高将进一步抑制炒房行为，使楼市回归理性。
因而潘向东预计，今年的信贷市场差别化房贷会更为显著，一二线城市的房贷可能趋紧，三四线城市的房贷政策将服务于去库存。就个人房贷在新增贷款的占比来看，他预计今年相对于去年而言也将会出现显著的回落。
在2017年重点工作任务上，今年《政府工作报告》指出，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。
在按揭贷款上，数据显示， 3月末，以按揭贷款为主的住户部门新增中长期贷款占全部新增贷款的34.6%，较上年末下降了10.3个百分点；企业部门新增中长期贷款占全部新增贷款的63.3%，较上年末提高了30个百分点。
民生银行首席研究员温彬认为，按揭贷款在房地产市场调控升级的背景下增速放缓，占比趋于合理。并且在他看来，过去一年房贷占比达45%，调控升级以后，包括首套房利率优惠水平提升、首付比例提高等，对于抑制房贷需求起到了比较显著的作用，所以在投放方面增速肯定会逐步回落，新增占比会逐步降到25%~30%的历史平均水平。
严跃进也持类似看法，“后续房贷增速会继续放缓，当前房地产金融领域的管控势必加强，对于违法违规的资金查处力度会加大。同时，稳定房价的导向也要求各地后续继续有收紧的政策内容。”
