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近期，浦东2035规划正式出炉，其中唐镇被列为新市镇之一，规划中这样说到：“依托张江科学城，形成以总部经济、电子商务、汽车智造和现代服务为主导产业的国际化综合型城镇。”
唐镇凭借地理优势以及相对成熟的配套，吸引了不少工作在张江。新房方面，“唐镇三兄弟”中仁恒东郊花园首先清盘，浦发檀府和大名城紫金九号以不快不慢的速度续销中。
近期，唐镇又被爆出一个“新”项目皇廷御府，在售63-92㎡1-2房，均价5.72万/㎡，总价约360万起。
01
房龄已过12年
酒店改住宅再出售
皇廷御府位于唐镇银樽路唐丰路交汇处，是上海唐镇华飞房地产有限公司于2008年拿地，地块编号为唐镇民丰村10/1宗地块（即唐镇新市镇A-4-5地块），容积率1.5，地块属性为住宅+办公。
住宅部分为张江国际豪庭，办公部分则建成为皇廷世纪酒店，不过两者的物业是独立分开的。
这个项目出现的很突然，并不如其他新盘那样是经历了蓄客、拿证、认筹、开盘这样一个经历，在售的楼栋实际上为住宅性质，不过以酒店的形式运营了多年后，开发商再将房源拿来出售。
据悉，项目可售套数为68套，此次拿出来出售的为24套，位于2、3、9层，定金20万，签约后一周付首付，预计今年年底精装交付。
02
两梯八户
得房率较低
皇廷御府是由酒店改住宅的，因此户型宜居度肯定不比一般的住宅。走廊位于北面，房间朝南一字排开，浓浓的酒店风格。
项目为两梯八户，据悉得房率仅约70%，倒是和前滩的一些项目有些类似。此次推出的户型是63㎡1房和92㎡2房。
户型图上给出了2种不同的设计布局，看似户型灵动，空间可变，实际上硬伤不少。进门没有玄关不说，卫生间与餐厅厨房正对还是很尴尬的，而且还是个暗卫。其次朝南一开间，位于户型中间的书房没有窗户，采光就很受影响，居住时间久了会觉得比较压抑。
92㎡2房也给出了两种设计布局，餐厨空间明显变大了，卫生间依旧是个暗卫，朝南的小卧室过于“紧凑”，恐怕放了床就不剩多少空间。主卧布局还可以，灵动空间可以根据业主的需要来改变，做成衣帽间或书房之类的。
1房和2房户型都没有客厅这个功能间，厨房多设计为开放式，且紧邻卧室书房，油烟容易传入房间内，影响生活质量。
03
距唐镇地铁站800米
大概率对口福外
皇廷御府虽然户型存在明显硬伤、剩余产权年限也不占优势，不过项目自身的区位还是不错的。
交通方面，项目距离2号线唐镇步行约800米左右，比之“唐镇三兄弟”都要离地铁站近。自驾出行的话，项目临近外环高架，龙东大道立交在建中，待开通后由龙东大道可以直接上外环高架，进入中环内环（浦东的内、中、外环高架挨的较近）。
商业方面，唐镇的大型商业配套都在2号线唐镇站周边，因此距离项目也很近，有阳光天地、恒生万鹂广场、宝燕商城、上影国际、永辉超市等，日常生活较为便捷。
教育方面，皇廷御府本身是作为张江国际豪庭住宅的一部分，因此虽然尚未交付，但对口情况大概率会与前期住宅相同，即东方幼儿园+福山唐城外国语小学+唐镇中学（仅供参考，具体对口请根据当年教育部门官方发布为准），另外周边还有一所12年制的东方外国语学校（私立国际学校）。
医疗方面，1km内有2个社区卫生服务中心，周边板块有多所三甲医院如曙光东院、肺科医院、浦东新区人民医院、浦东中医医院等。
小结
皇廷御府项目优势劣势相当明显，优势在于户型小、总价低、地铁近，而且学区划分大概率会和前期一致；劣势在于作为一个酒店改住宅的项目，户型差、得房率低、房龄久，对于日常起居生活质量会产生长远的影响，同时也不利于后期的置换。
到底要不要入手？这样一个项目究竟好不好，抛开购房者本人都是没有意义的。对于刚需来说，想上车唐镇这是一个好机会，尤其还是有孩子或准备要孩子的家庭，唐镇的教育资源并不差；对于想短期过渡的人来说，这样的房型肯定会影响生活质量，后期想置换，价格也会低于周边项目，是否适合投资也要打个问号。
在买房的过程中，购房者不应只看项目优势，更要看自己能否接受项目的缺点，毕竟用不到的优点，就是伪需求。
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