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近几天，一直在关注大虹桥的一个纯新盘——首创禧瑞荟，这个地处大虹桥主城区华漕板块的项目，带着6.2万/㎡的均价来了！
11月25日，首创禧瑞荟认筹截止，总计认筹数：40余组。纯新盘首开的认筹数，就是大家对这个项目、对这个板块价值认可与否的一次投票。
从目前情况来看，首创带着华漕一起冲击6万+的房价是失败了，愿意为之买单的购房者，还是少了点。
数据来源：新房摇号助手
地处大虹桥主城区、南虹桥居住区的首创禧瑞荟，终究还是没有能够与华漕一起借着大虹桥的风一战成名。它到底“输”在了哪？
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6.2万/㎡的均价是硬伤
当首创禧瑞荟的备案价出来时，这个项目就引起了各界关注。因为其6.2万/㎡的均价，一举成为了当前整个虹桥商务区内同类住宅产品中均价最贵的。
首先我们来看下当前虹桥商务区的格局。11月13日，虹桥商务区建设方案中显示，虹桥商务区在原有的占地面积86.6平方公里的基础上，新增64.8平方公里，作为虹桥商务区的拓展区。原虹桥主城区包括核心区、西虹桥片区、南虹桥片区、北虹桥片区、东虹桥片区以及机场区。首创禧瑞荟就处在主城片区中的南虹桥片区。
虹桥商务区主城片区格局
扩容后的虹桥商务区覆盖到了更大范围的长宁区新泾镇和程家桥街道（虹桥临空经济示范区）、闵行区华漕镇、嘉定区江桥镇、青浦区徐泾镇。
虹桥商务区新房一览
纵观整个虹桥商务区，新房不少，热销的也不少。近几个月来有：
中骏天璟：地处主城西虹桥片区，2019年9月开盘，推220套房源，均价5.9万/㎡，认筹率167%。
保利云上：地处北虹桥，2019年10月开盘，推出322套房源，均价约5.3万/㎡，认筹率132%。
万科天空之城&招商虹桥公馆：地处虹桥商务区拓展片区，17号线地铁上盖。2019年10月开盘，均价约5.8万/㎡，各推出400多套房源，认筹数都在300组以上。
首创禧瑞荟的入市，全城瞩目。这是整个华漕板块当前少有在售的新房项目，可以说对整个华漕板块未来的房价都起着标杆作用。不过，这一次，首创+大虹桥华漕+6.2万的单价在一起，没有创造奇迹。
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一定要卖这个价吗？有点“贪心”
在看到首创禧瑞荟均价高于大虹桥板块内很多项目时，笔者想过一个问题，是这幅地块当初的拿地成本非常高吗？带着这个疑问查了一些数据，发现也并非如此。
首创禧瑞荟所处的闵行区华漕镇MHP0-1402单元08-05地块由首创2018年8月竞得，成交楼板价31115元/㎡。
北虹桥保利云上由保利2018年5月拿地，成交楼板价30500元/㎡。
西虹桥拓展区招商虹桥公馆和万科天空之城当前在售的地块均是2018年7月摘得的，成交楼板价均为33160元/㎡。
西虹桥核心区的中骏天璟，由中骏于2016年9月拿地，成交楼板价是41921元/㎡。
单从拿地成本来说，首创禧瑞荟这幅地块的楼板价还是比较适中的，并非由于在拿地成本高昂的压力之下必须卖到6.2万/㎡的均价。
只能说，6.2万/㎡，相比其他项目而言，有点“贪心”......
首创禧瑞荟如今的价格和销售情况，让该地块旁边两幅地块的未来也充满不确定因素。东侧的09-04地块同是首创竞得，楼板价31289元/㎡；西侧的07-06地块由香港置地摘得，成交楼板价31100元/㎡。
首创禧瑞荟周边地块
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工厂环绕 居住氛围有待提升
早在10月，血拼上海楼市就已经实地探访过一次首创禧瑞荟，当时也出过测评文章：被企业厂房环绕的虹桥新盘即将认筹 92㎡3房预计均价6.2万。没错，工厂环绕就是实地探访时这个项目给大家留下的不太好的体验。
项目周边拥有较多企业，尤其是北面的鸣嘉路上有大量企业厂房，如：明昆工业园区、上海鸣志、樽轩城市工业园区等，对当前居住氛围存在一定影响。不过未来工厂搬迁、改成居住用地是大概率事件。
明昆工业园区实景
首创禧瑞荟周边教育资源丰富，项目南面即新加坡学校（门口正对）、韩国学校、台商及美国学校。
在商业配套方面，一街之隔，即是前段时间火爆全城的中国排名前列COSTCO。
医疗资源方面，距离首创禧瑞荟1公里左右有上海永慈康复医院、新虹桥国际医学中心、复旦大学附属华山医院。
虽然华漕被规划定位为中高端住区、国际高端医疗、国际文体、商办之地，但是现状距离美好蓝图的差距还是有点大的。
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缺一条地铁 13号线西延伸站点待定
与西虹桥有17号线、北虹桥有14号线（预计2020年通车）相比，南虹桥华漕板块缺一条地铁。
当前，首创禧瑞荟距离17号线的蟠龙路站和诸光路直线距离均在3.5公里左右，距离较远。不过值得期待的是，未来华漕板块将迎来排名前列条地铁——13号线将西延伸段，不过具体站点的位置暂未看到公示信息，有消息称项目距离纪展路站较近。
13号线西延伸走势图
结语：华漕到底值不值6.2万的均价？226套房源、40余组认筹，已经是购房者给出的答案。群众的眼光是雪亮的？还是是这40余组购房者慧眼识珠？仁者见仁智者见智。
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