建发落子，打造大宁首个抬板住宅

今年4月，静安区灵石社区N070402单元081a街坊控规完成局部调整，原商住办混合用地被拆分为多个功能地块，其中081a-08地块调整为纯住宅用地（Rr3）。

6月30日，该地块经过168轮竞价，最终由建发房产以72.89亿总价成交，溢价率29.63%，楼面价81665元/㎡。

建发此番拿地，并将其打造为板块首个抬板住宅项目，并非首次试水抬板产品。其在宝山美兰湖打造的建发·云湖玥，是上海首个实景呈现的抬板社区，自今年3月展示中心开放以来持续热销。旁边的建发云湖玥·云墅，打造1.2容积率的抬板纯墅，同样也是市场反响热烈。

抬板设计的核心优势在于通过“垂直分层”重构社区空间。与传统首层架空不同，抬板社区将整个人行活动层抬高4至6米，平台下方布置阳光车库、设备用房和下沉会所，板上则完全释放为纯粹的景观与步行空间，从根本上化解了建筑与景观争夺地面的矛盾。

此外，地处新江湾核心的建发·海宸，作为建发在上海高端产品线的代表，以海派风格与精工品质奠定了建发在核心城区高端市场的产品口碑与兑现能力。

此次建发将云湖玥的抬板经验与海宸的高端产品基因平移至大宁核心区，为项目赋予了区别于竞品的鲜明标签，不是简单复制“抬板”概念，而是“全域抬板+立体园林+下沉会所”的系统性升级。在单价已迈入13万元/㎡+的大宁市场，这或将成为其突围的关键抓手。

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大宁改善市场“神仙打架”

作为静安区重点发展的产城融合区域，大宁板块近年来房价已稳居上海13万元/㎡以上梯队。

2024年，中建二局竞得灵石社区094a-14地块，项目定名为中建玖上琅宸，拟建8幢12-24F高层住宅，总户数446户，目前已三次开盘，合计推出408套，均价约14.68万元/㎡，已售出304套，去化率接近8成。

2025年，大华集团以24.85亿元竞得静安区111-21地块，楼板价高达92659元/㎡，装修标准不低于5000元/㎡。项目即为大华静安年华，拟建1栋24F高层及3栋5-6F住宅，共175套。2025年9月首开105套住宅，均价13万元/㎡，目前还有49套可售，去化已过半。今年6月推出17套叠加，均价达15万元/㎡。

与此同时，大宁板块土地市场持续放量。今年9月第九批次土拍中，静安区大宁117a-09地块即将出让，用地面积约4.22公顷，容积率2.4，建筑高度80米，起拍总价668449万元，起始楼板价6.6万元/㎡。

对建发而言，081a-08地块体量适中、区位优质，未来入市后虽面临中建玖上琅宸、大华静安年华等竞品的直接竞争，加之117a-09地块的潜在供应压力，但凭借云湖玥的抬板产品实证与海宸的高端项目操盘经验，建发在产品力与兑现力上已具备差异化竞争优势。

对购房者来说，大宁“补货”无疑是一大利好，而建发能否将这套产品体系在大宁地块上完美复刻甚至升级，将决定其能否在“神仙打架”的大宁市场真正站稳脚跟。