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两大项目、两大核心片区率先亮相

本次推介会重点推介了两大项目、两大核心片区：两大重点项目为吴淞中央公园“十里画卷”项目和连铸厂房工业遗存更新项目；两大核心片区则是江杨南路TOD综合开发片区和特钢先行启动片区。

吴淞中央公园是上海首个风貌营造试点项目，横贯大吴淞城区，西接蕴藻浜、东临黄浦江，东西长约5公里，南北宽约200米，总占地100公顷。项目取意《千里江山图》，中段打造面向三江交汇的滨水会客厅，联动水上光影大秀与东侧金色炉台；西段布局亲子休闲、公共艺术场景。

百年工业遗存连铸厂房是吴淞转型的标志性载体，厂房长约600米、宽约300米，最高点63米，总占地27公顷。后续将融合现代美学与数字场景，打造包含重点IP游乐、沉浸式商业、主题酒店、居住社区、创意办公于一体的超大型综合体。

江杨南路TOD片区18、19号线双轨交汇、三站环绕，地铁15分钟可达宝山高铁站，30分钟直达陆家嘴。片区首批推出7宗优质地块，总占地约14公顷，建筑体量约29万方，业态配比为住宅50%、研发20%、商业商办30%。地块北侧紧邻中央公园，南侧毗邻九年一贯制学校，东侧沿街布局特色商业街区。

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一心一核、双环四带、三片区

推介项目背后，是整份控规确定的空间骨架。

规划范围位于大吴淞地区中部、蕴藻浜两岸，东至同济路—泰和路—鹤岗路，西至江杨北路—蕴藻浜—虎林路，南至长江西路快速路/长江路，北至水产路，总面积约12.6平方公里，规划人口约8.7万人，建筑规模约733万平方米。

规划形成“一心一核、双环四带、三片区”的空间结构。于蕴藻浜、外环、十里画卷三条东西向轴带与淞兴塘南北创新功能集聚带交汇处，形成以蓝绿空间和公共活动功能为主的淞南湖活力心，和以高能级现代服务业功能集聚为主的淞兴岛服务核。南、中、北分别形成以科技创新、智能制造为主的未来工坊，以绿色低碳、公共活动为主的创潮新洲，和智慧文化、艺术、生活高度融合的智艺之城。围绕“一心一核”构建环湖体验环，围绕淞南湖和黄浦江滨江吴淞新中心区域形成创新融合环。

土地使用上，蕴藻浜以南增加生活居住功能，外环线以北完善产业和生活服务配套，蕴藻浜沿线以铁山路—铁山南路、铁力路—铁力南路之间区域为核心布局创新交往、公共活动功能。启动区遵循“先蓝绿、后建城”的开发原则，蓝绿空间、产业基础设施用地、生活公共服务及备用地各占约三分之一。

建筑高度上，塑造沿十里画卷展开的东高西低天际线，重点沿铁山路—铁山南路、十里画卷沿线结合轨交站点布局100—200米高层建筑，住宅建筑不超过80米。

交通上构建“两横一纵”高快速路和“六横六纵”主次干路格局，实践“窄道路、密路网”，重点地区全路网密度不低于10公里/平方公里。

公共空间上构建十字交汇、一环四巷、四道八街系统，规划公共设施用地约107公顷，住宅组团用地约121公顷，社区级公共服务设施及基础教育设施用地约32公顷，形成3处15分钟社区生活圈。

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32宗地块、超201万方规模

根据规划，大吴淞宝山启动区将新增合计32宗住宅用地，用地面积约95.9万平方米，总建筑面积超201.68万平方米，容积率1.5—2.8，建筑高度40—80米。

其中6单元12宗，用地约33.3万平方米；9单元16宗，约43.1万平方米；10单元4宗，约19.6万平方米。具体明细如下：

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蕴藻浜北侧06、07单元内有3号线水产路站、在建19号线泰和路站，泰和路站地铁上盖规划多宗商办用地，高度分别为160米、100米、60米，西北侧备建用地规划大型体育公园。

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蕴藻浜南侧08、09、10单元内有18号线长江西路站、江杨南路站以及在建19号线呼玛东路站、江杨南路站，地铁站周边规划多宗商办商服用地，高度40—130米不等。

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住宅用地与轨交站点、商办配套、体育公园和社区生活圈的协同布局，体现出鲜明的TOD导向和产城融合思路。

视线拉回当前市场，大吴淞及周边板块已聚集多个在售项目。金茂锦棠凭借临近在建高铁宝山站及19号线的区位条件，去化表现优于同板块多数项目。招商序紧靠已通车18号线，产品覆盖刚改至改善。江湾金茂府由金茂与招商联手，定位偏高端。上实吴淞道1号临近3号线宝杨路站，9月份加推159套，目前实际去化仅个位数，面临竞品供应集中的压力。

大吴淞地区新房价格梯度大致在5.8万至7.2万/㎡之间，去化表现与开发商品牌、轨交便利度、户型总价控制及产品差异化程度关联紧密，为后续32宗住宅用地的产品定位提供了直接参照。

结语

“一心一核、双环四带、三片区”的空间结构已经落位，32宗住宅用地的供应规模也已明确。大吴淞宝山启动区正从规划编制阶段全面转入建设实施阶段。

随着启动区建设提速、蓝绿骨架逐步成形、产业与居住功能相继导入，吴淞城市副中心有望从蓝图加速走向实景，让这片蕴藻浜两岸的老工业基地真正长出新的城市功能与生活气息。

以上信息综合自：上海市规划和自然资源局、上海宝山、上海吴淞开发建设有限公司