根据获批的控规，整个调整范围约17.80公顷，被清晰划分为东西两大功能板块。

西侧紧邻在建轨交20号线车站南路站的HK0021-23地块，规划为商业服务业用地，建筑限高40米，用地面积约4.27万㎡，容积率2.70，计容商业建筑面积约11.53万㎡。对于长期缺少大型商业支撑的江湾、凉城板块而言，这是一次重要的配套补齐。

东侧HK0021-22地块则调整为三类住宅用地，用地面积约4.76万㎡，容积率2.24，住宅建筑面积约10.66万㎡，建筑限高80米，规划要求形成“北高南低”的空间格局。控规还对出土量做了专项要求，鼓励打造“抬板式社区”，将车行交通与设备设施置于平台之下，地面完整留给景观与社区活动，实现人车分流。

东西两地块地上计容总规模超20万㎡，住宅与商业近乎1:1的配比。地块还配建约0.15万㎡社区公共服务设施，步行串联住宅、商场与绿地，一个复合型城市更新片区呼之欲出。

02

前世今生：

工业遗存变身北中环TOD

水电路“煤气包”始建于1958年，曾是上海人工煤气时代能源供给网络的重要节点。随着能源结构向清洁化转型，2015年煤气储气柜正式退出历史舞台；2026年初，煤气包完成整体拆除，场地平整完毕。

此前，虹口区城市更新推介会曾披露，该片区被定位为融合住宅、商业、科研的复合功能区。在保留部分煤气包标志性结构的基础上，规划建设包含高层住宅、商业、办公等业态的现代综合体。这既是对煤气时代工业记忆的传承，也将塑造出独一无二的区域辨识度。

地块西侧紧邻在建的轨道交通20号线车站南路站，直线距离仅百余米，属于标准的“轨交上盖”。

20号线一期及东延伸工程全长约28.4公里，设21座车站，未来将串联起真如、大宁、江湾、新江湾城等核心板块，它的建成将彻底弥补江湾地区横向轨交通行能力不足的短板。

与此同时，地块南侧紧邻中环，同时靠近在建的南北通道，步行范围内还有3号线大柏树站，同时西侧还有在建的19号线。这种“中环线+三轨交”的配置，使该地块不仅是一个简单的居住社区，更是具备极强辐射能力的TOD节点。

根据最新公示的《虹口区国土空间近期实施规划（2026—2030年）》，车站南路站被列为“站城结建TOD类”重点站点，定位为“打造商办、住宅、文化、办公复合地标”。控规的迅速跟进，让这一蓝图正式进入实施轨道。

03

市场观察：

区域价格体系或将迎来重估

江湾板块目前是虹口区价格洼地。板块内在售的虹盛里、中建虹悦里、绿城沁香园等项目，均价约在8万至10万元/㎡，与北外滩核心区相比门槛优势明显。TOD综合体的落地，叠加商业配套的补齐，区域价格体系或将迎来重估。

上海城建江湾镇项目瑞仕云峯近期刚刚公布案名。项目位于杨浦武川社区，紧邻轨交3号线及在建20号线江湾镇站，同样是TOD导向的抬板住宅项目，主推建面约101-129㎡的3-4房，共计711套房源。虽然瑞仕云峯属于杨浦，但两个项目直线距离不到2公里，产品定位存在一定重合，两者或将形成直接竞品关系。

今年虹口区已公开出让多宗涉宅用地，保利、上海城投、青山实业分别拿下；还有一宗涉宅综合用地将在本月底出让。

本次煤气包地块获批后，是否会迅速进入四季度集中供地序列，又以什么样的价格推出，值得持续关注。