上海市中心，坐享优越配套与高房价，一直都是购房者津津乐道的话题之一。由于市区土地几近饱和，多数项目为老盘加推，纯新盘稀少。
作为市区教育大区之一的杨浦，一向也是市区购房者的重点关注区域之一。在近三年杨浦成交的地块中，有3幅地块非常惹人注意：一是保利江浦街道159街坊、二是仁恒蒋家浜81街坊和83街坊、三是中华企业新江湾城B2-01地块，分别对应江浦社区、东外滩及新江湾板块。
今天我们就盘点一下这三个项目及其各自的板块。
01
保利杨浦区江浦街道159街坊
杨浦江浦街道159街坊即江浦社区B2-03地块，是由保利地产于2019年4月29日以总价41.79亿拿下，成交楼板价为53766元/㎡。
该地块在成交前还经历了一番波折。上海土地交易市场原计划于2018年8月22日以招挂复合的方式出让，然后根据出让人申请终止出让。当时地块的起拍总价约46.02亿元，起拍楼板价为59206元/㎡，而后降价4.82亿出让，最终由保利竟得，溢价率1.5%。
该地块东至规划打虎山路，西至海上海住宅小区，南至飞虹路，北至辽源西路，计容面积77725㎡，容积率为2.5，性质为普通商品房。
根据公示的设计方案来看，保利拟建7栋7-19层的可售商品房，住宅套数下限800套，100%全装修，中小套型占比80%以上。
该地块周边住宅早已成熟，配套也比较完善。
交通：周边三条轨交，8号线鞍山新村（约550米），4/12号线大连路（约1.2km）；
商业：中高端商业较多，有海上海生活广场、乐购、宝地广场，与虹口区瑞虹新城仅隔着一条大连路；
教育：打虎山路一小、齐齐哈尔路一小、杨浦初级中学、鞍山初级中学、杨浦高级中学、控江中学等；
医疗：三甲新华医院（约1km）；
休闲：和平公园
由于保利分别于2012年和2014年在该地块南侧1.2km处拿下两块地，先后建设了翡丽云邸和翡丽甲第两个高端住宅项目，因此有人猜测保利是否会将该项目打造为“翡丽”系3.0？
至于价格方面，地块周边品质相对还可以的海上海小区大约在7-8/㎡，1999年建造的宝钢又一村均价约5万+/㎡，翡丽甲第2018年开盘均价约9.6万/㎡。
02
仁恒蒋家浜81街坊、83街坊
仁恒蒋家浜81街坊和83街坊是仁恒置地于2017年8月4日以105.2亿人民币的总价确认该地块的开发权利，折算楼板价超过60000万/㎡。
蒋家浜地块曾是与虹镇老街齐名的棚户区，由于该区域产权复杂，导致旧改停滞了14年。直至2017年4月的征询中，排名前列轮动迁同意率高达98%，蒋家浜街坊迎来了新生。而后同年8月，仁恒确认开发。
仁恒蒋家浜地块的住宅部分占地面积约7万㎡，容积率2.64，总地上面积约18.3万㎡，其中住宅占17.3万㎡。
目前该地块信息披露较少，地块设计方案未公布，仅知道容积率为2.64，预计供应套数1200套以内。
虽然蒋家浜地块过去的形象是脏乱差，与高端一点关系都没有，但该地块实际区位非常优异，经由仁恒打造，也许就是下一个国际社区。
交通：12/18号线江浦公园（约400米），8/18号线江浦路（约980米）；
商业：百联滨江购物广场、紫荆广场、宝地广场、东外滩渔人码头、虹口星外滩等；
教育：杨浦区教育学院附中、同济附属存志学校、杨浦小学、杨浦初级中学、新大桥初级中学；
医院：三甲新华医院、二甲杨浦区中医医院、红房子医院；
休闲：江浦公园、平凉公园、杨浦公园
仁恒置地在上海的项目虽然大多已售完，但几乎全是位于国际社区或发展极具潜力的地带，如仁恒河滨城地处联洋国际社区、仁恒东郊花园地处塘镇国际社区、仁恒森兰雅苑地处森兰国际社区、仁恒西郊花园地处大虹桥商务区等。
至于房价方面，周边次新商品房如现代星洲城三期，均价约7.3万/㎡，2000年的老式小区永安小区，均价则只有4.7万/㎡。新房的话，东外滩2018-2019年入市项目普遍在9.7-10万/㎡。
蒋家浜地块所在的东外滩板块未来是杨浦重点发展的区域之一，由仁恒置地开发该地块，还是让人非常期待东外滩未来能否成为杨浦新的高端住区。
03
中华企业新江湾城B2-01地块
自2016年后，新江湾城再无宅地出让，直至 2019年9月11日中华企业以38.13亿元竟得新江湾城B2-01地块，成交楼板价52514元/㎡，溢价率0.03%。
该地块地处新江湾国际社区，东至江湾城路，南至B2-04公共绿地，西至B2-02、B2-03地块，北至国晓路，周边有九龙仓玺园和仁恒怡庭等高端住宅区。
根据地块出让信息，中企新江湾地块住宅套数下限为600套，其中中小套型占比≥70%，含5%保障性住房（用于公共租赁），住宅100%全装修，容积率仅1.6。从新江湾已有的住宅来看，大概率会是洋房类或小高层住宅。
新江湾城也是沪上知名的国际社区之一，区域内的住宅以低密生态的别墅区和类别墅区为主，配套方面也比较高端大气，在地块南面规划预留了商办和教育用地。
交通：距离10号线新江湾城和殷高东路步行距离大约1km；
商业：悠方广场、嘉誉国际广场、新江湾城生活广场、中原城市广场等；
教育：中福会幼儿园、本溪路幼儿园、复旦科技园小学、德法学校、上海音乐学院实验学校等；
医疗：杨浦中心医院中原分院、三甲长海医院；
休闲：安徒生童话乐园、新江湾城SMP滑板乐园、新江湾城公园等
开发商中华企业是沪上排名前列家专业从事房地产开发经营的企业、排名前列家投资组建中外合资房地产开发公司的企业。中企对开发高端住宅也是比较有经验的，比如尚汇豪庭、中企滨江悦府、古北国际花园等。
房价方面，新江湾的二手房多数是2010年后建造的，比如九龙仓玺园、华润置地橡树湾、嘉誉湾等等，目前均价在8-10万/㎡不等；新房金浩园去年开盘均价仅9.2万/㎡，世纪江湾的联排别墅则要12.45万/㎡。
总结
杨浦的这三幅地块由于地处市区，当前配套都比已经较为成熟，但还是略有区别：
保利江浦街道地块是位于杨浦虹口交界处，周边的配套和住宅都是已经成熟的状态，因此适合初次改善的购房者。
仁恒蒋家浜地块位于东外滩，这里最近两年拆了很多旧房，待开发建设的区域很多，具有一定的发展潜力，同时东外滩已有阳光城、波特曼、保利等大型开发商进驻，待蒋家浜地块入市，能与区域内的这些高端楼盘联动，形成规模化的高端住宅区。
中企新江湾地块从地块指标（容积率）和生态环境来看都是一个主打改善的项目，而且新江湾入市新盘少，出让的地块更少，注定了该项目的稀缺性，且更适合享受生活的高端改善。
总体来说，杨浦这三幅地块还是相当优质的，且可提供约2600套房源，据笔者了解，杨浦在售的新盘都陆续进入尾盘状态，江浦社区、东外滩与新江湾三幅地块不仅可以接力供应，也能将杨浦的整体居住水准提升至全新高度。
