逆流杨和苏KeyNG;Lil Boo - 中国新说唱2019 第5期
今天给大家开一个脑洞题
做一个假设，如果一个城市，连续五年房价不涨，会发生什么。这是一个假设的问题，但是从这个假设问题的结论推导，大家可以看看一个城市可不可能五年房价不涨以及如果真的不涨，那会怎么样
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为了把这个问题探讨的更加真实，我们先明确几个前提，排名前列他是落位在一个具体的城市里，然后连续房价5年不涨
很多人会问这个不涨把不把什么通货膨胀率算进去，我们先做一个比较极端的假设吧，就是每年的房价波动都在1%上下波动
好，那如果有一个城市房价每年波动只有1%，而且已经连续五年了，那么这个市场上的变化会是怎么样
首先可以明确的是，这个城市里的需求会发生变化，首先毫无疑问投资性需求会彻底的消失，因为买了房子不会涨，而且还要背负银行贷款，买房作为纯投资就那么的得不偿失
第二刚需买房的数量也会降低很多，因为大家都不着急了，今天买和明天买没什么差别，所以会有大概半壁江山的刚需会选择租房。
嗯，说一半还是客气的，这个时候的丈母娘也会比以前温柔很多，大概会相信男人努力努力存点钱是可以以后买到房子的
那什么需求还是会坚定不移的继续买房呢
当下比较稳定的成交量来自于改善，因为这些人有房，但是因为家庭结构的变化或者自己的品位提升，想要换到较好的房子，所以改善的需求会依然稳健
稳健到什么程度呢，就是一套卖了加点钱买一套更好的情况不仅存在，而且还存在卖两套换一套的情况
因为对于房价未来的预期很弱，大家对持有多套房产的欲望开始降低，不如想着如何让自己过的更好
所以在这样的驱动下，在全市房价稳定的前提下，几个小区域的房价会因为供求关系发生小涨幅，一个是城市核心区的房子，一个是郊区相对封闭区域的改善性房源，这两类房源在市场上的价格是最稳健的
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再来聊聊供求段，先来想想，如果房价不涨，土地还有人买么
土地还是会有人买的，只要地价保持住让开发商感受到有利润的空间，且地块所处的区域有改善需求比较稳定，土地还是有人买的
只是这个时候的土拍节奏就比较重要的，排名前列你出让什么位置的地很关键，因为很有可能出一块位置不合适的地就没人要，所以房管局变得越来越专业
第二就是定多少楼板价合适，作为地方政府的核心收入来源，地太便宜也不太可能，但是售价又不可能卡喉咙，所谓最稳定的做法就是定一个比较高的初始楼板价，但是要保证溢价率比较低，这样互相之间都有生存的空间
那初始楼板价好定，那溢价率控制住怎么弄，首先是把那些愣头青赶出去，什么是愣头青，就是钱不是自己的或者一夜爆发的暴发户，这些人进入土拍市场会坏了规矩。第二就是参与土拍较好带着技术标，告诉大家你参与过多少项目，给这个城市带来多少贡献
既然要卖地，总归是给为这个城市带来更多税收更多就业的这些开发商啊，所以拿地门槛也开始变得高，但是还是会有人来，只要初始楼板价控制住了就会有，毕竟作为开发商大家也要有饭吃
然后拿了土地的开发商，有两个节奏，排名前列个会非常非常快，因为对未来的需求量有多少比较悲观，所以会尽较快程度的把土地脱手。
第二种就是非常非常慢，做作品做口碑，毕竟拿到地不容易。
排名前列种情况比较可能会联合操盘，第二种情概况比较可能是小众开发商
当然主流品牌开发商还是比较常规的节奏，相比较而言，他们的抗风险性会比黑马或者小公司要牢靠很多
然后这个时候的一手房定价相对自由化，特别是低于城市均价的房子，基本上自主制定就可以了，少有会预售证审核的排名前列个特别贵的先进豪宅，第二个是城市的超级大盘，因为他们的总销额比较大，容易引起市场波动
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对于客户来说，对于土著拥有两张房票的人，之前说了很多数会盘整自己的房子然后留一套较好的
愿意持有两套房子的，另一套一定有固定作用的，比如学区房，未来类似这种明确诉求的房源在这样的体系下价值会更加保值
城市房价稳定，那么多余的购买力一定会外流，排名前列个流向的就是这个城市外面的边缘地带，第二个流向有固定需求的比如养老地产旅游地产等
在这样氛围下你说一个家庭其他层面的消费会不会提升，这好像是见仁见智的话题，觉得这样更有安全感的人会更加大胆的消费，觉得没有安全感的会去其他地方投资，比如区块链、p2p，别说他们是韭菜，他们也没更多的选择
所以对于房价来说是否抑制消费根本就是一个伪命题，消费程度完全要看整体环境给到的安全感，房子只是其中的一部分而已
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那这五年的产品会怎么样
毫无疑问，住宅的产品创新会更加保守，因为开发商没有了创新最原始的动力，不会有溢价，同时去化也不会发生根本性的改变
但是不代表开发商就没有创新力，说这种话的房企都是在找借口。这个时候的创新会更多的流向到商业、办公或者持有型物业，虽然房价盈利不多，但是其他地方就有了盈利的可能
而且这部分不计入房价测算，也不会引起市场的关注，所以会爆发出极大量的创新型公司专门做这块业务
其中比较尴尬的就是租赁用房，这块处于一个启蒙期需要创新和孵化，就要接受开发商因为创新而带来的溢价，但是租金又不能太离谱，需要有刚需性产品，所以政府主导的产品会是在租赁用房上，并且集中性推出刚需类租赁产品
当然，对于政策要做的事情就更多了
比如说如果市场主导为改善，但是如果前期很多的二手房都是刚需类产品，那怎么办。要知道房价不涨同样也意味着房价不跌，需要大量刚需产品抛盘之后没人接，房价就是会降价的
所以背后会是一个庞大的大数据统计，如果刚需类产品太多，那么要对这个城市有限售的要求，3年或者5年，目的就是让不少刚需房源延后流通，而这段时间用来导入足够的外来人口
另外防止城市房价下滑的一个重要举措就是控制土地的供应，减少市场的有效供应量。那么如果已经供应了太多怎么办，或许可以给一个政策，批准土地或者项目转性，住宅转商业或者厂房都可以
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如果我在这个城市码字，我大概每天会反反复复的探讨几个命题
1、未来是不是一直保持这样1%的趋势
2、对于用户自己来说对于当下的我们来说，对未来有较好的期待，但是自己是否做好的准备，你手头的产品在市场最差最差的时候是否还有足够对冲的可能性
3、我让大家不要买老破小，不要买郊区刚需，不要买一房两房，不要买毛坯，不要买没有政策倾斜的地方……这些都很重要
4、买改善为王
5、让大家把楼市的问题从以前的思考要不要买转变成卖不掉怎么办
6、当然我们还可以期待，剩下的时间内，会再出一个什么超级大利好，然后带动一个城市的发展，房价也就不知不觉了
如果五年房价没有波动，是这个赛道你做任何事情都还有时间，可以及时的修正和调整，这一点非常重要，因为以前很多时候我们缺的就是时间
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以上内容纯属虚构，希望大家可以慢慢发财
以上为正文，来自卢俊
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