随着新规住宅入市节奏全面提速，上海新房市场的成交榜单画风已经变了。
据普睿统计，刚刚过去的“金九银十”，上海新房合计成交7318套，成交均价72158元/㎡。从前十榜单中可以看到，新规抬板住宅正以前所未有的密度占据成交前列，而之前的老项目几乎从热销序列中消失。
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金九银十成交TOP10（来源：普睿）
新规住宅霸榜榜单前十
先看这份金九银十成交TOP10。
前三名清一色是新规抬板住宅。青浦徐泾的绿城悦海棠供应281套、成交280套，成交面积3.42万㎡，成交均价61045元/㎡，几乎推多少卖多少。浦东世博的澐启滨江供应162套、成交210套，成交面积3.93万㎡，成交均价143814元/㎡，是榜单中单价最高的项目。浦东森兰的越秀天屿供应243套、成交182套，成交面积2.08万㎡，成交均价73456元/㎡，稳居第一梯队。
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越秀天屿实景图
第四到第十名，同样找不到旧规产品的身影。宝业虹桥国展里成交155套，金茂满誉成交149套，中环麓岛成交140套，象屿金茂满嘉成交135套，建发海宸成交129套，中国铁建西派云间和大华望樾分别成交117套。
需要说明的是，这七个项目并非全部都是抬板住宅，但基本都属于“好房子”新规后入市的项目，在产品规则、空间利用和社区形态上共享新规红利。十个项目里，旧规产品被彻底清场，新规项目实现“通吃”。
产品代际差正在取代地段差
信号其实早已释放。今年8月的新房成交TOP10中，新规产品已占据8席，旧规产品仅剩两个；到了金九银十，旧规产品在热销榜上被彻底清场，新规项目稳坐前十榜单。
新规住宅能霸榜，核心原因只有一个：同样的预算，新规产品给到的东西完全不一样。
过去买房，得房率是一道绕不过去的坎。旧规产品阳台计容严格、飘窗限制多，建筑面积和实际可用空间之间往往存在明显落差。新规落地后，阳台计容规则放宽，飘窗、设备平台等空间的设计空间被打开，同样标注的建筑面积，新规产品能给到的实际使用体验明显更优。
更深层的变化在于，新规住宅正在重塑购房者的比价逻辑。过去看房，地段、学区、地铁是前置筛选条件；如今“是不是新规”成了越来越多购房者走进售楼处后的第一道追问。当核心地段的新规项目与同区域房龄五到八年的次新房摆在一起，前者在空间利用、社区形态上的代际优势一目了然，后者即便价格让步也难换来同等热度。产品代际差，正在成为决定去化的关键变量。
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绿城悦海棠实景图
当然，新规住宅的强势并不意味着旧规产品毫无机会。市场上仍有旧规产品以折扣换量，对于急着入住、预算敏感的购房者而言，用价格折让换取实得率上的让步，依然是一笔可以算的账。
但从趋势上看，新规与旧规之间已经形成了一道清晰的产品代际分界，购房者用脚投票的结果表明：在上海新房市场，产品力正在成为与地段并列、甚至在某些板块超越地段的决策变量。