2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额在经历了三月份短暂的反弹后又于5月再次回落。此后6月初更是有消息传出，监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管，并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。根据网上流传的监管名单，目前尚未监测到这些上榜企业于近期有境内融资相关的消息发布，但却有部分企业发布了其海外发债的动态。
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近期迎来新一轮的海外债浪潮
事实上，在当前境内发债持续收紧的环境下，6月许多房企发起了新一轮的海外发债浪潮。据不完全统计，截止6月17日就已有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模将达超30亿美元。其中如中南建设于6月11日就宣布了其境外全资子公司已完成了3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行，此后6月12日，华南城也宣布成功发行于2021年到期的6000万美元优先票据。除此之外，雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等也都宣布完成发行美元债。
事实上，早在5月房企的境内融资环境就已出现了收紧的态势。这主要由于此前部分房企加大投资力度、土地市场较为火热，部分地价涨幅过快，故而城市出现政策预警，在融资层面也受到了一定的限制。在此背景下，5月企业发债规模大幅缩水，85家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的较低值。其中境外债发行量为74亿元，环比大幅下降87%；境内债发行量为136.4亿元，环比下降37%。
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6月融资成本或将出现较大上升
从融资成本上来看，近期6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%，其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。虽然海外债拥有较高利率，且与境内债的融资成本的差距在不断的拉大。但对于房企而言，目前如何融到资金维持自身发展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求远，与海外进行发债。
值得注意的是，5月份房企的海外债加权利率已达为9.8%，占总发债规模的35%。相信随着6月份房企发行境外债规模占比及融资利率的双重走高，6月房企的整体融资成本也将出现一个较大的增幅。
展望2019年下半年，房地产信贷政策或将继续收紧。而对于房企而言，境外债虽然具有较高融资利率，但在境内融资不断收紧的当下，发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。由此来看，未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破，如何有效地降杠杆、降负债，将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。
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