稀缺｜0.86绝版容积率，内中环唯一在售的真别墅准现房

现房｜实景现房，全部所见即所得

CAZ｜上海唯一被纳入2035年CAZ中央活动区的国际住区

国际｜27座驻沪领事馆、200余栋外交官官邸、近6800家外资企业

产品｜整栋距超1:1、最大27米，全上海在售一手别墅中采光最好

赠送｜最高约230%实得率，买300㎡可实得约700㎡，内环旁约200㎡级私属花园

园林｜大野山林森林景观，落水峡谷、下沉式山林庭院

会所｜约1.2万方古北99CLUB，全上海规模最大，同源缦合北京华府会

服务｜缦系无边际服务，280余项标准化细则，黑金会籍尊享酒店式生活

现房新政落地，顶豪进入确定性比拼时代

2026年8月28日，住建部、央行等多部门联合打出政策“组合拳”：新出让商品住房项目优先选择现房销售；预售项目须主体结构封顶方可申请预售，资金全额监管；个人房贷年限延长至40年，公积金首付比例大幅下降。

这意味着，房企的预售时代正在加速退场，取而代之的，是资金实力与交付确定性的硬碰硬PK。供应急速减缓的趋势，叠加成本的指数级上涨，未来顶级项目的价格走势看涨。对于购房者而言，那些集齐顶级地段、不可复刻的产品、所见即所得的确定性以及顶配服务体系的项目，2026年成为入手的最佳时机。

古北99VILLA，正是这一逻辑下的完整答案。

买别墅，古北就是最好的地段

全上海中环内的别墅一直极为稀有，主要分布在内环内、西郊、东郊、古北四大板块。内环内以老洋房和风貌别墅为主，风貌产品栋距仅3-6米、地下采光较差、几乎没有花园，算不上真正的别墅；传统的真别墅集中在西郊、东郊，价格高达上亿，配套却相对不成熟。

唯有古北——最贴近内环、配套最成熟，中环内别墅项目屈指可数，单价却始终稳居上海最贵梯队。“买别墅，古北就是最好的地段”，在业内几乎是共识。

更难得的是，古北是上海唯一被纳入2035年CAZ（中央活动区）的国际住区。能划入CAZ的，是新天地、徐汇滨江、陆家嘴这样城市能级最高的核心板块；而古北，是其中唯一主打纯粹涉外居住的世界级居住名片。作为深耕四十年的上海首个成熟国际住区、公认的顶级富人区，古北总规划用地仅136.6万㎡，约40%的绿化率，是上海市区最低密度的板块。

这里聚集了全上海最高的国际浓度：27座驻沪领事馆（约占全市三分之一）、200余栋外交官官邸（约占全市半数），近6800家外资企业、近80家跨国公司地区总部环绕，50多个国家和地区的高净值人群在此定居，近10所国际学校、和睦家与嘉会等国际医院环伺——这种“来了就不想走”的居住氛围，正是古北无法被复制的根本。

而在保值增值上，古北的别墅早已用价格说话：檀宫、古北壹号、古北臻园等标杆别墅存量自住率高、换手率低、业主惜售；古北壹号别墅单套门槛早已破亿，古北别墅二手房套均总价普遍在8000万-1亿以上。禁批政策、土地稀缺、低密不可复制、纯粹圈层——四重稀缺价值叠加，古北的别墅，本质上是“能保值增值传世的收藏品”。

内中环唯一在售0.86容积率真别墅

受限墅令影响，上海自2010年起停止容积率1.0以下住宅用地供应，内中环近十五年几乎没有同类新房。古北99VILLA以0.86的绝版容积率，成为当前内中环唯一在售的真别墅准现房，让别墅真正回归“有天有地”的本质。

古北99VILLA最大楼间距达27米，户户采光比大于1:1，是目前在售一手别墅中采光最好的项目，彻底告别风貌别墅栋距逼仄、采光压抑的痛点。

空间尺度上更做到同级罕见：约230%超高实得率，买300㎡可得近700㎡，买425㎡可得近1000㎡，地上三层、地下两层立体空间，搭配最大约200㎡私属花园，层层有露台，户户有院落。室内承重墙极少、窗墙比极大，改造空间通透，更拥有上海别墅中罕有的全明地下空间，可满足家族全周期居住与个性化定制需求。

建筑融汇维多利亚风格精粹，甄选英国红砖、德国米黄石材、西班牙陶土瓦片、瑞士OTTOSTUMM钢窗等多国进口建材，让建筑在岁月中愈显温润。社区更以全封闭纯墅区管理，与开放式风貌别墅截然不同，为家族隐私与资产提供最高级别保障。

古北99VILLA景观以“大野山林”为设计内核，是上海首座生长于城市心脏的自然森境。摒弃零散小品堆砌的常规手法，以完整的山林生态逻辑打造层层递进的景观序列：酒店式归家入口完成城市到静谧的场域转换，落水峡谷、下沉式山林庭院、林下游园层层铺展，瀑声消弭喧嚣，浓荫围合私域，于城芯繁华处，还原沉浸式山林栖居的疗愈感。

约1.2万方古北99CLUB，定义顶级生活方式

高端居住的长期价值，最终落脚于圈层与服务。

古北99VILLA打造约1.2万方古北99CLUB，是目前全上海规模最大的社区会所。

会所与京城顶级私人会所缦合北京「华府会」同宗同源，是上海仅此一座的王府式中式建筑。更采用明清最高等级的清式和玺彩画，每一处细节都承载东方吉祥礼制，为企业家打造专属的上海会客厅。华府会十年运营期间，埃隆・马斯克与宁德时代掌门人曾毓群曾在此私宴，多国名流政要在此会晤，是全球顶流圈层的标杆场域。古北99CLUB自运营以来，已吸引大量明星、企业家、政企人士到访，承办过多场高端圈层活动，圈层起点与生俱来。

会所全系沿用华府会核心运营团队，汇聚国际教育专家、星级私宴主厨、国家级茶艺师等全领域顶尖人才，打造顶级专属服务天团。项目更引入源自世界奢华酒店基因的缦系无边际服务，以280余项标准化细则，覆盖上门早餐、家政收纳、衣物洗护、亲子陪护、庭院打理、宠物寄养等全场景生活服务；更有缦合荟全球资源矩阵，私人飞机、游艇、全球私宴、名校研学等顶级资源一触即达，为业主提供超越建筑本身的层峰生活方式。

古北收官之作，10月17日即将认筹

上海中心城区的土地开发早已接近饱和；限墅令之下，市中心低密传世别墅的供应窗口正在彻底关闭。

古北99VILLA区别于市面上的风貌别墅产品——它的价值不仅在于0.86的绝版容积率，更在于它完成了“顶级板块+传世产品+大野山林+实景准现房+顶级服务”的完整闭环。这类传世顶级资产的价值，将随时间推移愈发凸显。建面约300㎡、425㎡实景现房别墅，首批次仅24套，即将于10月17日开启认筹。