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“银十”多盘日光、触发积分

继“金九”之后，今年的“银十”成色十足，已经是板上钉钉的事实。

除了开头所提的前滩尚品，今年在10月完成认购且触发积分的项目还有以下这些：

位于浦东森兰的越秀·天屿二批次，10月28日开盘，推出96套房源，备案均价约74742元/㎡，认购率约294%，入围分50.54分，开盘当日清盘。

位于普陀光新的苏河晏，10月28日开盘，首开84套建面约108—128㎡三至四房，备案均价约100380元/㎡，认购率约534%，入围分68.87分，215组客户入围，开盘当日售罄，次日网签率已超80%。

位于青浦重固的保利虹桥和颂·璟园二批次，10月完成认购，推出98套建面约93—140㎡公寓，备案均价约40234元/㎡，认购率约221%，入围分51.3分，计划11月8日开盘。

位于青浦徐泾的绿城·悦海棠三期，推出194套建面约104—181㎡房源，备案均价约63975元/㎡，10月完成认购，再次越线，认购率约371%，入围分68.06分，计划11月12日开盘。

位于嘉定新城的象屿金茂·满嘉收官批次，推出159套建面约109—197㎡公寓和叠加，备案均价约60564元/㎡，10月28日—11月1日完成认购，仅1小时再次触发积分制，最终认购率约264%，入围分待公布，预计11月12日开盘。

位于青浦凤溪的中交凤栖观云首开，10月完成认购，推出124套建面约105—129㎡房源，备案均价约43200元/㎡，认购率约140%，入围分待公布，计划11月15日开盘。

位于浦东北蔡的开云艾尚里四期二批次，加推106套，备案均价约92300元/㎡，最终认购228组，认购率约215%，已确认触发积分。

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“银十”为什么这么火？

一方面，新规住宅全面上市。上述触发积分或开盘火爆的新房项目，大多是新规住宅。抬板、下沉庭院、架空层、高实得率、多飘窗多阳台，基本成了这批盘的出厂设置。

另一方面，推盘策略刻意“做小”。这些认购爆火的项目，单次推出的房源基本集中在65—194套，中位数约100套。苏河晏全盘425户，首开只放84套；前滩尚品全盘可售约443户，二批次只拿出65套。假设同样的认购数量，推200套就是150%，推80套就是500%，高认购率里有一部分是推盘节奏管理的功劳。

再其次，定价更贴市场，板块内长期蓄水爆发。森兰涉宅用地断供近四年，三林滨江被定位成前滩CLD最后可成片开发的纯宅地，徐泾、重固、华新长期缺好产品，断档期攒下来的改善需求，在新规产品入市一次性释放。

第四方面，与8·28新政后的预售与按揭规则不无关系。9月28日实施细则明确，8月28日前已取得建设工程规划许可证、尚未拿预售证的项目仍可按原有政策申请预售；而新规则下新项目要等单体建筑主体结构封顶才能申请预售，按揭贷款还要等竣工备案后才能发放。对于购房者来说，心理负担和贷款压力都相对减轻不少，看到预算、需求、品质匹配的项目敢于下手。

整体来看，这个银十的热度，是推盘节奏、定价策略、政策过渡窗口与新规产品力共同作用的结果。认购率400%、500%的爆款确实多了，但热度并非均匀分布，新规盘与旧规盘、核心板块与外环板块之间的分化依然明显。

年底接下来的两个月，开发商推盘抢收节奏不会慢，购房者更需要看清的是：这是第几批次、单次放多少套、周边老盘卖得怎样。热度是产品、品质实打实撑起来的，还是推盘量小放大的，看清楚这些很关键。