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规划重点：

21项指标锚定未来五年发展坐标

根据《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》，至2030年，上海将基本形成现代化超大城市住房和城乡建设管理体系。规划设立了21项主要发展指标，覆盖住房供应、城市更新、绿色建筑、燃气安全、城市精细化管理等多个领域，为未来五年设定了清晰可量化的目标。

住房供应方面，规划提出加快完善住房供应体系，科学合理确定各区住房供应规模、空间布局和产品结构，新增供应商品住房2500万至2800万平方米。保障性租赁住房方面，至2030年新增供应25万至27万套（间），同时新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上。配售型保障性住房和征收安置住房则“根据需求确定建设规模”。

“一江一河”滨水区建设方面，规划明确塑造黄浦江、苏州河世界级滨水区，推动岸线贯通开放和品质提升，系统构建“一江一河一带”蓝绿网络。新增滨水贯通岸线干流4公里、支流48公里，黄浦江新建滨江绿地及公共空间100公顷，苏州河活化提升滨河绿地及公共空间100公顷，重点建设黄浦江、苏州河与外环绿带的三处交汇节点。

绿色建筑与装配式建筑方面，规划要求装配式建筑占新建建筑比例不低于90%，新建民用建筑执行三星级绿色建筑标准规模平均占比达20%。规划还提出加快智能建造技术迭代升级，累计完成智能建造项目120个，建筑机器人应用规模累计不少于600万平方米。

燃气安全与生命线工程方面，规划明确至2030年地下燃气管道泄漏自查处置率达到95%以上，为居民用户更换切断型智能燃气表500万台；新增达到海绵城市建设要求的城市建成区面积450平方公里。

物业管理与基层治理方面，规划提出至2030年全市住宅小区物业治理覆盖率达到100%，完成1500个重点小区物业治理提升；主城区和五个新城完整社区建设实施覆盖率达到60%以上。

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“好房子”建设：

全链条品质提升

规划明确实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，聚焦隔声降噪、防水防反味、抗菌防霉、保温隔热等居民反映集中的痛点问题，建设改造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

在制度层面，规划要求加强规划、建设、预售、交付全流程管理，完善预看房、工程质量保险、竣工验收等制度。

在建筑工业化方面，规划推广“少规格、多组合”标准化设计方法，持续优化预制构件生产管理与全过程质量追溯体系。深化BIM技术全生命周期集成应用，推动智能装备与建筑机器人在“危、繁、脏、重”等工程建设场景应用。在绿色低碳方面，规划提出推动超低能耗建筑规模化发展，加快近零能耗建筑标准体系建设与推广，累计完成既有建筑节能改造5000万平方米以上。

2025年9月发布的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，明确多高层住宅底层架空层用作公共用途的不计容，催生了2026年上海“抬板元年”。

政策引导之下，市场已给出回应。今年上海已有多个“抬板”项目入市，覆盖顶豪到刚需改善全价格段，不少热门项目认购率超400%。抬板设计正从零星特例转为改善新盘的主流标配。

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城市更新：

旧改攻坚与老旧小区改造扩容

城中村改造方面，规划明确到2026年底，全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升；到2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造；同步推进实施规划拔点。

旧住房成套改造方面，“十四五”期间上海已累计完成旧住房成套改造129万平方米，总体完成无卫生设施旧住房提升改造工作，历史性地解决了“拎马桶”这一民生难题。到2026年底，力争全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造；到2030年底，力争基本完成不成套职工住宅改造。同时推动不成套里弄房屋、公寓、花园住宅更新取得积极成效。

老旧小区改造方面，规划明确进一步扩大改造覆盖面，按照“先体检、后改造”的原则，实现公房、售后公房类小区全覆盖修缮，逐步扩展至混合类、早期商品房小区。至2030年，计划实施老旧小区改造3000万至4000万平方米。同步有序推进老旧电梯更新和既有多层住宅加装电梯，“十四五”期间已累计完成加装电梯1.3万台。

商办楼宇更新方面，规划提出推动不少于150栋商办楼宇更新提升，支持存量商办楼宇功能兼容转换，分类引导低效商办楼宇更新提升，完善商办楼宇监测机制。推进小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场等商务单元更新，更新商业设施面积500万平方米。

重点片区更新方面，规划提出建立健全城市体检和城市更新一体化推进机制，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系。推进外滩第二立面、吴淞创新城等重点片区内不少于300个更新项目实施。

投融资机制方面，规划提出用足用好城中村改造专项借款、地方政府专项债等工具，加大财政资金投入，积极推进房票等多元化安置方式，建立健全政府、经营主体、社会群众多方资金共担模式。

站在2026年看这份“十五五”规划，信号再明确不过了：上海楼市的底层逻辑正在发生系统性切换。

从供应端看，供应收缩已成定局，这既是对人口规模趋稳、市场进入存量时代的务实回应，也与“828新政”提高预售门槛、推广现房销售的方向一脉相承。

从品质端看，“好房子”建设从配套制度到技术标准全面落地，装配式建筑、绿色建筑、智能建造等指标首次集中写入规划，品质不再是软性倡导，而是硬性约束。

从存量端看，城市更新被提升至前所未有的高度，城中村整体改造、旧住房成套改造、老旧小区改造、商办楼宇更新、重点片区更新五条主线同步推进，上海的城市经营逻辑已从“增量扩张”全面转向“存量优化”。

对于购房者而言，未来新房选择面可能收窄，但品质和配套的确定性将更高，“所见即所得”的现房销售时代正在走来。对于房地产从业者来说，“跑量”模式难以为继，产品力才是真正的护城河。未来五年，谁能在品质赛道上率先突围，谁就能在新的周期中站稳脚跟。