杨行城建董事钱美玲，上海城市规划学会城市设计专业委员会主任委员、同济大学建筑与城市规划学院城市设计学科责任教授、博士生导师庄宇，金茂上海营销总监王丽萍，地产天下主播、资深媒体人梁霄四位嘉宾同台，通过主题演讲与圆桌对话，从城市规划、板块落地、品牌深耕与产品营造等多维度，深度拆解了“枢纽之上，如何造好一座城”以及“大城深耕如何回应板块价值”等一系列核心议题。

01

顶层锚定：

杨行的战略卡位与枢纽红利

读懂顶层设计，才能看清板块的未来。

上海“十五五”的空间格局中，“一环四向”将大吴淞与大虹桥、大东方、大吴泾并列为四个战略方向，而宝山“一核两翼”格局中，大吴淞正是起辐射带动作用的关键一核。

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按照规划，大吴淞创新城横跨宝山、浦东、静安、杨浦四区，总面积约110平方公里，是上海首个突破行政边界的重点地区专项规划。主体区域位于宝山境内，其中杨行板块承载体量较大；在先行启动的核心片区内，杨行占比突出，是大吴淞创新城的活力载体与动力引擎。

论坛现场，杨行城建董事钱美玲将杨行的转折和变化概括为“三张王牌”：

第一张王牌是高铁宝山站。车站本体投资110亿，规模8台18线，年旅客到发量达5400万人次，是沪渝蓉高铁始发站，预计2027年建成投用。同时，合生汇已签约宝山站商业运营管理权，约11.5万平方米的商业体将与车站同步建成，可实现出站即购物的无缝衔接。

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第二张王牌是轨交19号线。线路全长约46.2公里，宝山站是其北部起点，它不仅是一条通勤线，更是一条资源导入线，将杨行与市中心核心功能区紧密缝合。

第三张王牌是大吴淞创新城本身。作为“南北转型”的战略要地、“大吴淞规划”的重镇要镇、北上海交通网络的关键节点，杨行将以“高铁+”为内核，构建“2+1+N”陆海空产业发展新格局，以“一站一带一城，一村一园一域”为骨架，全力打造科创动能迸发、产业要素集聚、环境品质出众的“活力杨行”。

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庄宇教授从城市设计视角给出了深度解读。宝山站日均客流约15万人次，与上海站高峰时相当。中国铁路长途旅客占比较大，客流结构与欧美、日本不完全相同，但站城融合的方向是一致的。宝山站是继北京丰台站之后全国第二座地下+高架“叠场铁路车站”，车站周边布局了合生汇、酒店与办公楼，通勤、就业、消费场所都在此聚集，站城一体化设计让车站与城市高度结合。

庄宇认为，高铁人流结构的变化将带来城市功能的重大转向，宝山站将不再只是过境车站，而是聚合信息流、知识流的城市新中心。他判断，宝山站指日可待，很快会诱发一个新的爆发点。

梁霄则从上海“四大战略区”的十字形布局切入，指出大吴淞是紧贴中心城区、坐拥三江交汇滨水岸线的一块拼图，顶层设计的高瞻远瞩，决定了这里将成为上海向北打开的战略大门。

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顶层设计为杨行锚定了方向，“三张王牌”的同时落位让它具备了枢纽门户蜕变的底层条件。当规划蓝图与建设进度逐一咬合，杨行所承载的，已经不再只是一个板块的想象，而是一座新城即将展开的现实图景。

02

配套兑现：

板块价值从蓝图走向现实

再宏大的规划，落不到日常烟火里，都只是空中楼阁。对于购房者而言，板块的兑现节奏，往往比规划高度更具说服力。

钱美玲将杨行的宜居宜业底盘逐项摊开，一座活力新城的面貌已然清晰：

教育上，华二、上师大附中、世外、中福会等优质资源全龄覆盖，华曜宝山实验学校已投入使用；

医疗上，三甲医院规划落于杨行。同时，基本医疗服务覆盖面全面扩大，切实解决群众急难愁盼问题；

生态上，玉华园、白沙公园等绿色空间有序布局，全域森林覆盖率提高到约22%；

商业上，除了现有的招商花园城与已竣工招商的盘古汇，未来更有约39万方的站城融合商办综合体拔地而起；

文体方面，吹塑纸版画作为“一地一品”的特色文化传承弘扬，彰显杨行浓厚文脉；乐动力杨行体育中心已正式运营，全龄友好、全民共享。

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王丽萍从购房视角补充了这种兑现力的分量。一座宝山站、一条19号线、一座合生汇，背后是百亿级的投资量级。这种集中兑现的节奏，意味着金茂锦棠在交付入住时，业主面对的不是一张待兑现的图纸，而是一座已经成熟的大城。

庄宇教授的关注点则回到城市空间本身。TOD住区的价值不仅在于距离枢纽的远近，更在于步行体验的连续性。金茂锦棠与宝山站的距离恰到好处，既避开了高铁枢纽的震动干扰，又保持了足够的便捷度。项目通过公园和步行小径的打造，将车站与住区之间的路径转化为一段可漫步的城市风景。这种出则繁华、入则宁静的平衡，正是枢纽住区最难把握的分寸。

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杨行的确定性，并非停留在纸面上的承诺，而是由一项项配套的落地节奏、一个个节点的如期兑现共同写就。当宝山站、19号线、合生汇在2027年前后集中兑现，金茂锦棠所面对的，将是一座已经生长成型的大城。

03

金茂的长期主义：

以“种树人”姿态扎根宝山

一个板块的确定性，回答的是“值不值得来”；而开发商的姿态，决定的是“来了之后的居住品质”。

在金茂上海的32年里，核心就是兑现，把说到变成看到。在王丽萍看来，金茂的长期主义，不想做板块的“摘果者”，而是与城市共生的“种树人”。这种选择，意味着更长的周期、更重的投入，也意味着要在市场尚未形成共识时先下判断。

面对北上海这片热土的顶层机遇，金茂早已用行动投下信任票。从中环金茂府起步，到江湾金茂府、金茂棠前、满誉相继落子，再到今年的金茂锦棠，包含合作开发，金茂在宝山已布局六个项目。金茂在宝山的轨迹，既是金茂对宝山持续看好的注脚，也是一场城市与企业的双向奔赴。

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她补充提到，金茂“金玉满棠”产品系的延展，背后是一套清晰的客群逻辑：他们既希望离市中心近，又希望房价可控、密度舒适、周边有公园和商业。金茂要做的，是为每一个向往美好生活的人，提供一个选择金茂的机会。宝山杨行恰好是能承载这套逻辑的地方。

王丽萍认为，金茂是一家在行业普遍追求快的时候，仍然选择慢的房企。这种慢，恰恰体现在对隐性成本的付出上。比如代建公园，金茂不仅做了，而且不止一座，云棠公园、棠跃公园、棠憩公园等共同构成了完整的生态宜居底盘。

正因如此，金茂拿到的地往往在别人看来“算不过账”，但最终卖出的每一套房子，业主住进去之后会觉得值。这种慢在现房销售新政落地的背景下，反而成为一种优势：当交付焦虑成为购房者最大的不确定，金茂用实景和兑现力给出了最直接的回应。

梁霄从媒体视角给出了他的观察。他认为，金茂最大的壁垒在于审美力的领先，以及毫无保留的真诚。金茂把在市中心豪宅的营造经验，一丝一毫毫不打折地完整兑现到了宝山主城区。真金白银投票投出来的口碑，决定了未来二手房市场的定价权，这也是金茂能够跨越周期的底气所在。

从“种树人”的姿态到六子布局，金茂在宝山走的是一条先扎根、再生长的路。这条路不追求短期速度，却每一步都踩在了板块兑现的节拍上。当行业迈入“现房时代”，这种以兑现为底色的长期主义，恰恰成了最稀缺的竞争力。

04

产品作答：

锦棠以硬核产品力回应枢纽命题

外部条件越是趋于成熟，产品本身的成色就越成为购房者做决策时的关键变量。

面对枢纽之上如何兼顾效率与居住品质的命题，金茂锦棠给出的解题思路是“繁华似锦，百凤归棠”。“锦棠”二字的背后，是金茂对两种生活状态的拆解：向外，合生汇、宝山站、19号线提供高效的出行与消费场景；向内，则是业主归家后应有的安定与从容。金茂要做的，是在这两种状态之间提供一个顺畅的场景切换。

这种切换首先落在场域营造上。项目入口处移栽一棵百年冬青，作为归家的第一重心理暗示。金茂首座「山谷秘境」下沉庭院，依托场地高差，利用层层退台的折叠造景手法，借溪涧跌水与成熟绿化，在社区内部复刻出山野幽谷的空间层次，不少购房者直言其实景呈现效果不亚于市中心10万+高端豪宅。「琥珀织光」艺术走廊则将东方锦纹与非遗大漆戗金工艺融入公共空间，让文化表达成为日常动线的一部分。

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在社区配套上，金茂锦棠规划了双层滑滑梯亲子空间、与宝山图书馆联名共创的社区图书馆，以及壁球馆和私宴厅。同时，项目商业街区，则补齐了咖啡馆、花店等日常消费场景，将社区与城市的最后一段距离接续起来。

产品细节上，金茂锦棠展现了新规之下的迭代能力。建面约143㎡的边套户型，做到四开间朝南、三面全采光、七飘窗的配置，跑道式双开间阳台将庭院景观引入室内；建面约165㎡户型，拥有LDKB一体化巨厅与主卧270°L型超长飘窗，将内外双园的景致最大化引入。

此外，项目还涵盖建面约153-192㎡的科技叠墅，覆盖刚改到终改的全家庭需求。从高层到叠墅，锦棠的产品线并非简单铺排，而是针对不同家庭阶段做出的空间回应。

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从城市规划的顶层设计，到板块价值的集中兑现，再到“云棠之城”的大盘营造，金茂踩准了北上海城市能级跃迁的关键节拍。

金茂棠前六开六罄，金茂锦棠三开三捷，两个项目先后入市并持续热销，市场用真金白银投出了信任票。这份热销的背后，是金茂对板块兑现节奏的精准卡位，也是产品力与城市势能叠加的结果。

这场论坛上，嘉宾们的观点拼出了一条完整的逻辑链：大吴淞的战略定位，让杨行从产业重镇转向枢纽门户；2027年宝山站、19号线、合生汇的集中兑现，让板块价值不再是纸面预期；金茂以“种树人”的姿态深耕宝山，用“云棠之城”的大盘框架把住宅、商业、公园、街区整合进同一张蓝图；而锦棠作为这一框架里最新落下的作品，以实景呈现与硬核产品力，回应了改善人群对枢纽之上居住品质的追问。

在现房时代，购房者不再为虚无的承诺买单。像金茂锦棠这样，踩准城市向北的节拍，背靠央企的兑现力，又在产品细节上死磕品质的作品，正在为北上海的改善人居提供一个难以复制的价值参照。