2018年，楼市的寒风，终究还是没能越过山丘。楼盘降价、开发商裁员、业主维权等潮流相继来袭，让郑州这座平原重镇，也和诸多一二线城市一样，沐浴在一片萧索之中，好似食尽鸟投林，落得个白茫茫大地真荒凉。穹顶之下，无论是激进派还是保守派，大多数都停下了脚步，开始观望起来。只有部分自认为是刚需的群体，趁着政府限价、开发商降价的档口，依然在小范围内活跃，以求捡漏抄底，买到合适的房源。楼市寒冬，似乎只有刚需才能不受任何因素影响，随时都能买房，随时都应该买房。
但是，刚需和刚需的情况并不一致。对刚需的理解差之毫厘，得出的结论就谬之千里。许多自媒体和地产从业人员都对刚需进行了定义和讨论，也衍生出许多“奇葩”的观点：如“X套以下都是刚需”、“只有租房才是刚需”等等，每种观点都有自己的拥趸，也都有反驳声。
那么，什么才是刚需呢？又该如何界定刚需呢？我们先来看看几种“奇葩”观点。
1
X套以下，都是刚需
这是最近非常流行的一种观点，因为说法劲爆，在购房圈广为流传。之所以用X代替具体数字，是因为流传的版本不同，比较常见有4、5、6、7等若干种说法。数字越大，越唬人。很多人认为，都有好几套房子了，明明是炒房，和刚需扯不上关系。但是，持有“X套以下，都是刚需”观点的人群，则不这么看。比如，地产公众号“真叫卢俊”曾说过，“5套以下，都是刚需”，就有其自身的逻辑和理由。5套房子，一套自住，一套父母住，一套岳父母住，一套留给儿子，一套留给女儿。
从某种程度来说，这5套，每一套似乎都是实打实的需求，每一套都物尽其用，连投资都算不上，更遑论炒房了。但仔细想想，似乎又不是那么回事。父母的房子父母买，岳父母的房子岳父母买，父母和岳父岳母的需求，怎么能都算是自己的刚需呢？如果房子像汽车一样逐年贬值，你还会觉得需要那么多刚需房吗？
2
只有租房才是真正刚需买房其实都是投资
和“X套以下，都是刚需”相比，这个观点似乎语气更强烈，态度也更肯定，但表达的意思却完全相反。很多人经常问，自己是刚需，该不该买房。但之所以犹豫不决的原因是，怕买完房价下跌。这种观点认为，有这种心态的人，都不是真正的刚需，投资才是真实的需求，或者说是披着刚需外衣进行投资行为。甚至，连所谓的婚房，也根本不是刚需。因为据调查，如果认为房价要下跌时，将要结婚的青年人中，有八成会选择，可以先租房，等价格合适了再买。买房只是婚姻的稳定器，是假刚需，租房才是真刚需。
这种观点还认为，中国楼市把具有投资属性的房产强行剥离投资属性，也就是把投资行为引导为消费行为，让市场起到决定作用的准则变成了一切为消费功能让路。于是，各种千奇百怪的奇葩就出现了，包括降价退房。乍一听，似乎挺有道理，但仔细一想，感觉逻辑有硬伤。买房，挑挑拣拣，位置、配套、性价比综合考虑，确实有投资因素在里面；但租房只是人们在无自有房产情况下，一种安身立命的权宜之计，是人们较低的生存需求。如果租房才是真正的刚需，那就意味着所有买不起房的人都是刚需，或者说，东挪西凑拼出首付的人都不是刚需。这恐怕，艰辛凑出首付的人都不会赞同吧。
3
什么才是刚需？
两种“奇葩”观点，各有道理，相互对立，仁者见仁，智者见智。那么，到底什么才是真正的刚需呢？在不同身份人的眼中，也有不同的看法。对于开发商而言，那些买了价格相对便宜的、户型小的低端楼盘的屌丝们，是刚需；对于置业顾问而言，那些手里一套房都没有，钱也刚刚够上车，只能买个小户型，还要想方设法要优惠但又不一定买的穷鬼们，是刚需；对于二手房主而言，那些没有多少钱，过来找我哭穷，拼命向我砍价，各种套我心理价位，最后还不一定买我房的讨厌鬼们，是刚需；
对于购房者来说，没有女朋友，买房是刚需；要结婚了，买房是刚需；生孩子了，买房是刚需；要住得好一点了，买房是刚需；不知道怎么投资理财了，买房还是刚需。刚需就是一个筐，什么都能往里面装。百度百科告诉我们，刚需，是相对于弹性需求而言，是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。换而言之，不管价格是高是低，是涨还是降，都必须买的需求就是刚需。笔者认为，刚需有广义和狭义之分。按照置业目的和置业次数，从低到高分布，排名前列类首置，第二类改善，第三类投资养老度假。
狭义的刚需就是首次置业，用途准确，就是为了安家，结婚，生子，满足丈母娘。刚需，是刚刚需要。手里有30万，就只能买100万的房子，不管房子单价是高是低，都要买，只能根据手里的钱，挑选户型和面积。广义的刚需则是泛刚需，一切以居住为目的的，都算刚需。首次置业，首次改善，二次改善，多次改善…买了是用来住的，都是刚需。
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上周，郑州10个项目开盘。世茂云尚城去化率64%，正弘府去化率95%，正弘中央公园去化率58%，融创御湖宸院去化率95%，和昌湾景国际去化率63%，大正水晶森林去化率93%，东原阅城去化率74%，郑地美景东望去化率36%，国控碧桂园天澜去化率80%，名门翠园去化率90%。虽然市场遇冷，楼市寒冬，不少人处于观望状态，但从去化数据来看，一些区位优越、交通便利、价格合适的楼盘，卖的还是不错的。
刚需依然能买到自己喜欢的房子，或者说，现在的选择面反而更大。由此可见，限购、限贷各种调控并没有误伤刚需，刚需该买还是买的，真的被限制住了的，说到底，你压根就不是刚需。在郑州，有许多学历不高的年轻人在打工，做服务员什么的，一个月两三千元的工资。他们也眼巴巴的看着别人买房买车，看着别人老婆孩子席梦思，他们也想买房，但是确实买不起，他们算刚需吗？前几年，他们或许可以算作是老家县城的刚需，现在，只能算是村里的刚需了。虽然残酷，但这是现实。不是选择了大城市，你就有理由称自己是刚需，刚需也不是谁想做，就能做的。就郑州而言，只有当你加加油，蹦一蹦，在郑州能买到房，能还得起月供，差一点去新郑中牟也行，这才算刚需。
刚需是买得起房的群体里的最底层，并不是社会的最底层。说调控伤了的人，都是假的。当然，调控也不是为了让那些伪刚需能买得起房。
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刚需应该怎么做？目前，资产壁垒已经越来越固化，跃层的难度也越来越大。郑州也在设置壁垒，房价与人均可支配收入之间的落差越来越大。当不少人还在拼首套房时，一些人很可能会不屑一顾，因为他们已经在比有多少平了。所谓的抢人大战，已经是变相的放松调控，制造人才壁垒。资产壁垒的高墙也在越筑越高，如果趁现在限价都上不了车，以后只会越来越上不了车。而只有能够上车的人，才是刚需。
那么，刚需们应该怎么做呢？
1、有需求还是尽早买。每一次房价调整，都是刚需入场机会，这一机会稍瞬即逝。无论什么时候，刚需购房者越早上车就越好，千万别拿时间的成本去等待房价下跌，虽然现在房贷利率一直在上涨，但是并不算历史较高值，我们鼓励刚需买房，不是鼓励炒房。
2、衡量好资金与价格。刚需族大多为年轻人，经济一般不太宽裕，因而在购房时应量力而行，根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘，避免冲动购房。
3、有不少购买期房的购房者不慎选择了不靠谱的开发商，从而造成不能按时交房、质量太差的情况。因而，刚需族购房时要优先选择信誉度高、实力强的大公司，避免引发纷争与不必要的购房烦恼。哪怕后来维权砸售楼处，也比砸小品牌开发商更有效果。
4、不要担心市场，对于一套房都没有或者只有一套房的人来说，市场是好是坏，和你没有关系。买房路上告诉自己的排名前列句话是：我不会占到小便宜。
刚需，对于楼市来说，并不是一个特别美好的词汇，因为，不管怎么理解，都和富裕扯不上关系。要想在人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾中找到平衡点，只有学会控制适当的杠杆与建立资产思维，才能跑赢通胀，获得时间的馈赠。
来源：言之有屋（yzyw0371），作者：格格巫；
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