3880亿元对于任何一家中型房企来说都是一个不错的规模数字，但对于曾进入三甲阵营的房企绿地控股来说却略显尴尬。
1月7日晚间，绿地控股（股票代码600606，以下简称“绿地控股”）披露了2019年度业绩快报。数据显示，2019年全年，绿地控股实现营业总收入4225亿元，同比增长21%；实现利润总额305亿元，同比增长26%；实现归属上市公司股东的净利润149亿元，同比增长31%。
从房地产销售数据上看，2019年全年，绿地控股实现合同销售金额3880.42亿元，同比仅增0.1%，相较于2018年26%的销售增速而言，增长速度明显放缓。
“去年企业的外部压力都很大。”在1月9日举行的绿地2019年业绩交流会上，绿地控股董事长、总裁张玉良直言2019年销售表现“跟期待还是有差距的”，同时其也表示，这些差距背后与市场原因密切相关。
“对于绿地控股来说，2019年的业绩表现只能用不够优质来形容。”58安居客研究院首席分析师张波表示。
2019年对于房企来说是一个并不友好的年份。但以碧桂园、万科、恒大、融创等为代表的龙头房企依然保持了相对韧性的增长速度，虽然其中不乏个位数的销售增速，但与这些头部房企相比，绿地2019年仅0.1%的销售增速确实有“不进则退”的意味。
地产销售规模停滞
2019年，绿地全年共实现销售目标3880亿元，距离4000亿元的销售目标仍然有一小段距离。
实际上，早在2018年，张玉良就雄心勃勃的提出要保持未来三年房地产平均销售规模5000亿元的水平。这也让外界误以为绿地在未来三年要实现5000亿元销售规模。在1月8日的交流会上，张玉良对此特别强调，这个目标是基于当时对地产行业的判断提出，随着市场的变化，5000亿元并不是对绿地提出的销售目标。
连续两年距离4000亿元100多亿元的差额已然成了绿地无法逾越的“鸿沟”。
具体来看，绿地房地产开发业务在一季度共完成销售额693.82亿元，同比增加42.77%；二季度实现销售额983.04亿元，同比减少13.9%；三季度实现销售额668.68亿元，同比减少35.8%；四季度实现销售额1534.89亿元，同比增长27.3%。不难发现，其中二、三季度销售额与去年相比均在减少，只有四季度销售表现较为亮眼，而这也得益于绿地在四季度做出的营销策略调整。根据排名前列财经此前报道，绿地在10月份曾拿出5000万作为营销奖励下放给各个事业部以激励营销条线冲击年度销售目标，虽然最终仍未达标，但四季度整体销售表现要优于前三季度。
对于2019年的销售表现，张玉良也坦言与期待的有差距，但其认为造成这些差距的原因是企业面临的外部压力增大，市场原因导致。
实际上，2019年各大房企的销售增速的确普遍在放缓，尤其是龙头房企规模增长相对有限，万科、恒大仅保持了个位数的销售增速，但相对而言还是有所增长。而绿地2019年实现销售额3880亿元，仅比2018年的3875亿元增加了5亿元，不仅销售额“原地踏步”，0.1%的销售增速在千亿房企中也处于垫底位置。
反观绿地的非地产业务，或许能让张玉良在地产业务的遗憾中获得一丝安慰。2019年，绿地基建产业全年营业收入1866亿元，同比增长47%。全年累计新签合同金额3766亿元，同比增长19%。对于大基建领域，张玉良一直较为看好，其表示：“大基建行业ROE(净资产收益率)还是不错，这是绿地愿意在这个领域发展的原因。”
现金流难题待解
绿地的销售表现“与期待的有差距”，除了归咎于大环境，与其拿地节奏和现金流规划息息相关。
在中国房地产报记者的采访中，多位业内人士均表示，绿地目前面临的较大问题是现金流问题。目前，绿地2019年财务报告还未发布，但根据其三季报数据显示，公司在报告期内的经营活动产生的现金流量净额为91.26亿元，相比去年同期大幅降低70%。
一直以来，绿地的短期偿债能力在千亿房企中也处于垫底。根据中国房地产报记者的连续观察，近三年，绿地的现金短债比基本都小于1。其三季报数据中也显示了这一问题。2019年第三季度，绿地的货币资金为823.77亿元，而其短期借款为266.41亿元，一年内到期的非流动负债630.05亿元，期内现金短债比为0.9，说明其短期偿债有一定压力，资金存在一定短缺。
“集团的现金流出问题了。买地、建楼以及轨道交通等长线投资所消耗的现金流过大，而集团的销售回款和融资跟不上。现金流规划没有做好。”一位地产金融领域的行业人士向记者透露。
在绿地的项目中，有诸多超高层或地标类项目，这些项目多为商办项目。众所周知，绿地是拥有较多商办业态项目的房企。根据公开报道粗略统计，绿地控股2019年半年报披露的共计578个房地产开发项目项目中，纯住宅项目约为152个，其余项目基本都包含商业或办公业态。其中不乏位于三四线城市的商办项目，如江苏镇江、青海西宁、山西大同等，此外，其在宁夏银川有一处办公项目，在河南开封还有一处公寓、写字楼项目。而在绿地2019年所拿的266块项目中，住宅用地为126块，其余包括商办项目在内的地所占比例超过50%。
然而自2017年商办类项目被政策限制之后，商办市场基本处于下行空间，空置率上升成为常态。排名前列太平戴维斯的数据显示，长三角重点城市比如上海、杭州、南京等地的写字楼空置率均在15%以上，而2020年预计空置率还将持续上升。
在此种市场环境下，拥有大量商办项目的绿地业绩难言乐观。
前述知情人士表示，绿地本身的现金流就不宽裕，收购董家渡项目更使得其现金流“雪上加霜”。
已触规模天花板
2018年和2019年连续两年，绿地的销售额均维持在3800亿元左右的水平，加之目前行业增速放缓，因此业界也有观点认为其规模已达到天花板。
而在交流会上，绿地管理层则表示，希望2020年能够保持快速发展。
根据绿地的公告显示，绿地在2019年继续保持了低于同行的拿地成本，累计获取项目108个，新增权益土地面积1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米。总土地款977亿元，总货值近4500亿元。
值得注意的是，2019年拿地时绿地在布局上做了倾斜，加大在一二线城市的投资布局。按照绿地的货值计算，目前约五成的项目位于一二线城市。从记者统计来看，绿地全年获取的项目中，江苏、浙江、广东三省新增房地产项目最多。
不过，在一位上海本土国企的董秘看来，“政策稳字当头，行业整体规模再突破可能性不大，头部房企的规模基数已经很大，很难再有大的突破。”
来源：中国房地产报
