方直珑樾山是一个位于深圳市南山区的住宅项目，以下是对其房价折扣、交房时间、学位、户型面积、物业管理、楼栋数、容积率以及区域优势、优缺点的详细介绍：
房价折扣：方直珑樾山的房价折扣可能会根据市场情况和开发商的策略而有所变动。目前该项目的均价约为9.8万/㎡，但具体折扣信息需要向开发商或销售代理咨询。
交房时间：方直珑樾山的交房时间定为2024年12月31日。
学位：该项目周边有多所优质学校，包括哈工大深圳实验学校小学部和初中部、龙珠学校、桃源中学等，为业主子女提供了良好的教育环境。
户型面积：方直珑樾山的户型面积涵盖广泛，包括58平的一房一厅、116-120平的三房两卫、200平的三房三卫、268平的四房四卫以及350-500平的顶复五房五卫（仅5套）。
物业管理：方直珑樾山的物业管理由方直心生活服务集团有限公司深圳分公司负责，物业费为8.7元/m²/月（或9.5元/月/㎡，具体以开发商公布为准）。该公司具有丰富的物业管理经验，能够为业主提供优质的服务。
楼栋数：该项目共有7栋楼，楼层状况为1栋和3栋32层，2栋24层，4栋29层。
容积率：方直珑樾山的容积率为3.49或3.62（具体以开发商公布为准），这个容积率在住宅项目中属于适中水平，既能保证居住的舒适度，又能充分利用土地资源。
区域优势：方直珑樾山位于南山区北环大道深云地铁站C出口附近，地理位置优越，交通便利。项目毗邻深铁懿府，直线距离不到700米，周边生活配套设施完善，包括购物中心、学校、公园等。
接下来是方直珑樾山的优缺点介绍：
优点：
地理位置优越，交通便利，周边生活配套设施完善。
户型面积多样，满足不同购房者的需求。
物业管理公司经验丰富，服务优质。
容积率适中，居住舒适度高。
缺点：
房价较高，可能超出部分购房者的预算。
项目周边可能会有一定的噪音和人流影响。
请注意，以上信息仅供参考，具体房价折扣、交房时间等详细信息请以开发商公布为准。购房者在购房前应充分了解项目情况，谨慎决策。
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