深圳中铁阅臻府
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位于宝中、企鹅岛旁的全新纯住宅新盘——阅臻府开放了108㎡样板房，又一大靓盘进入了大家的视野。项目由中国中铁和中国能建双央企联袂打造，预计5-6月开盘入市。
项目也是深圳首个预售+现售盘，首批将推出313套建面约95-108-109-138㎡的3-4房的期房，户型使用率高达92%-98%，限售均价8.86万/㎡，带简装；余下300余套预计将在2026年以现房入市。
01.区位分析
阅臻府位于宝安中心区，金科路与罗田路交汇处西南侧，紧邻大铲湾-腾讯企鹅岛，海韵学校南侧，新安中学（集团）高中部西侧。
去年8月2日，中铁在土拍中竞得阅臻府项目地块，在多达21家房企激烈竞拍下，最终中铁以34.06亿+3.55万㎡的现房销售面积拿下。
阅臻府占地面积约1.52万㎡，总建面约11.15万㎡，其中规划有住宅约7.1万㎡，全部为商品房，共约629套，其中313套即将入市，另外一半300余套计划将在2026年现楼发售。
阅臻府鸟瞰效果图
项目还有约5500㎡商业、6班幼儿园、托育机构、老人日间照料中心、社康等业态组成。
据悉，项目车位数为710个，车位比超过1:1，并且配置不少于30%的充电桩车位。
从区位维度来看，阅臻府虽并非宝中核心，但同样可以近距离享受到宝中完善的配套，具有优质的城市面貌和生活便利。
而且处在宝中+前海+企鹅岛黄金三角之上，也是未来价值提升的关键，未来高端商务区及稳定的高消费人群聚集，可以给楼盘的价值带来较强的支撑作用。这是项目所拥有的最重要价值点之一。
其中，建面约200万平、预计容纳7.5万名行业顶尖人才的企鹅岛，正处于火热建设中。阅臻府和腾讯全球总部直线距离仅约1km。
“企鹅岛”公共服务区效果图，图源宝安日报
据了解，企鹅岛从今年开始就进入兑现年，部分楼栋2025年春节前就能启用，整体预计2028年完工！
值得关注的是，根据规划，未来宝中和企鹅岛之间还会修一条1条跨“海”公路。根据法定图则显示，这条路是从裕安路引出，就在阅臻府一侧。
凭借物理距离的优势，阅臻府可以承接包括宝中、企鹅岛、前海等价值区域在内的居住需求。
其实近些年，很多改善置业者之所以苦苦等待宝中那些“捂盘王”，大多数都是看好宝中这个地段的价值含量。
02.配套分析
我们来看一下阅臻府项目周边详细的配套情况：
教育上，项目自带幼儿园，北面一路之隔是海韵学校、东面为新安中学（集团）高中部。
海韵学校是一所九年一贯制公办学校，生源质量较好，教学水平在宝中靠前，在全市也属于中上水平，中考成绩目前全市排名第28（数据来源深圳教育局）。
不过需要注意的是，目前上学积分比较高，参考目前宝安的积分入学制度（户籍+购房不够积分，加入居住时间补充，具体根据当年实际情况而定），预计小学需要买房3-4年、初中需要7-8年才能读。因此，着急用学位的购房者应该要做好权衡。
同样一路之隔的新安中学（集团）高中部教学实力突出，在深圳30大之内。
交通上，项目距离11号线宝安站、1号线宝体站，以及建设中的15号线步行都超过1公里。
从宝安站出发，1站即达前海综合交通枢纽-前海湾站，串联南山、后海、深超总、福田等重点版块。
值得注意的是，远期规划中的28号线海韵站可能会在项目附近（因为是远期规划，存在不确定性，仅供参考）。
道路交通上，项目临近兴业路、裕安一路和广深高速同乐入口，可以比较便捷前往前海、深圳湾和科技园；同时沿江高速及西部通道也是近在咫尺，交通便捷。
商业上，项目自身带5500㎡社区商业，能满足基本生活需求。
项目周边商业配套非常丰富，开车去壹方城及欢乐港湾仅在10分钟之内，还有宝安大仟里、前海万象、K11、山姆等商圈，开车都不远。
居住环境上，宝中公共配套的密度和档次可以说是双一流，环抱前海湾畔，坐拥15公里长的湾区海岸线，拥有城海相融的滨海空间，是宝中的独特优势。
欢乐港湾滨海文化公园总面积达80万㎡，128米高的「湾区之光」摩天轮，是深圳首座巨型摩天轮。
除了临近的滨海公园欢乐港湾以外，还有中心绿轴连带的宝体、少年宫、图书馆、湾区书城及湾区之声。还可近享前海演艺术中心、深圳歌剧院等文娱配套。
可见，前海概念的加持，以及宝中自身底子厚实，整体面貌优质，居住氛围较好。阅臻府项目周边也有多个成熟小区，如幸福海岸、深业新岸线等，整体配套成熟齐全。
当然，也有很多人会担心这里的噪音问题，飞机噪音+沿江高速的噪音，其实相较于碧海等片区，宝中位置的飞机噪音要小得多。
至于沿江高速的噪音，其实项目的西侧与沿江高速之间是商业用地，未来能起到“隔音屏”的作用，而且项目首批推的是1-1和1-2两栋，前面还有其他楼栋的遮挡，也能起到降噪效果。
03.产品分析
阅臻府一共有4栋住宅楼，首批即将推售的产品为1-1栋（2梯6户）和1-2栋（2梯5户），都是1层高建筑约100米，位于地块的东侧，另外两栋1-3栋和1-4栋则靠西侧，将会采用现楼发售。
从户型分布图看，首批主推的户型建面为约95㎡和约108㎡，最大面积的约138㎡的仅有不到30套。阳台朝向基本上是东南、西南向，仅1-1栋有95㎡两条腿东北向。
值得注意的是，项目首批产品拥有两大优势：纯商品房、纯三房四房户型+使用率高。
阅臻府效果图
项目是纯商品房住宅小区，且是95-138㎡的纯三房和四房，保障了整个社区的纯粹性，那么居住的业主圈层也较稳定，未来市场价值也会更加凸显。
户型尺寸上，将是阅臻府很能打的优势，据估算实际使用率去到了92-98%。所有房间都带了飘窗，不仅采光通透性有保障，这也一定程度上让室内空间得到更好地利用。
约95㎡的3房2厅2卫户型：公区采用LDKB设计，把客厅、餐厅、厨房、阳台连在一起设计，让每个功能区形成更好地互动与利用，也增加室内空间的阔绰感。
多数做到了三间卧室+客厅朝南向，采光面大大增加；S墙的内嵌冰箱位，兼顾到了空间利用与美观度。
约108㎡的4房2厅2卫：竖厅设计，客厅和次卧之间没有承重墙，业主可以根据自己的喜好和需求进行打造，相当于伴随着家庭的不同阶段扩展出不同功能。
长约6m、进深约1.65m的大阳台，打通了客厅和次卧，拥有更大的空间尺度，10㎡的大阳台能很好地划分出晾晒区和休闲区。
建面约109㎡的4房2厅2卫：大横厅设计，空间实用性更高，该户型使用率达到了98%。货量不多，稀缺性不言而喻。
该户型进门玄关带飘窗，整体通透性更好；主卧带有双面大飘窗，无形之中又多了一处可用面积。
建面约138㎡的4房2厅2卫：一步到位户型，使用率达到97%，空间阔绰。货量也不多，不到30套。
该户型也有诸多亮点，玄关处带飘窗，厨房做了中西双厨设计；根据家庭需求，客厅位置还可以改多一个房间，可做成“4+1”房，整体功能性更强。
可见，由世界500强的中国中铁和中国能建两大央企联合操盘，产品品质确实不错。
一个是建设铁路头部央企，全球最大建筑工程承包商之一，一个是建设能源设施的头部央企，国际能源建设领衔企业，强强联合打造的高端商品房项目，直接把稳定性摆在眼前。
所以，如果对地段、配套、产品、预期都有较高要求，那么阅臻府算是当下改善人群不错的关注对象。
深圳中铁阅臻府
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