2月12日晚，西安和无锡发布的一系列调控措施，包括降低预售门槛、延期或分期缴纳土地出让金、延期缴税等政策，以帮助房地产企业渡过这个“寒冬”。
两地的政策被评作“救市风向标”。很多人因此评论：政府再次救市，房地产行业的春天又要来了。
对无数准业主和业主来说，他们最关心最焦虑的就是两个问题：
我家房子会降价吗？
现在买房合适吗？
宏观经济走势分析，我们看了许多。这篇文章，我们将从购房者和房企两个微观的人群角度来分析上述焦虑的问题。
纠结的购房者
复工排名前列周，很多小伙伴迎来了不少坏消息。
降薪、裁员、停发奖金......这其中，不乏大家眼中的铁饭碗——国企。经济受挫、收入锐减带来的不安在蔓延，根据凤凰网房产旗下伽马智库的数据显示，95.9%的购房者延迟了购房计划。
这样的数据不无道理。一方面，因为防疫需要，各地政府对限制人口流动和聚集花了大力气，这也就导致购房者无法像往常那样到销售中心了解楼盘。于是，催生了线上售楼处、直播看房等一系列线上看房形式。虽说房企利用此次“疫情机遇”，加速转向线上营销，但房屋作为较大固定资产，网上售楼处目前仅是蓄客过程，成交转化还需一定周期。
另一方面，根据研究机构的数据，我国居民杠杆率自1996年以来一直呈上升趋势，2008年及以后，居民杆杆率快速上升，从18%上升至45%，2017年更达到了48.97%，已高于发展中国家的平均水平。
而到2019年一季度，居民部门杠杆率为54.3%，较2018年底上升1.1个百分点，保持平稳上升趋势。
更值得注意的是，根据社科院经济研究所报告，截至2018年末，中国居民贷款规模达到47.9万亿，其中住房按揭贷款25.8万亿，约占全部居民贷款的一半。也就是说，另外的一半居民贷款，并不是用于大家想象中的还房贷，而是各类消费贷款。
不少人喜欢通过“非典”疫情对经济和房地产市场发展的分析，来推导“武汉肺炎”对房地产市场带来的影响。但实际上，2003年与2020年的居民消费习惯、国家整体经济实力早已不能同日而语。
诚然，2020年，中国GDP总量水平已经达到100万亿，整体的抗风险能力比2003年更强；但是，我们也要看到，2020年的大家，更习惯花未来钱，加上可能面临的降薪和失业风险，可以说是屋漏偏逢连夜雨。对于买房，很多人或许要推迟到对收入再次有“安全感”的时候。
缺钱的房企
“缺钱”一下子成为了当下茶余饭后避不开的主旋律，这不仅适用于每一个人，更是适用于房企。
一方面，2020年仍处于房企偿债高峰期。据统计，2020年，房地产行业需偿还债务规模为6832.2亿元，2021年，偿债规模达到9671.5亿元。房地产企业债务压顶，现金流已然吃紧，甚至部分中型企业已经面临难关。
图：房地产企业未来债务到期规模情况
在房子卖得顺风顺水的形势下，这些都是小问题。然而，受疫情影响，销售中心暂停开放，工地不能开工，原先可以依靠高周转、快速去化，以房换钱度过这次危机的企业，都陷入了现金流吃紧的状态中。
如下图，某“宇宙房企”坐不住了，绞尽脑汁卖房子。
在债务压顶及无销售回款的双重压力下，部分企业在破产边缘徘徊。根据调查结果显示，目前房企面临的问题中销售停滞占比32.3%，现金流风险占比达25.7%，融资成本上升和债务违约风险分别占比16.0%和9.3%。
现金流吃紧+高额债务+销售受阻，房企的日子可以说是很难了。负重前行之时，还坚持捐钱捐物“抗疫”的房企们，堪称表率。
房地产市场将喜现“黄金坑”
过去几年，深莞惠三地楼市一路高歌猛进。其中，要数深圳最魔幻。2019年，深圳曾出现二手业主抱团 “控房价”的做法，让小区二手房价上涨不少，更重要的是，还能卖得出去；2019年，东莞全市一手房均价首破“2”字头，正式进入“2万元俱乐部”；2019年，惠州在整体供大于求的情况下，均价依旧有所上涨。
可以推断，在疫情的影响下，这一路的高歌猛进势必会按下暂停键。推迟置业的购房者和缺钱的房企，将在疫情结束后碰撞出火花。
彼时，经济重新焕发生机，工作和收入步入正轨，置业被提上日程；房企为了解决现金流压力，拿下这首批入市的购房者，将极有可能采取“以房换钱”，以促销形式快速回笼资金，低位房价必将出现。
在深莞惠三地市场中，东莞的“黄金坑”将更为明显。
短期来看，由于东莞的支柱产业为制造业，外来务工人员较多，且难以实现“在家办公”。疫情导致的延迟复工将对这些企业和员工带来较大的经济压力。在这样的情况下，购房者的置业计划将会推迟较长一段时间，市场冷冻期较长；而由于企业运营压力，二手市场上或许会出现企业主抛售房产；新房市场将出现前述提到的低价促销。
长期来看，东莞有足量的外来人口和高新制造业作为支撑，这座城市的潜在需求和经济实力不可小觑，房价企稳回温可期。
疫情终将结束。活下来，挺过去，就是春天。
来源：凤凰网房产
