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星河盛世锦城
星河盛世锦城是番禺罗边村旧改的项目。
罗边村旧改范围大概46.3万㎡，总建设面积超过100万㎡。作为旧改项目，这个面积不小了。
罗边村旧改100万㎡里，包含了32.9万㎡的安置住宅，以及23.7万㎡的融资住宅区。剩下的面积都是商业、教育等其他配套。在这其中，还包含了一条面积1.6万㎡的商业街，和3.9万㎡的岭南风情商业街。
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一、项目概况及区位
星河盛世锦城所在的罗边村，所在的区域属于番禺创新城，余荫路的北侧，而相隔着余荫路的南侧就是位列广东四大名园的余荫山房。北侧则临着南大干线。
距离南村万博也不是很远，直线距离也就是5公里左右。
星河盛世锦城容积率3.25，绿化率达到35%。虽然整个项目占地面积将近25万㎡，这个面积算是一个中大型的社区。
但是首期推出的4号地块，位于整个项目的西南角，占地很小，总共只有4栋小高层。户数约为160户。其中1栋和2栋11层高，3栋和4栋只有9层高。都是2梯5户的设计。考虑到楼层，这个梯户比还是很舒适的。
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二、项目配套
1、交通配套
公共交通方面，小区距离地铁7号线板桥站步行只需要500米。这点是要优于越秀星汇锦城的。板桥站出发，到达南村万博站就两站。坐一站到达大学城南，又可以换乘4号线，十分便利。
自驾出行，从小区出发就可以直接上南大干线。到南村万博和琶洲都在20分钟左右车程，到珠江新城大概30分钟左右车程。
2、教育配套
小区自身有配建的学校，其中包含1所36班复建小学、1所18班融资幼儿园、1所12班复建幼儿园，初中有比较大的可能会蹭隔壁星汇锦城的番禺中学。
复建小学，意味着需要和村民混读。这点可能有些家人还是会有点介意。
当然听说项目方正在努力引入一所名校。但是在落地前，都是不确定的信息。
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3、生活配套
商业配套方面，5万㎡的商业开发，并且会和余荫山房联合开发成有当地岭南建筑特色的商业。这让我容易联想到永庆坊那样的商业街。
加上星河自己旗下的商业品牌cocopark,本身运营的就不错，星河在商业开发方面有自己的经验和特色。因此我有理由相信星河盛世锦城旁边的商业，会形成有特色有吸引力的商业配套。
再加上小区自身距离万博也并不远，可以直接享受到万博的配套。因此虽然目前小区周边环境尚待完善，但是商业配套是不用怎么担心的。
三、户型设计
星河盛世锦城首推的4栋楼，虽然户数只有160户左右，但是户型足足有5种。
95㎡的三房，98㎡两种户型的三房，99㎡的三房，以及128㎡的四房。
其中以100㎡以内的三房产品为主，占有比例超过80%。
也因此可以判断整个项目的产品定位，就是刚需和部分改善。
具体户型设计如下：
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1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
