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三亚金茂天鹭满湾
在三亚的豪宅市场中，金茂三亚・天鹭满湾以其独特的魅力脱颖而出
一、项目概况
金茂三亚・天鹭满湾是央企金茂在三亚的首个度假满系作品，由三亚南繁繁茂置业有限公司开发。项目占地面积约 2.9 万㎡，容积率为 2.2，绿地率达 40%，总户数为 483 户。规划有 8 栋 14 - 17 层的纯板式楼，采用一梯一户设计，精装交付，且全屋配备中央空调。户型涵盖建面约 110㎡ - 185㎡的纯板式 3 - 4 房，为业主打造奢感酒店度假社区。
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二、品牌实力
中国金茂作为城市理想的伟大践行者，是中国领先的城市运营商。隶属于中国中化控股有限责任公司，以 “释放城市未来生命力” 为己任，布局全国五大区域、五十余座核心城市，连续 20 年入选 “中国 500 强最具价值品牌”。金茂三亚公司深耕三亚 21 年，从酒店运营、城市更新到住宅开发，全方位与城市同频发展。2024 年，金茂三亚携全国第一座度假满系作品 —— 金茂三亚・天鹭满湾首秀三亚，引领度假生活新潮流。
三、区域价值
金茂三亚・天鹭满湾位于三亚崖州湾科技城，这里是自贸资产新高地，重点打造南繁科技城、深海科技城、科教城、南山港和全球动植物种质资源引进中转基地，致力于打造 “自贸建设新标杆”。目前，崖州湾科技城已引入研究院及重点大学超 30 家，世界 500 强 43 家，高新技术企业 133 家，3 年已落地固定资产投资 572 亿。
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崖州湾科技城拥有完善的城市生活配套。交通方面，距离凤凰机场直线距离约 26km，崖州高铁站直线距离约 6km，崖州湾站（建设中）直线距离约 3km；商业配套有金茂南山荟、青椰广场、花园里等；医疗配套有仁济医院（建设中）、国康医院等；教育配套涵盖南开幼儿园、小学、中学以及上海世外等；周边还有南繁公园中央景轴紧邻项目西侧，崖州湾海岸直线距离约 2km。此外，这里还汇聚了众多顶级的科创人才，包括国家两院院士 5 人，以及大量在读博士后、博士和高层次人才。
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四、样板展示
A 户型：建面约 110㎡三房两厅两卫
拥有海岛私屿花园，私享独立电梯厅，归家即是度假的开始。个性创变方厅采用 LDK 设计 + X 空间可变方厅，可延展电竞、健身等多功能区。双面花园阳台三面朝南采光，双面花池阳台可莳花弄草，延展多元场景。餐 / 厨 / 客 / 阳台一体化，约 45% 公区面积占比，让欢聚更从容。全屋装修交付，对标全球一线品牌，兑现品质居住生活。
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B 户型：建面约 127㎡三房两厅两卫
洄游动线设计，入户玄关 + 动静分区，满足多元社交需求，会客体憩随心切换。半开放式厨房可封闭可开敞，预留岛台改造空间，可实现中西双厨设计。双面花园阳台三面朝南采光，双面观景阳台可欣赏美景，莳花弄草。奢华主卧系统配备独立衣帽间和酒店式主卫，建构主人的私属领地。全屋装修交付，对标全球一线品牌。
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C 户型：建面约 143㎡四房两厅两卫
海岛入户花园，私享独立电梯厅，归家充满仪式感。约 6 米 LDKB 宽厅，中西双厨与多功能客厅无缝衔接。南北全景采光，双向广角阳台，采光通风优越，私藏一线风景。以游艇阳台为中心，可随心扩展个性居家场景。全屋装修交付，品质卓越。
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D 户型：建面约 185㎡四房两厅三卫
约 21m 超长甲板阳台，L 型广角阳台，采光通风极佳，私藏一线风景。58m²LDKB 家族聚厅，大平层尺度，轻松满足大家族宴聚需求。南向双主卧套房设计，酒店式双套房，奢阔居住空间，从容起居。海岛入户花园，私享独立电梯厅。800 库独立储藏，可收纳冲浪板、潜泳装备等器具，实现高兼容收纳功能。全屋装修交付，尽显高端品质。
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房产信息：
数读 | 2024年典型城市去库存“成绩单”
2024年四季度，房地产终于在迎来了核心指标的企稳，10月份以来全国新房月度网签面积连续同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70城房价降幅也在年末迎来了收窄。“丁祖昱评楼市”年末发布会分析，基于库存风险等8个维度45个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等八个城市各项指标表现较佳，将在2025年率先回稳（详见文末附表）。
但更多的城市同样在大力推行去库存、降风险，供小于求已经成为了城市新房市场的常态。相比率先回稳的8城，众多“后进”城市进入回稳期或许稍晚，但去库存的脚步同样不曾放慢。
PART01
就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降，少数明显上升的上海、成都、西安，均为当前新房市场去化表现较佳，跻身2025年回稳城市之列的优秀城市。
从狭义库存的压降规模来看，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万㎡以上，就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。
固然，受新房交易流速下降影响，2024年九成样本城市的消化周期较2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超过一半的样本城市消化周期在18个月以上。但狭义库存的下降，说明地方主管部门已然能够先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房售出、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标的下降，去库存、降风险进程正在快速推进。
PART02
联系新房供求表现来看，九成样本城市2024年供小于求，推动去库存快速推进，其中14市供求差值更是超过100万㎡。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。
在当前稳市场阶段中，通过提高新增供应产品质量，可有效提升开盘去化率，促进市场信心回升。但在去库存角度，存量供应房源才是当前高库存的主要来源。毕竟新项目、新推案100%的去化率，也不过让狭义库存停止上升，若要压降库存指标，短时间内仍要着力加速存量项目的交易流速。
典型如青岛胶州老城板块，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供应仅为1401套，仅为成交量的58%，再加之保障房收储等去库存措施的推进，2024年末新房库存同比减少18%。若2025年能够继续保持这一去库存力度，板块消化周期有望从26个月压降至20个月，重新回到2年以内。
PART03
土地成交方面，有10个城市2024年土地成交量较2023年下降超过200万㎡，其中上海更是较2023年少成交了512万㎡的宅地，若计入协议出让的宅地，上海2023年宅地交易量较2023年减少800万㎡，同比下降过半。但上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右，2024年共成交约2700亿元，仍是2024年全国土地成交金额第一的城市，也是土地供给端“控量提质”的典范。
排在二、三位的西安、杭州也在企稳8城之列。从“后进”城市来看，郑州、苏州、东莞表现尤为突出，土地交易量同比降幅均超过一半，其中东莞2024年只成交了52万㎡的宅地，同比下降82%。2024年东莞招拍挂市场只成交了3幅宅地，1幅为常平镇的安置房地块，由中建国际竞得，另外2幅为临深片区的塘厦镇人才房用地，均由华为竞得，从严格意义上来说，2024年东莞没有成交任何一宗商品住宅用地。
PART04
在去库存降风险的行业大趋势下，新房成交大于土地成交，已经成为2024年绝大多数城市的常态，深圳、重庆、东莞等7市更是表现突出，2024年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了6个月以上，极大减轻了城市的库存风险。比如深圳2024年新房成交492万㎡，而宅地成交建面只有89万㎡，长期库存下降403.6万㎡，按2024年的新房成交流速计算，相当于广义消化周期降低了9.8个月。
联系往年新房表现来看，重庆表现更加难能可贵，作为新房交易量曾经达到2000万㎡级别、高居全国前三的城市，2021年以来交易量急速下滑，2024年新房成交面积已下降至500万㎡。面对新房交易流速快速下行的挑战，地方主管部门在供给侧也及时做出了相应调整，除少数重点项目之外，增量供应均能免则免。2024年重庆市区一共仅成交了20宗宅地，合计成交建面135万㎡，仅为新房交易量的四分之一，推动长期库存减少404万㎡，广义消化周期下降9个月。且2024年重庆市区成交地块平均容积率仅为1.8，高品质低密宅地已然成为了2024年重庆土地成交的主力，并带动少数优质板块信心回升。典型如照母山宅地，容积率仅为1.0，吸引5家房企竞拍，经14轮出价以11.6%溢价率成交，预计将打造为洋房产品的四代宅。
PART05综上
得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。在库存基数相对较高，2024年末消化周期超过2年的城市中，东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出，均在2024年大幅减少了土地供应规模，较2023年少成交的土地交易量，相当于降低城市消化周期超过9个月。此外深圳、重庆、青岛等城市2024年土地成交规模远小于新房成交，也在实质上压降了长期库存规模，并推动消化周期下降9个月或更长时间。
若典型城市能够保持2024年的去库存进度，2025年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回18个月以内，回归到合理的范围之内，长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。
