近日,备受关注的京投郭公庄项目案名正式发布,与此前曝光名称一致,名为臻·御府,同时项目临时接待中心将于10月26日正式开放。10月21日,凤凰网房产前往臻·御府探访发现,原本被墙围起来的土地上已经有渣土车、吊车在施工建设。
臻·御府的入市,意味着继白盆窑两兄弟(中铁诺德··春风和院、中铁诺德·逸府)之后,丰台郭公庄板块又一个限竞房项目将加入战局。
(已开工建设的臻·御府)
地王迭出 集合最全住宅种类
郭公庄被人熟知源于2011年地铁九号线的开通,在此之前,该区域虽位于西南四环与五环之间,但发展相对于其他区域一直较为缓慢。
而郭公庄受到楼市的关注,则始于地王在该区域的出现。2010年1月21日,历经近200轮的激烈竞价,中海地产以总价66.9亿竞得北京丰台区花乡六圈村相邻的两幅居住用地。其中,A地块以59.7亿元刷新了由大龙地产2009年创下的50.5亿总价纪录,成为北京新“总价地王”,溢价率高达194.8%。在新国十条及北京细则相继出台的情况下,2011中海九号公馆逆市开盘,开盘当日即售百余套,成交金额12亿元。2013年单盘项目54.72亿销售额刷新市场记录成为销冠。
2015年,又一宗地王再次点燃郭公庄区域的热度。2015年1月7日,首开+华润+平安联合体以86.25亿元,以配建建筑规模163300平米的限价商品住房及122600平米的自住型商品住房的代价摘得首开华润城所在地块,刷新北京“地王“总价。2016年,首开华润城首次开盘,358套房源8小时售罄,劲销30日,创造了当时楼市”日光神话“。目前,首开华润城已转为现房进入尾盘顺销状态。
而现在的郭公庄,则集合了北京最全住宅种类。在以郭公庄地铁站为核心的3公里范围内,有面向财富人群的独栋别墅,有50平方米以下的公寓产品,也有郭公庄地区的回迁房以及北京排名前列个街区式公租房项目,当然还有集中入市的三个限竞房项目。
目前区域的二手房,可以直观的表现出郭公庄板块在购房人心中的价值。
2012年建成的中海九号公馆,2014年建成的万科·蓝、北京方向成交均价大都7万+/平方米;2017年建成京投银泰万科西华府成交均价6.68万元/平方米。到2016年,这些楼盘的住宅基本都已售罄。郭公庄幸福家园是郭公庄地区回迁房,燕堡·郭公庄家园是公租房,均非面向市场供应的产品。
(已经交付的西华府项目与待开业的商铺)
地王之后 限竞房入场区域竞争激烈
伴随市场环境的变化,“地王“之后北京楼市迈入限竞房时代,房企对郭公庄板块的信心依旧。
进入2018年,北京土拍市场持续2017年四季度的“冷淡”表现,低价成交地块增多,市场上“谨慎拿地”“理性拿地”的声音不断。白盆窑BPY-L010、BPY-L013地块、白盆窑BPY-L011地块等两宗地块曾在当年1月以共有产权住房地块的身份挂牌出让,由于无房企参加竞拍,共同遭遇流拍。同年10月重新挂牌,上述两宗地变身限竞房地块,宗地中建设的商品房销售均价被限定在67702元/平方米,且居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。性质转变后,两宗地一反流拍往事,得到中铁置业、中铁诺德、首开、金地、华润、平安、新城控股、华发、金茂等多家房企的参与,掀起当年土拍市场的一次小高潮。
其中,白盆窑BPY-L010、BPY-L013地块经过64轮的举牌,以70.2亿元当年北京市场总价第二高的代价被中铁诺德摘得;白盆窑BPY-L011地块则经过49轮的竞拍后被中铁置业以58.4亿元的价格收入囊中。
(在建的诺德逸府)
经过近半年时间敲定,两宗土地项目案名先后被定为诺德逸府、中铁·诺德春风和院。目前,诺德逸府规划1372户暂未开盘。中铁诺德春风和院规划1590户,一期项目供应房源528套于9月28日开盘,主要为72-139平方米的三居、四居。北京市住建委数据显示:截至10月22日,春风和院一期产品已经完成联网备案的房源是5套,已经被预定76套,正在验资的3套。数据显示,开盘当日中铁诺德·春风和院成交金额27.8亿。据项目销售介绍,一期精装项目已经所剩无几,二期已经进入排卡。
今年1月,臻·御府项目所在地块出让时,尽管11.2万平方米的建筑面积中被要求参照三定三限安置房标准建设1.4万平方米的189套回迁房,还是迎来京投+郭公庄投资有限公司、保利、华润、招商、中骏等5家企业及联合体的“争夺”。在19轮之后,被京投+郭公庄投资有限公司以37.2亿元的价格夺得。
从拿地条件看,与中铁·诺德春风合院、诺德逸府相同,臻·御府的销售均价也被定格在67702元/平方米,70%以上的住宅套型面积要在90平方米以下。未来,项目北侧将会建设有一所幼儿园,南侧则是建筑面积约4.68万平方米的商业用房。据悉,臻·御府规划建设886户,主要套型是89-130㎡的三到四居,从目前曝光的户型图看,颇具竞争力。
与房企积极拿地的态度有所差异,合硕机构首席分析师郭毅认为,三项目地块条件相近,都处于西南四环外,板块相对聚焦,又集中上市的话将近4000套限竞房会进入市场,去化压力会比较大。她说:在总价相近、地段相似的情况下,三个项目要在竞争中取得先进身位需要在服务上做加法,进行品质升级、精装升级。
对此,中原地产首席分析师张大伟的观点与郭毅相近。他表示,郭公庄板块以前都是商品房,处在稀缺位置的限竞房进入该板块应该是枪手的,但是短期内供应增加肯定会加剧竞争的激烈程度。
落地配套待提升 板块未来仍可期
在采访过程中,郭毅还表示,在市场环境相对稳定的情况下,首开华润城等新盘项目之所以取得热销除了受品质影响,与城南计划和所在地理位置有关。资深地产营销人韩乐也认为临近四环和总部基地、丽泽商务区是附近项目热销的重要原因,交通、配套、浓厚的产业氛围吸引中高收入群体进入该板块工作为项目提供客源基础。
郭公庄板块位于南四环外,是距离总部基地最近的住区板块。2003年开工、占地1500亩的总部基地,规划建造了约500栋独立产权、独栋冠名的总部楼宇。根据规划建成后,它是将与CBD、金融街、中关村并驾齐驱的城市新经济中心。此前有数据显示,总部基地已吸引包括特变电工、长虹集团等500多家大中型企业入驻,每天有近10万企业白领工作生活在园区中。在一定程度上,总部基地的发展给郭公庄板块住宅项目建设带来客源等方面利好。同时,也能承接中关村、金融街和丽泽商务区的外溢置业需求。
此外,在交通方面,郭公庄板块在四五环路中间,处在地铁房山线和9号线的交汇处。从郭公庄地铁站是地铁九号线与地铁良乡线的交汇站,从该站点出发向北可接驳地铁十号线和四号线,向南可抵达房山区燕山地铁站。
(郭公庄地铁站)
至于其他配套,相较于四五环之间的其他地区来说,也算不上太弱。在郭公庄板块有万达广场、永旺梦乐城等消费场所,有天坛医院新院区,教育方面有郭公庄中学、21世纪幼儿园等。各项资源都算不上先进,对于没有特殊要求的家庭来说也算齐全。
不过,由于整个地块多处都是新建或在开发、待开发状态,所以“最后一公里”社区型配套并不完善。以刚刚开工建设的臻·御府为例,目前,项目周边道路建设完毕,红绿灯还没有启用。万达广场、永旺梦乐城距离臻·御府约2公里,而项目对面由京投银泰万科联合开发的西华府项目中商业建筑已建设完毕,部分商家着手装修,还没开始营业。诺德逸府、中铁·诺德春风和院的情况与臻·御府类似,首开·华润城的生活配套相对完善一些,因为其对面是一座已经入住十多年的社区。
目前,对于倾向于改善产品的购房者来说,南四环的吸引力可能有限,但对于刚需用户来说郭公庄板块可能是不错的选择。用张大伟的话说,对于普通年轻人来说,郭公庄板块的项目的确是好的选择,即靠近地铁又靠近四环。
就未来发展方面看,韩乐给予了不错评价。他表示,郭公庄板块位于北京城六区之一的丰台,城六区一直是北京发展主力倾斜的地方。一方面,南城当前已经有多处绿化建设、湿地工程在建设执行,生态环境值得期待;另一方面产业处在发展过程中,像丽泽商务区就还没有完全建成,随着丽泽商务区建设更多的企业入住,会给郭公庄板块带来更多的产业刺激和消费力,生活配套也会有所补强,想象空间比较大。
（来源：凤凰网房产）
