立法，撑起百姓安居保护伞 ——《湖北省物业服务和管理条例》解读 省人大常委会副秘书长 滕鑫曜
党的十八大明确提出，要加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题。住有所居，居有所安，既是党中央提出的具体要求，也是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。随着住房制度改革的深入以及城市建设和城镇化进程加快，物业服务业应运而生并得到长足发展。为了规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，国务院于2003年及时出台了《物业管理条例》。随着经济社会发展，我省物业服务和管理也出现了一些新情况、新问题，亟需通过地方立法予以规范。省人大常委会针对我省实际，并与国家上位法相衔接，在充分调研论证的基础上，7月28日经省十二届人大常委会第二十三次会议审议通过了《湖北省物业服务和管理条例》（以下称条例），这是贯彻落实共享发展理念、关注民生福祉的一项重要立法，为营造安全、舒适、文明的居住生活和工作环境，促进和谐社会建设提供了强有力的法制保障。 健全物业服务管理体制 物业服务和管理是综合性的社会管理工作，涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业专业经营单位等多个主体，涉及民事、行政多种法律关系，需要政府各部门齐抓共管。条例在明确政府责任的基础上，确定了房产部门主管、相关部门协同、街道乡镇落实的物业服务管理体制。 一是规定县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。 二是明确房产行政主管部门为物业服务工作的主管部门，细化其监督管理职责；针对小区行政执法相对较弱的实际，条例规定多个行政主管部门应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业区域内的违法行为。 三是考虑到物业服务和管理工作与街道办事处、乡镇人民政府工作联系紧密，为了发挥基层组织作用，条例规定街道办事处、乡镇人民政府组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；同时，规定街道办事处、乡镇人民政府应当做好有关业主大会会议筹备、业主委员会换届选举、有关文件资料备案及建档保存等具体工作。 完善业主自治机制 业主大会、业主委员会制度是维护业主合法权益的有效机制和实行业主自治的重要载体。针对业主大会成立和开展活动存在启动难、筹备难、决策难、换届难等问题，条例对业主成立业主大会、召开业主大会会议、决定公共事项、业主委员会的选举和换届等作了明确规定。 一是建立业主大会成立双启动机制，符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和业主都可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告；街道办事处、乡镇人民政府收到房产行政主管部门的通知后，成立会议筹备组，并组织召开首次业主大会会议。 二是建立业主大会共同决策机制，条例明确了业主大会的职责、会议形式、表决原则，业主的公共事项由业主大会共同讨论决定，业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。 三是完善业主委员会委员任期制度，进一步明确了业主委员会的产生方式、任期、委员条件、职责、备案等。 此外，条例还规定业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理，充分体现业主自治。 建立前期物业服务制度 前期物业服务是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的，具有一定的特殊性。实践中，很多物业服务纠纷集中在前期物业服务阶段，成为物业服务矛盾的核心症结。为了防止和化解这些矛盾，同时为业主大会成立后的正常物业服务工作奠定良好基础，条例对建设单位在物业区域划分、前期物业服务企业选聘、物业承接查验、合同签定及备案以及专业经营设施设备建设和移交等作出以下规定。 一是规定建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域，并按要求配置物业服务用房。 二是建立招标投标制度，住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业，并接受街道办事处、乡镇人民政府监督。 三是建立专业经营设施设备验收移交制度，新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，与主体工程同时设计、同时施工、同时交付，验收合格后移交给专业经营单位维护管理。 四是建立物业承接查验制度，建设单位应当按照国家规定和合同约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，与前期物业服务企业完成承接查验工作，签订承接查验协议，并作为前期物业服务合同的补充协议。 五是建立物业服务合同备案制度，建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，应当报房产行政主管部门备案。 规范物业服务企业经营行为 物业服务企业与业主之间是民事合同关系。规范物业服务企业经营行为，满足业主对物业服务的需要，是业主与物业服务企业之间建立良好合作信任关系的基础。因此，条例设专章对物业服务企业的权利、义务和经营行为作出以下规定。 一是物业服务企业实行资质管理，从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,从业人员具备为业主提供专业服务的能力。 二是物业服务企业根据物业服务合同约定享有收取物业服务费用等权利，同时要履行物业服务的相关义务；任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。 三是物业服务企业不得在物业服务活动中擅自设置营业摊点或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；也不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。 四是规范物业服务企业退出交接行为，业主大会决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当与业主委员会办理完全部交接手续，履行有关交接义务。 五是物业服务企业应当在物业区域内显著位置公示物业服务的相关信息，保障业主有充分的知情权。 六是房产行政主管部门对物业服务企业进行考核和信用评价，要听取业主和业主委员会的评价意见，将评价意见作为物业服务企业资质管理和服务质量考核的内容，并定期组织对物业服务企业进行检查和考核。 保障物业使用和维护 物业区域内各主体使用和维护物业的行为是否规范，直接影响各主体间的和谐关系，条例明确了业主对物业区域内的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担义务；同时，对物业使用和维护的具体行为作了具体规定。 一是明确建设单位的物业保修责任，条例规定建设单位应当在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，物业保修金交存期限为五年。同时，还明确了专业经营单位依法履行专业经营设施设备的维修养护责任。 二是针对使用住宅专项维修资金的程序繁琐，要求高、难实现的实际，条例对住宅专项维修资金使用的表决方式作了细化规定，即：“住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。”同时，还对紧急情况下的住宅专项维修资金使用开通了“绿色通道”，可以先采取应急措施，再申请使用。 三是针对住宅改商用的行为，条例规定业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。 四是针对小区车位、车库的分配使用，条例规定车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。 五是针对房屋修缮、装饰装修行为，条例规定业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位。 六是针对小区犬只扰民、伤人的突出问题，条例明确禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬；对饲养其他犬只的，携犬只出户应当束链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业应当加强监督，及时制止违法违规养犬行为。
