2019年5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资。变相阻断了中小房企的融资之路,更是直接使得银行等金融机构,在向房企发放贷款时挑肥拣瘦。
更多的房企,由此面临无处找钱的窘境。这之后,紧接着关闭的,还有包括债券和ABS产品等公开市场融资渠道的闸门。
5月31日,有媒体报道称,从数位接近监管的人士处获悉,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。主要原因在于部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”;在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。
而这些渠道,在银行融资收紧之际,曾是房企们赖以生存的水源。
2019年3月这一个月内,房企债权融资额为985.15亿元,占房企融资总量的96.19%。包括旭辉、世茂、印力、碧桂园、万科等房企,均发行了10亿至30亿不等的债券或优先票据。另一边,ABS融资产品也曾为房企所倚重。2019年上半年,房企ABS发行量接近1800亿元。
据wind数据统计显示,今年以来,约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案),但仅有4家被证监会核准。
曾经,融资渠道,共同组成了房地产这个大池塘边的水管,为其源源不断的输送水源。如今,失去这些水源的房企,如同路中水洼里的鱼,蹦跳着期待救命的甘霖。
为活下去用尽“十八般武艺”
面对生存压力,万科喊出的“活下去”,已经成为很多房企最现实的目标。而房企们为了突破当下的资金困局,可谓用尽了“十八般武艺”。
显而易见的,就是各大头部房企开始了业务减员。
有头部房企的员工总数半年减少了近15000人,少了约11%。其他头部房企的房地产开发领域,其员工数量也有数百至数千人不等的减少。
对于很多房企来说,缩短房地产销售周期、加快资金回笼,也是纾解当下资金问题的方法之一。
今年8月,恒大开启“全员营销”,实现了快速抢收,9月,时代地产也开启相似计划,试图加快回款。背后凸显的便是房企对于资金的渴望。
但在房企销售面临阻碍的当下,为了求得生存空间,不少房企开始对旗下项目频频售卖股权,用来快速回笼资金。
6月9日,粤泰股份(600393,股吧)与世茂旗下五家子公司签署了《世茂粤泰合作项目协议书》,以63.97亿元的价格,共计转让5个项目的股权。
而世茂地产除了接盘粤泰股份旗下项目外,从3月到5月,还共计接盘了泰禾集团(000732,股吧)5个项目,交易总对价接近70亿元。
9月份,房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称,负债千亿的新湖中宝(600208,股吧)开始准备卖地求生。除了新湖中宝之外,今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。
除了售卖地皮、股权,房企为了“活下去”,在境内融资渠道收紧的背景下,越来越多的房企选择在海外“疯狂借钱”。
今年以来,海外美元债发行放量明显,其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。
有数据显示,截至11月13日,2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元,已经接近去年全年发行总额(约616亿美元),已经公布的融资计划则达624亿美元。
分析人士认为,房企海外举债,从企业的美元融资成本看,相比之前有所上涨,不过其中分化也非常明显,从不足6%到超过10%都有,其中大型房企的融资成本优势比较明显。比如龙头房企万科的票面利率低至3.15%,其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。
中小房企海外高息举债,当债务集中到期后,能否及时还款成为了悬在房企头上的一把利剑。
未来8成房企要死掉?
不可忽视的事实是,遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业,正在面临着一轮巨大的洗牌潮,越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。
经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”:未来市场只有20%的开发商能活下来,80%会死掉,中国的开发商太多了,死掉80%,不缺房子;只有20%的城市,只有20%的楼盘。”
这样的趋势,在当前的环境下已经开始显现。
据戴德梁行的资料,房地产开发商前40强的市场平均份额约为房地产开发商前100强的1.9倍。中国房地产指数系统资料则指出,房地产开发商前40强的市场总份额由2013年的约28.4%增至2017年的约51.7%。
房地产行业的洗牌局开始,实际上也是行业周期发展的一个必然结果,未来缺乏资金、土地等规模优势的房企,将逐渐淘汰出去,或者被更多头部的房地产企业吸纳并入,可以预见,房地产行业的马太效应会越来越强。
今年7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。”而且,他还认为今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。
大一些的房企,在危险到来之前,手中已经储备了大量弹药,尚有余力通过甩卖资产换取转圜余地。而数量众多的中小房企,就没有这么幸运。
没有资金,则无法拓展土地,如果没有土地储备,便失去了获得更加便宜的资金的底气。进一步来说,就意味着市场份额的缩减。
2019年即将过去,好消息是,只剩10多天,还没倒下的房企可以庆幸自己又撑过一年,坏消息则是,这一年还剩下10多天,谁也不知道,自己会不会倒在明天。