最近，全国各地上演“万人排队摇号”、“争相冻结资金抢房”事件，显示出在严厉调控下的火热楼市。但另一方面，火爆楼市的背后，却是频频流拍的土地市场。据统计，今年以来，热点线城市流拍共76宗土地，与市场现象完全相违背。这究竟是为何？
土地市场
一
北京：流拍6宗
今年前5个月，北京就已经流拍6宗土地，有3块位于丰台，剩下的分别位于密云、房山和门头沟。从土地性质看，北京流拍的住宅用地分别是限价商品住宅和共有产权房，另外还附带装配式建筑、交通枢纽及商业配套设施、无偿还建、自持20年等条件。
北京土地流拍的原因除了土地位置因素较差、开发商资金问题外，还有土地类型限制了开发商的利润，严苛的附带条件还加大了开发商的成本支出，拖累了回款速度。这些流拍土地的可行处理方式之一是降价后再入市：去年年末，北京延庆区的一块土地流拍后在今年3月份降价7亿元再次挂牌上市，最终被某联合房企以33.2亿夺得。
二
杭州：出让金额总数高达千亿
今年一季度，杭州出让的土地金额总数高达923亿，比北京573亿元的出让金多了350亿元，成为全国土地出让金额最多的城市。而“五一”前夕，杭州临安两宗土地流拍，成为杭州今年首次土地流拍。同时，当天出让的其他地块也相继遇冷，溢价率均未超过10%。
据介绍，去年临安撤市设区的节点，临安土地市场大热，一场无封顶价、无自持比例的土拍，在一天内连续刷新临安地价，最终以13662元/平的价格稳坐版块王座。而今年，随着调控加码，项目上市节奏缓慢，房企资金吃紧，再加上50%的溢价上线和自持比例，临安土地市场逐渐冷静。有业内人士预判，杭州地价估值正在回调。
土地市场价涨量跌
从今年强行要求开发商限价的政策下，利润空间被一再压缩，开发商拿地热情冷却。有专家表示，虽然楼市表现火热，但土地市场却已经到了爆发的节点。
今年前几个月，全国土地出让金大涨，前4个月同比增长40.7%。但从面积看，今年以来的全国土地购置面积增速基本为负数，前4个月增速为-2.1%。也就是说，土地出让总金额上涨的根本原因在于土地价格上涨，而非土地成交量的增加。可见土地流拍问题已经凸显。
在高地价和限价的模式下，房企拿地积极性大降；尤其是很多上市地块，都有自持、建设保障性住房等要求。有专家表示，企业自持租赁的模式存在盈利困难，即使动用REITS、企业融资也无法解决盈利困境，所以很多企业不敢尝试自持地块。而未来，政策需要关注开发商的利益诉求，在财政补贴、税收优惠等方面给予扶持，同时保证刚需的购房需求。
