“公寓”和“住宅”到底区别在哪里？为什么很多人建议不要购买？

先说产权年限：住宅也就是商品房产权年限为：70年产权；公寓的产权年限为：40年，有些地方为50年和少量的70年产权公寓

我们所说的房屋产权年限，是从开发商拿地时间算起，并不是我们购买日期和拿到房产证的时间算起

根据《物权法》第149条规定：我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊的50年），综合用地为50年，现已明确，届满期前一年申请续费，补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6/㎡。

从土地和功能性质来看

公寓土地性质：商住公寓：是政府在批地时，一般为综合性用地“商住”或是“商业”用地，按理来说，在这种用地上建造的房子主要是用来商用的。公寓一般使用电磁炉之类的，没有通燃气。

但是，我们很多开发商为了赚取利润，给房间通了上下水道，通了燃气，把我们一般的公寓改头换面变成了所谓的“商住两用”。

住宅土地性质：住宅建筑的基底占地以及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称；供人们日常生活居住的房基底（有独立院落的）

从居住舒适度分析

公寓：公寓的地段一般加盖在经济繁华的核心地段，室内装修精致，交通便利，周边生活配套成熟。小而温馨，适合两人或是单人居住。

我们普通住宅一般为两梯4户和两梯6户，而我们公寓一般为两梯或是四梯10户以上，居住密度大，尤其是上下班高峰期等电梯，更为焦虑。

一般我们公寓，楼下没有公共区域和绿化景观的社区，外部居住环境差。

公寓建筑面积一般为：30㎡~60㎡之间；

住宅建筑面积：高层住宅：65㎡~200㎡之间，不包含别墅

而且公摊面积普遍是25%~30%，而我们普通住宅的公摊面积一般是15%~20%。

套内使用面积不同，室内可活动的范围局限性

各项水电费的区别：

公寓水电费：公寓是商业用途，水电费属于商业用途。商水分区域收费，商电分时段收费

住宅水电费用：住宅水电费按照民用水电费的标准收取，民水民电都是按楼梯收费。

公寓“商用”用水计费：4.43元/吨；居民生活类（住宅）用水是阶梯式分级计费：第一级：3.3元/吨，第二级：3.9元/吨；第三级：6.51元/吨

公寓“商用”用电计费：1.5元/度；居民生活类（住宅）用电阶梯式分级计费：第一级：0.5224元/度；第二级：0.6224元/度；第三级：0.8224元/度

也就是说我们公寓的水电费差不多比我们住宅水电费多了一半。

购房政策区别：

公寓：在现有大环境下，特别是对于我们住房紧张，限购限贷的一、二线城市，公寓不限购，且公寓贷款不限制名额；住宅限购又限贷；

落户区别：

公寓不可以落户，不可以划分学区；住宅能够落户，并且划分学区。

贷款政策区别：

1. 公寓只能用商业贷款，住宅可以用公积金贷款和商业贷款。

2. 公寓最低首付5成，公寓商业贷款利息基本上浮百分比是在：20%~30%，实际成交利率为：6.37%左右；住宅可以用公积金贷款，目前住宅商业贷款利息基本上浮比为：10%~20%

3. 公寓贷款时间最多10年，唯一的好处是公寓贷款不占用贷款名额，再次购买住宅可按首套3成付首付款；普通住宅最高可贷30年，住宅占用贷款名额，首套住宅按首付3成，二套首付按4成或是5成。

二手交易税费的区别：

公寓：二手转让需缴纳：3%的契税，主要交易税包含：营业税、个人所得税和土地增值税；

住宅：二手交易转让需缴纳：1%~3%的税费，主要交易税包含：营业税、个人所得税

以上：到底我购买住宅还是公寓？其实，这还是回归到我们买房的目的：是纯投资还是刚需自住?

纯投资：公寓是投资最小也是最适合出租的。但自住和二手捯饬转让还是不建议购买。自住或是自住和投资，住宅更为适合。