正定新区“奥体小五环”最后一块拼图凑齐了。
12月21日，雅居乐御宾府示范区正式对外开放，产品揭开神秘面纱。
严寒冬月，雅居乐御宾府示范区里盛放着一丝江南园林的春意，大家在品鉴其产品的同时，也寻思着，正定新区奥体中心西侧五个项目均已入市，未来会以怎样的姿态“搏杀”？
看一下目前的总体战局：2019年7月，金科率先开盘，在“五兄弟”中拔得头筹，金地紧随其后入市，二者“打得火热”。与金科、金地同期拿地的华润步调稍慢，10月底入市，虽失先机，但赶上了“银十”翘尾，加上年末促销大势，“抢收”了一批客户，战果不俗。等到12月，中海、雅居乐纷纷加入战局，此时，客户被消化大半，市场已然陷入“价格战”，后期拿地楼面成本高，价格上没有优势，则更需要从产品和服务上突围……
看热闹不嫌事大，今天咱们抛开正定新区大环境，仅从产品上，对比一下这五个项目。也解一解购房人长久以来的困惑：这几个项目到底有什么不一样？
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先上一张图，复习一下五个项目所在区域和分布情况：
“奥运小五环”分布图
五个项目地块规划指标都是一样的，容积率2.0，绿地率35%；外观也差不多，统一公建立面，简约中暗合正定中式古风，外立面真石漆是米白或米黄，只是在屋顶造型等一些细节有差别，都是毛坯交房（五个项目配建的装配式楼栋是全装修交付）。所以大面上看感觉就是一个社区。
“奥体小五环”沙盘外观图，你能分清谁是谁吗？
“奥体小五环”基本参数情况
在地块规划条件一样的情况下，能做出什么不一样的产品？我们从以下三个指标看一下：
排名前列，小高层/洋房配比不同，楼栋数不同，建筑密度有差别。华润置地万橡府地块面积较大，楼栋最多，但是25栋中仅有4栋18层小高层，11层洋房占比达到了80%，在五个项目中洋房配比较高，一般来说楼层低居住更舒适。
另一方面，建筑密度也会影响居住舒适度。五个项目建筑密度有细微差别，从高到低排列依次是中海熙岸19.19%，雅居乐御宾府19.09%，金地风华大境18.42%，华润置地万橡府17.6%，金科集美郡是16.93%。
建筑密度会影响园林景观呈现，楼盖得密，绿化面积和设计空间肯定就少；楼盖得稀，绿化空间就多。金科集美郡的绿化率是42%，当然绿化率是开发商的宣传用语，一般都会高于绿地率，但绿化率越高，一般园林的呈现效果也会更好一些。
第二，地块位置不一样，周边交通、资源状况有差别。五个项目南北两大主干道是河阳路、恒阳路，东侧是太行大街。位于恒阳路和太行大街交汇处的中海熙岸，邻两大主干道，出入社区的交通状况会更好一些。当然，相对远离主干道的项目，车流量小，也会相对安静，这一点各取所需。
从资源方面来讲，华润置地万橡府和金科集美郡的优势是“河景”，二者最南侧一排楼栋，隔河阳路，直面滹沱河景观资源。
第三，户型配比不一样，设计有差别。华润万橡府和中海熙岸户型起点比较低，都有80平米面积段的小两室，华润万橡府又比中海熙岸价格低，入手门槛更低。金科集美郡、金地风华大境和雅居乐御宾府都是三室户型起步。
值得一提的有两点，一是金地风华大境有一个89的三室户型，空间利用率很高，金地的户型还有一个优点就是真正的一梯两户不带连廊（连廊是为了中间户型做到南北通透，缺点就是增加了公摊，有得有失），确实发挥了“理科金地”的特点；二是主打纯改善的雅居乐御宾府，户型起点在五个项目里较高，最小户型是115平米三室，123平米做到了四室，140平米四室做到了南向四面宽，都是它的独到之处。
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五个项目其实都互相盯着：你有的我要有，你没有的我也要有。所以，每个项目都会在补齐基本配置后，发挥各自优势，咱们来看一下每个人的特长（略带主观评价）：
华润置地万橡府跟其他几家相比有“红色央企”的光环，但这都不重要，大家都是全国一线房企，都有一些名头。但是华润的优势是有万象城火爆在先，品牌墙上荣誉大PK，都不如一句“万象城是我们家的”让购房人感受深切。品牌实力都不差，但论本地客户品牌认知度，华润确实有优势，而且华润本身也是商业+住宅双线开发，住宅实力也很强。
金科集美郡入市时间最早，目前施工进度也是较快，而且金科在五家房企中最早进驻正定新区，目前已有三个项目在这里。所以对于正定新区市场，金科是最熟悉的，最有经验的。多提一句，金科集美郡的示范区也是做得最“复杂”的，多重进出颇有设计感。
金地风华大境未来在社区和地铁1号线会展中心站之间设置班车，解决了业主“最后一公里”的问题，排名前列年业主可以免费乘坐班车，第二年起自费乘坐。说实话，五个项目距离最近的地铁1号线会展中心站确实有点距离，步行不太现实，金地这方面还是想的细致。
中海熙岸在社区智能化上的投入比较多，“工科中海”的细节控有所体现，比如业主通过手机APP可以连接社区公区摄像头；直接刷脸进入社区，防止陌生人尾随；二维码访客系统，家里来客人也方便扫码进入等等，这些配置也能极大增强社区的安全性。另外，从香港起家的中海，也带来了一些有意思的香港经验，比如香港住宅开发比较注重风水，中海熙岸没有4#楼这个楼号。
雅居乐御宾府虽说最后一个“归队”，但也能对照早来的四个项目，查漏补缺，尽力赶上。除了上述提到的，在户型上有一些特色，另外，雅居乐是五个项目中少有配建幼儿园的，自家社区业主子女上学更方便，住宅楼栋相对少了，户数少居住密度更低，舒适感增加。
回到文章开头，“奥体小五环”的“搏杀”还没有结束。年终岁末形势所迫，价格战能解一时之急，但长此以往也会形成“恶性竞争”，价格下降造成产品缩水也是购房人不想看到的。
我们希望看到每个项目在“产品力”上的你争我赶，在“软性服务”上真正能打动购房者人。
正定新区市场被寄予厚望，也需要慢慢培养。市场还有空间，竞争依然残酷，远的不说，“奥体小五环”旁边还有中铁建。
那么，且看2020年。
