苏州，2025年1月14日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2024年度苏州的写字楼市场进行了解读，并对2025年市场趋势进行展望和预测。
苏州写字楼租赁市场：整体环境复杂，市场压力加剧
2024年苏州办公市场供应达到五年内新高，全市新上市7个高标办公项目，共计新增60.5万方，同比增长超一倍。其中研发办公新增占比过半，主要集中在高新区和工业园区，分别为腾飞苏州狮山元创公园、狮山总部经济产业园、新建元数智湾一期、联东集团苏南总部四个项目，总计36.3万方。标准办公方面新上市华贸中心、恒泰星塘大厦、昶智大厦三个项目。大体量集中上市导致全市空置率急速攀升至29.3%，市场面临巨大去化压力。研发办公项目依托产业化招商，帮助项目上市前预租去化。全年净吸纳量小幅提升增至19.16万方。租金方面，需求端不断降本增效，客户租金预算持续收缩，退租、减租现象频发，成本成为多数企业选址首要考虑因素。同时，新增项目为客户提供更多搬迁选择，给存量项目带来巨大压力，业主持续采用以价换量策略，全市租金水平已降至5年最低水平，年末录得70.34元/平方米/月。
统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2024Q4
从成交客户结构来看，电子信息科技、专业服务构成全市成交主力。尤其是伴随新质生产力扎实推进，科技产业快速扩张拉动全市成交，其中TMT、低空经济、新能源、ESG等科技客户带来新的增长亮点。同时，各类联合办公、孵化器抓住市场机遇，表现也相对活跃。
写字楼销售市场：供应推动成交提升，成交价格下降
2024年全年新增上市38.5万方，同比增长193%，全市成交录得42.8万方，同比增长135%，成交主要受供应推动。全市销售均价录得1.24万/平方米，同比下降19%。从成交结构来看，大宗成交主要由政府主导促成。
未来供应方面
2025年全市仍将面临供应高峰，预计总供应体量将近164万方，其中研发办占比超七成，主要集中在高新区、相城区和工业园区。长期来看，未来五年市场面临超480万方市场供应，市场面临巨大压力，项目间竞争更趋激烈，新项目与存量项目之间的竞争将更为明显。
戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，虽然未来市场仍然复杂多变，存量与新增并存，研发与标准办公共生，整体市场竞争将不断加剧，但是全市仍面临发展机会点。一方面新型产业客户仍将是发展主力，导入模式将更为灵活，诸如产业创新中心、产业平台搭建等新的产业合作共建模式值得关注。另一方面，多元化高端服务、新消费、新贸易类新兴服务客户或将成为存量楼宇客户新增机会。
苏州零售商业市场政策持续发力，激发消费潜能
2024年苏州全市加快推进存量、增量政策落地见效，全市经济延续平稳增长态势，市场预期有所改善。消费方面，政策持续发力，激发消费潜能。在积极落实汽车、家电以旧换新政策的同时，继续扩容消费补贴商品品类。据统计局数据，1-11月全市实现社会消费品零售总额9188.2亿元，同比增长4.9%。其中，批发和零售业、住宿和餐饮业零售额分别同比增长5.0%、3.9%。
四季度，苏州优质零售市场迎来盛泽天虹购物中心、星悦里·怡邻、尹山湖歌林公园和摩天轮商业广场的集中开业，共计新添体量为47.1万平方米。至此，优质零售的总体存量攀升至564.4万平方米。全市优质零售物业的首层平均租金范围录得人民币400-800元/平方米/月；出租率基本持平，录得92.4%；而净吸纳量录得约43.1万平方米。
存量项目不断进阶品牌业态、优化场景打造并探索精细运营。品牌业态分布来看，零售、餐饮和休闲娱乐业态依然占据主流。此外，年轻消费、悦己体验和特色空间等形态变革正在开拓实体商业新赛道。主要新店开幕有：中国设计师女装品牌JNBY华东首家S+形象旗舰店入驻苏州中心；异域特色餐饮品牌那时新疆·弥落户仁恒仓街；亲子游乐品牌北吉熊冰乐园进驻胥江天街。
据不完全统计，截至2026年苏州优质零售市场预计将迎来约70.8万平方米的体量。其中，工业园区未来新增供应占比最高，为44.5%；其次是姑苏区，体量占比为26.1%；高新区占比15.5%。
金鸡湖右岸区域再迎利好。11月25日，苏州工业园区管委会与凯德投资签署战略合作协议。根据协议，苏州恒泰将与凯德投资携手在苏州工业园区核心位置推进江苏省首座来福士的落地工作。此外，随着环贸广场ICC、苏州中环广场和苏州圆融国际广场等项目的推进建设，以及圆融星座等项目的升级改造，将进一步为金鸡湖右岸区域商业发展注入多元体验和全新势能。
苏州坚持以政策和活动双轮驱动、协同发力，激发消费活力。政策端，苏州出台了《苏州市进一步促进文旅体联动丰富产品供给的意见》，从供给侧、需求侧、服务侧发力，进一步提升苏州城市的影响力，举措包括支持大型演唱会、音乐节，支持电竞赛事、动漫游戏、书展等大型活动，支持打造“夜经济”品牌，支持消费惠民活动等十个方面。与此同时，第五届“双12苏州购物节”在苏州国际博览中心启幕，本届购物节将覆盖“双12”、元旦、春节、元宵等重要消费节点，围绕十大消费主题，举办超800场促销活动。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，与当今大中华区的许多城市一样，苏州的商业地产市场预计将在 2025 年陆续迎来新的供应。这些新增供应无疑将增加市场上可供租赁的商业面积。与此同时，国内企业寻求扩大办公空间和/或零售店面空间的需求将在一定程度上抵消了这一增长轨迹。
戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，苏州2024年以来，高技术产业对规上工业增长贡献率不断提高，新兴产业动能加快壮大，创新成果加速转化落地，进而拉动写字楼市场需求，包括ESG研发中心在内的多个产业平台落地，不仅推动项目去化，也为项目内企业提供平台支撑，为市场提供新的去化思路。产业方面，苏州重点聚焦“1030”产业体系，全市产业项目进入建设元年，有效投资持续扩大。产业规划不断深化，多地“低空经济”等新兴产业行动计划发布，为写字楼市场带来新的产业客户机遇。展望2025，是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”规划谋篇之年，在整体市场面临压力之际，市场业主更应主动挖掘新的产业机遇，多维度嫁接资源，实现市场破局。
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关于戴德梁行
戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2023年公司全球营业收入达95亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。
