最近苏州房产政策很是热闹，随着限售和限购条件的放松，房产市场似乎有了好转的趋势，但是最近也频繁有开发商暴雷，不能准时交房，让很多客户心有余悸。接下来小编会整理一些苏州市面上有争议的楼盘，望各位看官作为参考。
本期说的是姑苏里·LAVIE【苏州华贸中心】，项目是华贸集团在苏州打造的第二个「华贸中心」，项目位于姑苏区石路商圈核心区域，总投资额95亿元，已完成投资70亿元，项目规划总建筑面积78万平方米，其中地上45万平方米，地下33万平方米，涵盖超甲级写字楼、购物中心、园林式商业街区、奢华酒店、国际化公寓、城市广场、评弹剧场、紫芝园、美术馆等。
看到起规划大家会觉得很不错，接下来小编详细分析一下：
排名前列，「苏州华贸中心」是公寓产品，而公寓的劣势是：
1，土地使用年限短，公寓房的年限只有40-50年左右，苏州华贸中心于2018年动工，截至目前已经过去四个年头，年限剩余38年左右；
2、高税费比较难再交易；
普通住宅的二手房交易是可以免征土地增值税，但商业性质的公寓再交易却需要缴纳土地增值税，这笔税费的金额还不是小数目，土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30％只60％的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5％的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10％至14％，因此很少有人接收二手的公寓房。
3、房贷利率高年限短。
公寓房是商业性质的房产，所以在苏州市场是不限购的，但是公寓房的贷款年限和比例却又严格的要求，规定只能获批较高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。
第二，价格劣势：
对于一般公寓产品来说，由于其年限和产品类型的限制，大部分公寓房的价格会比周边普通住宅便宜，但是「苏州华贸中心」可不一样，期均价3.9万/平，而周边住宅普遍均价2.4万左右，五年内新房也就3万左右；
（土拍来自贝壳）
同样小编摘录了，项目周边公寓的二手房价格，项目斜对面国展中心，目前二手房均价1.6万左右，相较于苏州华贸中心的3.9万，相信这些二手房可能更具有投资价值，其有一摸一样的交通和商业配套。
（土拍来源：贝壳）
（苏州华贸中心区位图）
第三，产品劣势
大家知道公寓产品在市场上很难吃香，其很小的得房率让大家望而却步，下面是挑选了项目较大和最小的户型，最小57平，该户型俨然一个普通住宅的套房产品，得房率60%左右的话，实际得到面积36平左右，狭小的空间并不适合自住，更倾向于做成旅馆。
（57平户型图）
项目较大147平，通过户型应该能判断，该户型应该是拐角处，一个套房，两个小房间，就得房率来说，套内面积应该不足80平，除了主卧之外，另外两个房间很小，而且房间门直对厨房，睡的很香的同时可以闻到油烟味，这个也是神操作（当然也是面积小的无奈）。
（147户型图）
公寓之前也称为筒子楼，单层有多户居住或者办公，苏州华贸中心公寓，4梯8户；相较于其他公寓，其上下楼的便利性会好些；但是筒子楼会有一个很大问题就是通风和采光问题，整栋楼都是封闭状态，没办法进行开窗通风，即使有新风系统，非自然风，时间久了也会空气污浊，甚至会有发霉情况出现。
另外商业体宣称要打造一个网红打卡地，如果能兑现，意味着噪音和光污染会很严重（石路本身周边商业较多），不利于生活。
最后：
苏州华贸中心已于2021年9月领取预售证，就目前住建局网签数据来看，据现场反馈目前还有很多房源在卖。
当然该项目位于石路商业街附近，拥有比较好的位置，好的规划以及自身的商业配套（建设中），期待这个网红打卡地的兑现
苏州华贸中心意向打造姑苏区高端圈层，比肩世界都市；其项目负责人zhu总也很是自信，表示其客户属于高端群体，来自于特大城市，一般客户掠过。华丽的词藻也不能掩盖其真实的产品属性，望各位看官慎重选择；目前各行都不景气，劝各位小主慎重投资，如果投资房产，选择位置更好，更有价值的住宅就好。
我们下期再见
