地产八卦女说
今天读了樱桃小房子的文章《中国此轮房价调控会跌20%-40%，但不至于崩盘》，感觉会跌这么多有点危言耸听。个人认为，燕郊暴跌1万（30%）已经是极限，而大多一二线城市最多跌10%，三四线城市目前仍在上涨中，但上涨已接近尾声，未来极有可能处于长时间横盘状态，“以时间换跌幅”。
本文属一家之言，欢迎评论、拍砖。也欢迎樱桃小房子批评指正。再三说明本文只是文人之辩，大家集思广益就好，不要人身攻击。
文 | 地产八卦女
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樱桃小房子开篇说，“中国货币超发、债务堆积、国企和地方政府负债率高企，企业盈利恶化，依靠投资驱动难以持续等问题，中国经济将持续低迷，甚至会因为去杠杆，美国加息缩表，引爆中国的资产泡沫破灭。”
中国房地产的逻辑真的是这样吗？很明显不是。如果是这样，中国房地产“泡沫”早就在2008-2009年金融危机期间就破了。
△中国GDP走势，08-09年GDP增幅降至冰点（6.4%），目前的GDP增幅（6.9%）仍然高于09年1季度
△从克强指数看，15-17年克强指数不断回升，正是在这期间，中国房地产市场暴涨。如果说目前房价的暴跌跟经济有正相关，那克强指数应该是下行的才对啊。
说一个简单的事实，这一轮房价“暴涨暴跌”的起因，是源自政府政策的鼓励和限制，如2014年度的去库存鼓励购房政策，2017年度的限购限售等政策。这很明显说明房地产是政策市，不是经济市，燕郊的房价暴跌也不是因为经济本身出了问题。而樱桃小房子所说的泡沫破灭，则是建立在经济债务、投资问题上。
事实上，中国仍然是世界上最有活力和最有冲劲的大型经济体之一，与中国对峙的印度，仍然屈居第二。这就足够说明中国的经济状况，远没有我们想象中的那么严重。
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对于房价问题，个人认为，这一轮上涨是全国性的普涨，目前确实接近尾声。但要注意，从930新政开始，政府强力对一二线楼市限购限贷，相当于把很大部分真实购买力外溢出去，进而带动三四线本地人购买热情——这一股资金潮是实实在在的，本地人的购买也是实实在在的，在大家都购买、都上涨的情况下，特别的泡沫是不存在的。
说到这里可能有人要骂了。特别的泡沫不存在？什么是特别的泡沫？
个人认为，像10年之前的杭州（房价超越北上深名列全国排名前列），像鄂尔多斯、温州单个城市的暴涨，这就是特别的泡沫，因为这些城市的房价都远超当时的全国水平的；而目前来看，全国仍然是一二线房价占主角，三四线房价做配角，大家都上了一个档次，但上档次的序列没有变，这就没有那种单极化的特别的泡沫。
换句话说，北京大兴涨到5万的房价，张家口1.5万，大兴存在泡沫吗？张家口1.5万可能有点贵，但是你想想还有1.2万的秦皇岛，张家口1.5万似乎就情有可原；1.2万的秦皇岛可能你也觉得贵，但是秦皇岛的郊区盘都要七八千，市区1.2万是不是也顺理成章呢？
所以从这方面说，当大家的资产都增值了，特别的泡沫是不存在的。未来买房的路数，也不是直接拿钱买，而是卖掉自己已增值的旧房，再加上一些钱去换房的路数。
这也是我一直坚持的观点：三四线房价大幅上涨，进一步夯实了一二线城市的房价，一二线城市房价仍然有可能上涨（例如杭州、长沙）。而现有的房价下跌，基本上都是因为过于严厉的限购带来的流动性损伤而已（例如北京下跌了10%）。这其中，最典型的便是燕郊。
从限购措施的严厉程度和城市等级来看，燕郊作为一个三线城市承受着二线城市的限购政策——比杭州还严厉，足以对这个地区的楼市流动性判死刑。但即使是这样，燕郊也没崩盘，房价仍处于2万-2.6万区间以内。事实上，这也是大部分燕郊购房者的底线，因为燕郊买房最多的人都是在这个区间入市的。再往下跌，这部分人就要亏本了。而这也说明，如果是因为政策限购带来的房价暴跌，最多也就像燕郊那样跌30%，不会再多。
说到这里你可能会问，燕郊毕竟靠近通州有地段和人口优势，如果是其他城市呢？能承受得了三年社保的限购政策吗？
不错，如果换做其他城市，比如沈阳，如果出三年社保，房价暴跌特别不止30%。但是政府会这么干吗？
我们知道，燕郊的政策是因为雄安新区的出现，而有政治目的去限购的。环京、环雄统一三年社保，其政治意义大于市场意义，主要就是宣告楼市最严厉政策的到来。
而对于沈阳，不需要也没必要去弄三年社保，否则会直接导致沈阳楼市的崩溃。本来沈阳楼市就内需不足，东北大经济形势也不好。因此，就在前天，我们看到的是5年限售（防止沈阳楼市资金外逃），而不是三年社保限购（防止外来资金进入沈阳）。
至于其他的三四线城市，你觉得还会出类似于燕郊那样严厉的限购政策吗？不会的，最多出一些类似于沈阳限售的政策。再不济，也只会像长沙那样要一年社保，而不是三年。
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刚才我们提到，未来的房地产买房路数不是直接拿钱买，而是以换房的方式买。所以从这方面看，2015-2017年这一波涨幅，导致我们的购买力、置业需求透支，是不存在的。可能到了2018年，真正的换房大潮会来临。
其实从另一方面说，人只要活在这个世间，无止尽的贪欲会驱动人的需求，三四线的房产必然有动力置换到二线，二线的房产也必然有动力置换到一线，这种置换需求，就是未来中国房地产继续存在的意义。
附万科7月销售及市场展望电话会议纪要（部分）
整体来看，40个重点城市商品房成交量继续下滑，价格有涨有跌。成交面积环比下降15%，成交价环比价格上涨4%（上月环比上涨8%）。各城市出现分化，一线城市降温明显，而热度向周边二三线城市传递。周边调控力度较小的城市出现量价齐升。如中山、成都、烟台。杭州、沈阳、长沙的价格上涨，但由于供应较少，成交量在下降。福州价量齐跌。
分城市来看，我们重点关注的14个城市批售面积环比下降15%，供应持续较少。销售面积环比只降了2.8%，库存进一步减少。新房整体供应面积较少，不同城市的批售面积波动较大，七月份深圳批售为0，成都同比增长169%，无锡增长148%，北京下降70%。住宅成交方面，销售面积环比降2.8%，同比降31%，库存进一步下降。
成交均价方面，14个重点城市为1.8万元/平，环比下降0.3%。各城市成交均价涨跌不一，沈阳上涨13%，杭州为12%，南京11%，佛山下降9%。 7月销售金额中，北上广深四个一线城市占了14城的31%，6月为34%，而该比例去年为40%以上，未来可能继续下滑。这说明一线城市调控取得了较大的成效。
库存情况来看，14城库存为8100万平，比六月减少8万平，库存自15年9月以来一直持续下降，这与供应不足而销售较好有关。按最近三月平均成交额计算，去化周期为7.3个月，但数据有所失真，因为最近几个月各城市供应量很少，导致成交很少，这个数据实际上高估了去化周期。去化周期较短的城市中，南京为2.6个月，武汉为3.6个月，杭州为3.7个月，而北京、无锡、上海和深圳去化周期较长，但这是受计算公式影响，供应事实上是不充足的。
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