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坪山位于“广深科技创新走廊”东端，走廊连接深汕特别合作区、辐射粤东经济圈，带动粤东地区实施“总部+研发+生产基地”合作模式。“西有南山、东有坪山”，这是赋予坪山区在科技创新上的明确定位。根据深圳东进战略布局，在东进5年1.4万亿的投资中（2016-2020）40%将投入到坪山（共5824亿元）。这样的投资力度，甚至远远超过了前海和龙华。主要用来改善坪山的交通环境，推动产业发展以及完善生活配套。
本期老焦带大家走进坪山地铁物业——富润乐庭
一、区位交通
道路交通：2020年1月7日，南坪三期龙坪立交-外环高速立交段通车。南坪三期位于龙岗区及坪山区，道路西起水官高速公路横坪立交，东至聚龙路（规划外环高速公路田头立交），全长约22.2km。
轨道交通：14号线南起福田，北至新桥，为承担东部布吉、横岗、龙岗、坪山、惠阳外围组团与中心城区联系的快速服务线路，长约57.5公里；16号线则西起大运新城枢纽，东至深惠边界，连接龙岗大运中心、双龙、高铁坪山站等地区，为联系坪山新区及龙岗中心区的普速服务，长约29.2公里。
机场：坪山城市候机楼位于深圳市坪山区坪山大道与荣昌路交会处创新广场B栋一楼前广场，可实现40分钟直达深圳机场。深圳第二机场已选址惠州，就像宝安国际机场支持南山，第二机场也将给到坪山发展以有力支撑。
高铁：深圳坪山站位于深圳市龙岗区丹梓西路，为厦深铁路上的一个客运二等站，站台规模为4台8线，该站距离广州南站138公里，距离深圳北站36公里，距离潮汕站269公里。该站的建成开通，大大方便了深圳坪山地区居民的出行
公交：富润乐庭方圆500米内有5/6个公交站台，对于目前没有地铁的坪山区来说交通已经算很便利了。
推荐指数：★★★★★
总结：结合此前开放的横评立交-龙坪立交段，南坪三期已全线通车，从此坪山↔市中心开车单程40分钟足以搞定！14/16号线目前在建中，预计2020年12月底开通，富润乐庭属于紧靠16号线东纵站，届时从项目出发2站转14号线35分钟到福田岗厦北、6站到大运。深圳的东进战略排名前列步就是加快推进东部重大交通基础设施建设，打通由罗湖、盐田向龙岗、坪山、大鹏的交通战略通道，从而实现支撑城市空间向东部地区的拓展。
二、楼盘信息
富润乐庭位于坪山区马峦街道沙壆社区，东纵路与沙新路交汇处东北侧。项目土地用途为居住用地，总占地面积约2.3万㎡，容积率为4.82。总建面约14.8万㎡，其中计容建面约10.4万平方米，地下建面约3.6万平米。计容建面中，住宅建面约8.9万平米，商业建面约1.1万平米，公共配套设施建面3950平方米（包括9班幼儿园、社区健康服务中心、文化活动室等）。
富润乐庭规划有7栋住宅，总计有1078户，配有停车位800个，地上110个（架空层），地下690个。根据《富润·乐庭项目深圳市坪山沙壆股份合作公司持有的房产明细确认清单》，该项目3栋B座住宅归深圳市坪山沙壆股份合作公司持有，不对外出售，根据《富润·乐庭回迁选房确认书》，3栋A、C座其中3002.55㎡为回迁房，共32套，不对外出售。
富润乐庭于2019年3月11日首次获批预售证，共备案住宅536套，位于2#A/B座和3#A/C座，户型建面约75-133㎡，备案均价约3.6万/㎡。于2019年12月31日1栋新品获批预售证，共备案房源270套，位于1#A/B座，户型建面月75-99㎡，备案均价约3.7万/㎡。
富润乐庭新品于2020年1月9日顺销，诚意登记用户认购享备案总价减5万元优惠，按揭付款享95折，一次性付款享93折优惠。
*项目沙盘图
推荐指数：★★★
总结：富润乐庭的体量不算太大也不会太小，自带的1.1万㎡底商完全可以满足业主的日常生活需求，不过小区的CWB仅1:0.74稍显不足，毕竟远在坪山地铁又没有开通的情况下，自驾出行肯定是主流。
三、施工进度
富润乐庭目前已经是准现楼状态，预计2021年6月带装修交楼。
四、户型赏析
A户型——建面约75㎡2房2厅1卫
该户型位于1#A座、2#B座和3#A座，入户玄关直面厨房，具有很好的隐私保护效果；餐厅、客厅及阳台一体，视觉上更显宽敞大气；卧室板块可改动性强，且主卧阳台于客厅阳台可连通增加阳台实际使用面积。
B1户型——建面约81㎡3房2厅1卫
该户型位于1#A/B座、2#B座和3#A座，入户左边是餐厅和厨房，通向客厅的空间稍显浪费且入户直接看向客厅；该户型整体方正、动静分区，起居生活互不干扰，卫生间干湿分区，在拮据的三房一卫空间中显得尤为重要。
C1户型——建面约95㎡3房2厅2卫
该户型位于位于1#A座和3#A座，整体动静分区、互不干扰，主卧带超大阳台和卫生间、衣帽间，奢华享受；公卫干湿分区，居家生活更方便。
D1户型——建面约115㎡4房2厅2卫
该户型位于2#A座，玄关设计更能很好的保护隐私；带4.2米宽超大阳台，房间之间均避免了门对门的设计；主卧套房设计，居住舒适度更高；次卧均带飘窗，房间实际使用面积更高。
E户型——建面约133㎡4房2厅2卫
该户型位于2#B座，比起D户型来说，这个户型方正，阳台面积更大，不过厨房距离起居室更近。
推荐指数：★★★★
总结：富润乐庭总计有1078户，其中户型小于90平方米的有998套，占比91.2%。可见项目主打刚需，上车门槛较低。
五、周边房价
富润乐庭周边目前暂无二手房出售，距离最近的泰富华庭和心海城二手房挂牌均价约3.5-3.8万/㎡之间。
一手房市场距离较近的方直谷仓府和豪方东园目前均未入市，较大的竞争项目为恒大城，不过恒大城目前仅剩156㎡房源在售，均价约3.4万/㎡。
推荐指数：★★★
总结：目前坪山片区的二手房市场和租房市场均不太乐观，如果是作近期投资的话不太建议选坪山，目前片区的同类型竞争产品较少，上车总价274万起，首套房首付仅需85万不到，对于刚需客诱惑还是蛮大的。
六、周边配套
1、教育配套
富润乐庭自带幼儿园，坪山第二小学在距离项目1公里之内，中学学区为坪山中学，距离项目约2公里，对面还有规划政府公办9年制沙壆学校。
2、商业配套
富润乐庭周边商业购物中心有益田假日世界，距离小区约5公里，益田假日世界8.6万㎡商业配套，为目前坪山体量较大的购物中心。较近的日常购物除了自带的1.1万方底商和隔壁的方直谷仓府的底商，还可去到东纵路对面的“坪山新天地商业广场”，距离项目仅500米左右。
3、休闲配套
富润·乐庭东部约1公里的地方是在建的坪山高新区综合服务中心。坪山高新区综合服务中心占地面积8.7万㎡，总建筑面积达11.8万㎡，设立会展中心、国际会议中心、格兰云天国际酒店等功能板块。
坪山会展中心，采用中式汉唐建筑风格，是一个集会议、展览、论坛、酒店等功能于一体的会展综合体项目。预计2022年竣工。建成后将提升坪山区高端商务配套功能，实现“东进战略”，成为深圳东部中心新地标。
另外项目靠近燕子岭公园、坪山湿地公园等自然资源，不失为平时休闲好去处。
4、周边旧改
坪山的旧改相对较为集中，而且多以大体量综合体为主，项目所处的燕子岭及石井片区大多规划绿地、住宅、商业及学校用地，未来有望成为一个较为舒适的生活区，目前周边的农民房较多，路况较为一般，整体环境有待改善和提升，但随着旧改深入，整体发展潜力和前景不错。
七、项目总结
推荐指数：★★★★
总的来说，项目距离相对资源更加集中的坪山中心区不远，在建地铁16号线“东纵站”地铁口物业，门前有多路公交车，有一定的交通优势，对面又有大型旧改项目——谷仓吓旧改相辅相成，自带1万㎡商业，对面有“坪山新天地商业广场”，周边配套和环境基本可满足日常需求。项目主推户型以刚需为主，上车压力较小。
附近有较多民房、厂房及空地，未来有较大的改造和提升的空间，旧改利好也需要一定时间来兑现；另外，项目靠近主干道东纵路，在带来交通便捷性的同时，也会对临路单位造成一定的噪音影响。
