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福田福保街道近10年没有新盘入市，2020年12月两个新盘集中面市，一个是位于福强路和国花路交汇处的加福华尔登府邸,是目前深圳在建的较高住宅楼，物理楼层高达67层，共462户。另外一个新盘则是与福田红树林生态公园一河之隔的佳兆业航运红树湾，与加福华尔登府邸超高层楼体相反，佳兆业航运红树湾受限高影响，物理较高楼层仅15层，是目前深圳少有的中高住宅楼。接下来圈圈就来给大家介绍一下佳兆业航运红树湾。
1、区位交通
佳兆业航运红树湾位于福田保税区内香樟路与红花路交汇处东南角，西侧与福田红树林生态公园隔新洲河，南侧是利保义生物工程大厦，周边有产业园、写字楼及生活区。隔福荣路有益田村大社区，不过还有京港澳高速相隔。
在地铁方面，10月28日地铁3号线南延线福保站通车，不过佳兆业航运红树湾距离地铁口约1.2公里，需要公交换乘地铁。地铁出行相对较为不便；目前规划的地铁22号线尚在公示阶段，线路规划从福保通往观澜，从规划站点来看，项目或靠近本地铁的福保西站，具体的站点以深圳地铁官方公布为准。
*图片来源于网络
公交方面，佳兆业航运红树湾周边临近多个公交站台，不过该片区公交路线比较少，且比较绕，相对而言自驾出行更为方便。
高速方面，佳兆业航运红树湾临近京港澳高速皇岗站出入口，车行距离约2公里，经由京港澳高速可以通往南山、宝安相关区域；经由福荣路可通往深圳交通主干道之一的滨河大道，通往全市各个方向。
佳兆业航运红树湾距离福田口岸约2.5公里，距离皇岗口岸约3.5公里，属于双口岸辐射区；另外福田口岸有双地铁口，可搭乘4号线、10号线。
推荐指数：★★★☆☆
小结：福保片区属于深圳正南位置，项目所属位置来看自驾出行较为方便，短期内公共出行较为不便。目前特殊时期，短期内双口岸出入港优势受限。
2、楼盘信息
佳兆业航运红树湾原为福田口岸东广场拆迁置换用地，由深圳佳兆业城市更新集团、深圳航运集团联合开放。佳兆业作为深圳的“旧改大户”，也是较为知名的开发商，所开发项目遍布全深。
佳兆业航运红树湾总建筑面积66748.02平方米；计容积率建筑面积44638.62平方米；容积率约为4.7。佳兆业航运红树湾共规划有10座14-15层楼高的中高层物业，共有370套房源（另有24套安居型商品房），据悉可售房源为300套；停车位共340个。
佳兆业航运红树湾主推户型为60-143㎡单位，其中小户型1-2房主要分布在H座、J座，从户型分布上来看，主力户型为102-119㎡的3房户型，135-143㎡的4房户型和60㎡的1房户型较少。目前交房标准尚未确定，据置业顾问称需要看备案价决定。梯户比方面，多为2梯2户、2梯3户，H座多为小户型则是2梯6户。
推荐指数：★★★☆☆
小结：佳兆业航运红树湾主要为中高层楼栋，户型丰富多元可选性较多，目前高房价片区的小户型单位较少，相对入手门槛较低。不过项目CWB不足1:1，小户型梯户比较高。由于楼栋不规则设计，部分户型布局不够方正。
3、主力户型
佳兆业航运红树湾在其对外的宣传的小程序上公布了4个户型图，分别为2居、3居单位，也是项目的主力户型，接下来一起来看看这四个户型的情况，目前公示的户型图均未带尺寸标注。
A02户型 约79㎡
*图片来源于项目官方宣传网站
该户型整体来说，功能分区不明显，从户型正中入户，餐厅连接厨房，且餐厅的空间比较大，厨房略不规则，但不影响L型操作台设计；1.5卫设计，便于日常生活使用；两个卧室分布在客厅两边，从示意图来看，客厅空间或较紧凑；景观阳台空间大，便于采光通风及日常休闲。
D02户型 约115㎡
*图片来源于项目官方宣传网站
该户型依旧从户型中间位置个入户，功能分区不够明显，整体呈长方形状，卧室分布在户型两端，好在2卫不影响日常生活；入户即可看到卧室，对业主的私密性略有影响。厨房U型布局，方便日常使用；餐厅客厅一体，整体空间开阔，景光阳台空间大。
G01户型 约112㎡
*图片来源于项目官方宣传网站
该户型与D2户型整体布局基本相似，在此不赘述。
I01户型 约105㎡
*图片来源于项目官方宣传网站
该户型入户花园比较大，餐厅客厅一体化，整体空间显得阔绰；从示意图来看，厨房的空间略显紧凑；主卧空间阔绰，带独立卫浴，且有飘窗设计，整体采光性能较好，不过主卧入口正对客厅，动静分区不明显。
推荐指数：★★★☆☆
小结：佳兆业航运红树湾从展示的来看，受格局影响，户型功能分区不太明显，不过户型通透性较好。部分端头户型会受楼栋设计的影响不够方正。
4、项目进度
佳兆业航运红树湾目前展示中心已开放，地址在保税区长富金茂大厦1号楼60层，现场可看沙盘、区域介绍及户型模型。据现场置业顾问称项目样板间预计在2021月开放，计划2021年3月入市，不过具体要看房管局预售备案批示。
*围合地块
*沙盘实景
*沙盘实景
5、价格对比
保税区将近10年无新盘推出，目前片区的二手房多是2000年左右，从相关二手房平台挂牌数据显示，片区内二手房的价格多在8.2-9万/㎡；而2011建成天健时尚名苑挂牌价高达14.5万/㎡ 。
据佳兆业航运红树湾现场置业顾问称，项目预计备案价在11-12万，如果真是这个备案价的话，相对于较高的14.5万/㎡略有倒挂。不过这个是现场预计价格，跟实际备案价多少有出入，具体的以实际备案价为准。
6、项目配套
（1）学区学校
根据目前福田教育局的学区划分，佳兆业航运红树湾所在位置小学学区为福苑小学，中学学区为福田外国语学校南校区初中部，幼儿园则在距离项目约350米处有福田第八幼儿园。
福田福苑小学于2018年9月投入使用，规划建设30个班，共提供1345个公办小学学位。
*福苑小学效果图 来源于网络
福田区外国语学校南校区，原名福田保税区实验学校，是一所48个班的九年一贯制公办学校，可提供2280个优质学位，其中小学24个班，学位1080个；初中24个班，学位1200个。
*福田区外国语学校南校区来源于网络
由于两个学校均属于新投入使用学校，目前在升学率排名上暂无相关数据，不过福田区外国语学校南校区在福田口碑也是较好的。另外福田第八幼儿园也是新投入使用的公立幼儿园。
（2）商业配套
佳兆业航运红树湾自身配建商业仅1580㎡ ，周边虽然有多居住小区，但是无大型商业配套，大型商业配套需前往益田大厦或者直线距离3公里外的福田中心区域。
*图片来源于项目官方宣传网站
（3）周边环境
佳兆业航运红树湾西侧则为福田红树林生态公园，据悉项目将建设连通桥，未来业主去公园可便捷前往。项目近海岸线，部分户型限高之下仍可看海景及红树林湿地景光。
*周边环境
目前片区内靠北多为居民楼，靠南则多为办公性质写字楼及产业园。
（4）产业规划
保税区地处河套深港科技创新合作区，未来将大力发展生物医药及相关高科技产业。据悉，目前保税区将进行产业升级，将物流等相关非研发产业迁出，统一引进高科技研发产业入驻。
*保税区鸟瞰图 来源于网络
据了解，河套合作区深方园区已筹集科研空间67万平方米，已落地和对接的香港及国际优质项目132个，其中生命科学项目55个，信息科学47个，材料科学8个，其他领域22个，构建了“基础研究+技术创新+成果产业化”全过程创新生态链。
*目前保税区内入驻的高新企业
推荐指数：★★★☆☆
小结：佳兆业航运红树湾拥有优质的景观资源，但由于限高，景观的优势多少有打折扣；学区是其一大亮点，福田区外国语学校南校区投入使用后片区内的房价有一波拉高；片区内土地有限，无大型的商业配套；从配套上来说，优缺都比较明显。
6、总结
优势：①片区内新盘供应少，满足新房置业需求；②户型多元，起步面积较小，入手门槛较低；③近公园近海景，景光资源较好；④所在学区也是优势之一；⑤自驾出行便捷，近高速及城市主交通干道。
劣势：①片区内用地有限，非纯粹居住环境，新项目需通过旧改才能实现；②临近无大型商业配套，短期内公共出行较为不便；③项目体量较小，相对中高层而言容积率偏高。
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