买房交流群
聚集十万购房人畅谈一切买房事
龙岗中心的东移，不仅拉动了东部产业、交通的发展，推动了一大批房企入驻，同时也吸引了不少购房置业的投资客、刚需客。其中，东部大运新城、龙岗中心城等核心区域及辐射区，也是购房者眼中的潜力股，东部楼市的“绩优股”。
除了地理位置之外，交通对于关外置业人群无疑是最为重要的。近年来，龙岗供应的住宅产品中，地铁盘已经非常稀缺，更何况是地段较佳的新盘，而今年节后龙岗排名前列面市楼盘星河盛境，却刚好处于大运新城辐射区，又无缝接驳3号线永湖站，这无疑引起了很大的市场关注，所以，老焦走访该楼盘之后，也想给大家讲解一下项目情况。
1、区位交通
星河盛境位于龙岗大道与横坪公路交叉口处南侧，项目邻近地铁3号线永湖站，根据规划显示，项目商业部分将搭建一条连廊直通地铁站，这样不仅可以缩短步行距离，也避免了风吹日晒雨淋。
除了3号线之外，项目附近还有建设中的地铁14号线及16号线，其中14号线是东部首条快线，起于岗厦北站，终于沙田站，预计2022年年底通车。14号线中有两个3站换乘的换乘点，分别为岗厦北站、大运站，而大运站距离星河盛境仅2站之隔，也就是说，未来从项目出发，8站可以抵达罗湖，10站可以抵达福田。
16号线起于大运站，止于田心站，该线路预计2023年年中通车，开通后项目可从大运站换乘16号线，届时前往大运新城、龙岗中心城、坪山中心区等地将更为便利。
公交出行方面，根据地图测距，项目1公里直线距离范围内有17个公交站台，其中距离项目较近，且公交线路较多的是“永湖地铁站1”，该站台就位于项目门口，因而公交出行的便利性也高。
自驾出行方面，项目紧靠龙岗大道主干道，可便捷贯穿整个龙岗片区，同时项目西北侧是南坪快速入口，以及水官高速横坪收费站，根据地图测距，从项目出发，自驾约2公里可抵达快速路及高速路。
推荐指数：★★★★☆
小结：地铁、公交、公路、快速、高速等出行方式应有尽有，选择多的同时距离也很近，所以整体交通的便捷性非常高。
2、楼盘信息
星河盛境原为星河保安村旧改，项目由深圳市星河圆通房地产开发有限公司开发打造，总占面约3.2万㎡，总建面约28万㎡，容积率4.36，绿化率40%。
星河盛境整体分两期开发，一期规划为4栋高层住宅、9班公立幼儿园、2层住宅底商，其中住宅可售房源位于1栋2单元、2栋、3栋，回迁房位于1栋1单元。据销售介绍，项目一期住宅共计581套，其中可售户数为382套，分别为约86㎡（155套）、约96㎡（169套）、约116㎡（58套）。
星河盛境商品房住宅层高3米，2梯5户结构，另据销售介绍，项目一期二期的停车库分开使用，一期停车位共计461个，车位充足。
项目二期共3栋高层，其中1栋为办公，1栋为公寓，1栋为人才房，目前二期的具体信息还未公示。从规划来看，二期楼下为多层的集中商业，商业整体建面约4.4万㎡。
星河盛境3月20日已开放展示中心，3月27日已开放样板间，展示空间均位于星河智荟小区，目前看房不需要验资，且项目也在申请预售证中，预计较快或4月底入市，住宅带装修交付，交房时间为2023年9月30日。
星河盛境一期住宅共3种户型，分别为3房2厅1卫、3房2厅2卫，以及4房2厅2卫格局，主力户型为3房，因此项目也仅做了3房户型样板间，老焦探访时发现，星河的户型整体相对开阔，据销售介绍，项目户型实用率有79%，接近80%，在目前的市场上来看，还是相当不错的，下面老焦就给大家介绍一下这3个户型。
约86㎡户型
①86㎡户型为东北或西北朝向，其中1栋2单元房源朝园林，更为安静，2栋及3栋02户型临马路，或有些许车流噪音；②该户型为紧凑3房设计，可满足二孩家庭居住需求，且户型方正，动静区分明显；③U型厨房设计，方便多人同时操作，空间的使用率高。
约96㎡户型
①96㎡户型为东南及正南朝向，其中2栋、3栋看园林景观，1栋2单元临规划道路永盛路，该道路不是主干道，车流量小，因此噪音影响也较小；②一体化客餐厅设计，连接景观阳台，阳台进深1.7米，整体空间阔绰，视野宽敞；③主卧3.7米开间，带独立卫生间，居住空间较为舒适。
约116㎡户型
①116㎡户型是本小区较大的户型，也是少有的四房户型，同时还是房源数最少的户型，仅位于1栋2单元及3栋01号房，户型全部朝西南向，3栋看园林景观，1栋朝规划路永盛路；②玄关入户，过渡室内外空间，对室内隐私起到一定的保护作用；③客、餐厅分区明显，且均临采光面，整体的室内空间较为通透。
推荐指数：★★★★☆
小结：楼盘整体呈“L”型分布，其中二期商办类产品及人才房，临地铁临龙岗大道主干道，一期住宅位于内侧，这样有效地为商品房住宅阻隔了部分噪音及灰尘的影响。户型设计方面，以市面上需求较大的三房为主，且格局分布合理，整体品质在片区内来说还是相对较高的。
3、价格对比
当前不论是西部还是东部，可售的一手房住宅都非常稀少，而项目附近，地铁3号线沿线在售的新房住宅目前有且仅有卓弘星辰、仁恒公园世纪，其中卓弘带装修单价5万/平，而仁恒毛坯单价5.22万/平。
作为名企开发的星河盛境，楼盘品质都相对过硬，且上面我们提到，项目户型的实际使用率也相对较高，又是带装修交付，那么价格可能会介于这两盘之间，具体的还得以备案为准。
推荐指数：★★★☆☆
小结：目前东部的整体房价仍处于洼地状态，同时项目所在片区的价格在龙岗算中间位置，刚需上车的成本相对较低，且相对于西部网红盘来看，中签概率更大。
4、工程进度
星河盛境分两期开发，目前两期工程都在如火如荼地施工中，其中靠近永湖地铁站一侧的为二期产品，从现场施工情况可见，二期还处于打地基状态。
二期北面，保安学校东侧的建筑主体则为一期产品，也就是即将要售卖的住宅，从进度来看，一期住宅较高已整体出地面6-7层，低的也有3层左右，一期的整体进度相对较快。
推荐指数：★★★☆☆
小结：星河盛境一期楼栋才出地面6-7层，但项目从3月份面市，到预计4月底入市，2023年带装修交付，整体的运作不拖沓，效率也是相对较高。
5、项目配套
（1）学校学区
根据龙岗区公办学校招生范围显示，目前星河盛境划片的小学为保安学校（小学部），初中为大学区，可申请保安学校（初中部）、园山实验学校。
保安学校为九年一贯制学校，该校创建于1989年，与星河盛境小区仅一路之隔。学校占地面积31800㎡，教学班36个，该校为广东省一级学校，高级绿色学校。
作为老牌学校，该校拥有丰富的教学经验，但此前受制于生源影响，因此学校成绩并没有特别亮眼，据非官方数据统计，保安学校目前在整个龙岗区排到中间位置，还有一定的上升空间。
园山实验学校，原名为吉溪初级中学，办学规模为8个班级，目前网上对该校的介绍较少，根据地图测距，从项目出发至园山实验学校，步行距离约1.5公里，相对较远。
（2）商超商业
在深圳，星河商业占有重要的一席之地，尤其是COCO系列，基本成了片区标杆，而龙岗COCO PARK更是东部首席家庭型消费一站式购物中心。星河盛境距离龙岗COCO PARK相对较近，仅2个地铁站距离。
此外，项目本身也带有商业，虽然体量不及COCO PARK，但也有约4.4万㎡，能基本满足业主需求。
除了星河自家的商业之外，项目周边的商业体也众多，包括一路之隔的卓弘3.6万㎡商业，一站之隔的乐城约5万㎡商业、信义约5万平米商业，四站之隔的万科广场、世贸中心等等，商业配套可以说是相对丰富。
（3）周边环境
项目所处片区原为村落和厂房，因而近年来区域内的新盘供应也主要依赖旧改。根据规划显示，星河在龙岗的项目，除了星河时代、星河智荟，以及即将入市的星河盛境之外，还拿下了银海工业区、窝肚村、埔夏村、上围村等多个旧改项目，可以说未来这个片区也是星河大本营之一。
而片区入驻的企业除了星河之外，还吸引了卓弘、博林、名居、信义、佳兆业等多家名企，这也说明区域内的发展潜力还是相对较大，但旧城改造都有较长的开发周期，短期内居住环境改善力度或没有那么大。
推荐指数：★★☆☆☆
小结：商业配套齐全且相对丰富，家门口即是划片学校，方便家长接送，但学校排名一般，水平有待提升，同时周边以旧改为主，短期内居住环境相对一般。
6、总结
优势：①无缝连接3号线永湖站，紧靠龙岗大道、横坪路，近水官高速，交通路网发达，公交、地铁、自驾等多种出行方式均可选择；②名企开发，带装修交付，户型分布合理，且使用率较市面上现有的新盘住宅要稍高一些；③自带4.4万㎡商业，以及9班制幼儿园，同时家门口有划片的九年一贯制学校保安学校，整体配套完善；④地处大运辐射区，同时区域内吸引了多家名企入驻，未来有一定的发展前景。
劣势：①划片学校因生源问题，前期排名较为一般，在龙岗属于中等水平，整体实力还有待提升；②周边仍存在部分村落和厂房，虽纳入了旧改，但有一定的开发周期。
