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华润城，一个随时能上深圳楼市热搜、自带流量的超级大盘。华润城占地63万㎡，总建面280万㎡，是集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体。2014年华润城1期以4万多的价格“出道”，到后来的3期开盘就售罄，项目即将推出4期住宅新品，华润城润府又不止一次刷爆朋友圈，究竟是什么让这个航母级旧改屡屡成霸屏王呢？
那些年我们错过的华润城,4期还会开盘就售罄吗?
发布时间2019-7-19
一、项目简介
华润城占地63万㎡，总建面280万㎡，是集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体。
华润城位于南山区深南大道与铜鼓路交汇处，是大冲旧改项目，开发商是华润置地(深圳)有限公司，整体产权70年，共分5期开发，以半围合式布局沿华润城外围而建。主要以住宅产品为主，项目后续将推出4期新品，具体时间待定。
华润城润府4期改名为华润城润玺一期，建设用地约2.49万㎡，总建筑面积约24.8万㎡，容积率为6.6.规划住宅层高约130-198米。项目位置更靠近大沙河和足球公园，景观资源相对前面几期较丰富，宜居感更佳。四期西侧有一所社区幼儿园，南山外国语学校(集团)科华学校到项目的位置不远不近刚刚好，既不会太远上下学不方便也不会太近受学校噪音影响。到地铁站高新园站的距离相比二期稍远，不过不行时间也可控制在10分钟以内。
项目目前刚出地面5层左右，据现场销售透露，项目预计20202年年中入市，展厅已关闭，目前仅有万象府的售楼处开放中。
*项目施工现场图
*万象府展厅处
二、户型解析
华润城润府四期户型共有四个面积段：
建筑面积约99㎡ 三房一卫 （383套）
建筑面积约120㎡ 三房两卫（669套）
建筑面积约160㎡ 四房两卫（112套）
建筑面积约190㎡ 四房三卫（110套）
其中3#的分布情况如下：
从这个结构看，户型实用率有74.1%，与前3期的使用率差不多，通过玄关和阳台有部分赠送，在目前的超高层住宅中也算不错的了。大家也知道华润的功力主要体现在城市运营方面，户型使用率那是万科干的事情了。
从这个面积区间来看，和二期、三期的户型相比，面积更上一层楼。二期、三期89才两房，四期99平即可做三房；四期120平米对标二三期150平的大3房户型；4房二三期都要到188.190平，四期160平米则可以做到标准四房，190平米又可以做出高品质4房，有点东西了。
推荐指数★★★★
较大程度使用框剪结构，减少了承重墙的设置，室内空间得房率有一定提升，并且有一定程度的自由改动空间。
5梯6户的配置便利性较佳，但从赠送区域划分情况来看，B4、C2户电梯可能为相对独立使用，可理解为3梯4户和2梯2户。
户型设计大面宽短进深，可以使得居住空间面向优势朝向，功能空间劣势区域。突出地块的景观资源优势，且较明显偏向大户型产品。比如：C2——160平米的四房户型，其中客厅和三个卧室，合计四开间都是朝向东南看园林，或者看沙河高尔夫和深圳湾，实现景观较大化。这已经有豪宅的基本禀赋了。
三、周边配套
华润城润府位于具有“中国硅谷”之称的深圳市高新科技园，是深圳目前较大的科技商务区，聚集着大量的高新技术企业和精英白领，包括腾讯、中兴、创维、大疆创新、TCL、德赛、迈瑞等一众高科技创新企业，加之正在蓄势待发的南山金融科技城，今后这一片区的科技金融属性将越发突显。
1、商业配套
项目自带24万㎡的商业万象天地，现已成了来深游玩旅客的必打卡地之一。不仅可以极大地满足居民日常的购物、休闲、娱乐和社交的需求，且还辐射技术区的大部分地方。
2、教育配套
华润城润府社区内设有3所幼儿园，分散在一期、二期和四期周边，在二期东侧有深圳南山外国语大冲学校，三期西侧有南山外国语学校(集团)科华学校，均是九年一贯制学校，目前均已招生办学。真正享受家门口优质教育配套。
*南山外国语学校（集团）科华学校
3、交通配套
华润城东近沙河西路，南接深南大道，北临北环大道，能快速接通南坪、广深、滨海等城市要道，交通通透性高；离地铁罗宝线高新园站和有50余条公交线路经过的大冲公交站仅400米，一期的7栋、8栋楼下还有个4000平的公交首末站，自驾、公交出行均十分便捷。另外，铜鼓路是一条40m宽的双向四车道，是华润城所有业主出入的主要交通要道。
推荐指数★★★★
项目作为建面280万平的大型综合体，家门口的大型商业、南外九年制学校、交通便利等一条龙式配套让不论投资客还是自住型购房者都趋之若鹜。不过由于临近主干道、加上学校路段，高峰期的拥堵和低楼层住户的噪音污染也是显而易见的；加上楼栋基本都是超高层设计，容积率偏高，绿化面积较少，也会直接影响居住的舒适度。
四、周边房价
华润城位于南山华润城位居南山高新技术产业园区中区东部，目前周边在售住宅新盘有阳光粤海和新天鹅堡。单户型而言，新天鹅堡的比较单一只有三房户型，而阳光粤海目前仅有200㎡以上的大户型在售，华润城润府4期的户型选择面比较广，自然客户群体也就大得多了。
有网友传，4期价格预计回到11-12万之间，再看一下项目1期、2期的二手房价，均在12万+，相信网传的这个数字也不是空穴来风吧。
就项目整体分布来看1期、2期均靠近南山外国语学校，4期相对较远，不过若是考虑到低楼层或有学校带来的噪音影响，加上4期的景观资源未必不是一个更好的选择。
★★★★推荐指数
4期改名叫华润城润玺一期，“玺”系列估计就是往豪宅去了，户型也是从刚需到改善型都有，新房竞争压力较小，若是价格和1期、2期差不太多的话，购房者何去何从或许就得细细斟酌了。
五、项目总结：
从2014年10月华润城润府1期以4万多的均价开盘，而现在二手房均价高达12W+，再到后面华润城润府3期两次开盘均日空，数据足以说明一切。似乎项目除了贵和容积率稍高以外没有其他缺点，地段和配套足以让购房者忽视甚至无视它的一些不足，尽管4期现在还在施工中，预计明年年中才会入市，可它的热量依然高居不下。那么，4期会卖得怎么样呢？让我们拭目以待。
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