最近的楼市，只可意会不可言传。
长期以来市场的经验似乎在传递一个事实：在深圳买房，不会亏。
尤其是近年来，深圳行情特立独行，那是不是意味着所有的房子都涨了？
答案：不是。
最近就有读者在后台留言表示，在深圳投资房产亏了。
2015年买的高端小区，5年时间，现在出手要亏损60-70万左右。
细扒之后，南方楼事发现，现在的深圳仍然有不少跑输大市的房子。
海景住宅无人过问；罗湖有楼盘5年下跌较高50万；大量毛坯房源出售，投资客撤离......
东部“血泪史”
1，海景住宅，5年亏本60-70万
“这是深圳投资最失败的小区，没有之一。”
南方楼事联系到读者许生后，他有些无奈的说道。
2015年，许生花了298万，在大鹏半岛的承翰半山海买了一套89.01㎡的复式。
“虽然只有89㎡，但实用面积有156㎡，300万买到真的是价格洼地，去看过的人都会喜欢。”
谈到这套亏本的房子，他还是抑制不住喜爱之情。
图源 房天下
他表示，承翰半山海定位是高端小区，户户面海，还带私家登山道，环境非常好。
“当时是奔着自住兼投资买的，现在觉得交通很不方便。”
再好的房子，因为地段不够好也显得很尴尬。
看看下面这张航拍图，既感受到满满的大自然气息，又看到了日常出行的不便。
图源水印
据乐有家数据显示，去年5月楼盘成交价为25359元，今年5月成交仅23519元，一年下跌-7.25%。
同步对比链家的成交信息。
2017年，36㎡左右的房源成交单价已经去到2.7-2.8万/㎡。
但是在今年，同样是36㎡的房源，成交单价只在2.4万/㎡上下徘徊。
四年下跌12.3%。
如果按许生的成交价来算，那真真是金钱的教训。
2015年，他花了3.3万单价买下的房子，现在跌到2.4-2.7万/㎡之间，5年亏了将近60-70万。
算出这笔账，许生哭笑不得，“2015年在深圳买房，哪儿有亏的？”
据南方楼事了解，承翰半山海现在成交价之所以比过往成交单价低，很大原因是中介为了把房子卖出去，不惜向业主压低价格。
可是呢，物极必反。价格压得越低，越无人问津，以此循环。
许生透露，房子之前的评估价可以去到350万左右，但是现在也只在260万左右。
房子悄悄贬值了。
跟承翰半山海同地段的，还有东部华侨城天麓、万科十七英里、天琴湾等豪宅别墅。
大家也知道，东部华侨城天麓几乎每年都要被拿出来“遛一遛”，凡是说到亏本豪宅，名单里边也必不可少。
“血亏”、“有价无市”成了昔日豪宅的标签。
图源 网络
对于这块烫手的山芋，许生表示还是希望单价再上去一点，好解套。
“价格能上点，考虑卖。”
2，三年多亏33万，投资客撤离？
无独有偶，大鹏的「亏本」房子，似乎要比别的区多出那么一些些。
位于大鹏半岛葵涌街道的海语山林花园，由9栋高层组成，总户数787户。
其实小区整体是不错的，用了西班牙风格的建筑，社区绿化整体做的不错。
图源链家
但是在配套上，率逊一筹。
在贝壳上查看楼盘周边的配套，交通和购物这两个栏目都是少有的。
也就是说，目前楼盘周边没有什么公车站点、更不存在地铁，只有东部沿海高速和惠深沿海高速等。
SHOPPING MALL什么的，再等几年吧。
小区被山、农民房紧紧包围。
图源链家
再查看成交历史。
据贝壳显示，2017年海语山林71㎡的两房成交单价为3.1万/㎡。
今年1月，成交单价为2.6万/㎡，三年跌了-15%。
如果按成交价来算，也就是三年多亏了33万。
打开链家，查询小区目前在售房源，高达35套。
而且还有多数房源还是毛坯状态，项目可是在2006年就开盘，2009年建成交付，已经过去11年。
可以推测，这些还未装修的房源大概率出自「投资客」之手。
在房产跑输大市后，急于撤离。
中部同样有“坑” ？
东部“沦陷”，只能说是过往发展所累。按现在这个势头，中心区位总不该有楼盘“拖后腿”吧？
恰恰相反，一样有房源跑输大市。
1，与香港一水之隔，5年较高跌50万
中海天钻位于位于罗湖区红岭南路与滨河大道交汇处东南侧，是大名鼎鼎的鹿丹村旧改项目，和香港新界仅一水之隔。
目前楼盘在售二手房源单价在9-12万/㎡之间，其实只看这个价格，会觉得是比较正常的价格。
但是，深扒项目的开盘价，发现几乎没有涨幅。
2015年12月，中海天钻首批推出8-9栋，100套左右的房源，单价在8.5-15.5万/㎡，均价10.5万。
2018年6月，推出44套回迁剩余房源，单价为7.6-9万/平方米，均价约为8万元/平方米。
房源备案价
这是什么意思呢，就是楼盘在2015年，精装房源单价已经去到8.5-15.5万/㎡之间，即便是回迁房源也是7.6-9万/㎡之间。
再看成交价，去年的成交价的房源在7万左右；今年成交的两套房源，单价为9.5万/㎡。
虽然有涨幅，但是不高。
120㎡的回迁户型，在开盘的时候总价在966-985万左右，现在120㎡的成交总价970万，去年较高成交936万。
4到5年，不涨反“跌”15-50万。
精装为商品房 毛坯为回迁房
横向对比其他区域，中海天钻跑输大市的体会更为深刻。
今年热点片区之一的宝安，西乡、碧海等片区在2015年楼盘均价在3万左右；2020年的今天，碧海片区均价8.5万/㎡，片区内9-10万/㎡的楼盘比比皆是。
5年涨幅200%左右。
中海天钻业主的心，被摁在地上摩擦。
对此有资深中介告诉南方楼事，楼盘8-9栋为精装商品房，1-5栋为回迁房。
近两年涨幅不高的多是8-9栋房源，回迁房是比较抢手的。
图源水印
原因是回迁房的靠近河边，景观无遮挡，资源更好。加上毛坯的价格更划算，所以回迁房成交还是比较活跃的。
楼盘位于罗湖核心地段，周边围绕了诸多大型旧改，比如蔡屋围旧改。但旧改是个长期的过程，近年来片区面貌变化确实不大，没有直观的“刺激”点，房价不温不火也是能够理解。
未来，罗湖依然值得期待。周边旧改逐渐兑现后，或将拉动一波行情。
2，公寓跑输大市，五个月跌一万
位于福田区彩田路的某豪宅公寓，现在在链家的二手均价为8.4万/㎡。
你可能不会想到，在年初的时候均价还是9.4万/㎡......
5个多月跌了一万.......
图源 渔村楼市
图源 链家
虽然目前在售房源，有许多房源挂到10万+，但是查询成交记录显示，只有一套在2019年5月成交。
单价9.1万，总价2600万。
要知道，这个项目在2015年开盘的时候，一房640万起，二房1000万起......
现在甚至有业主要低于成本价300万甩卖。
图源网络
目前它的价格比附近一些住宅高出不少。
这里要提一下，目前诸葛找房该公寓项目的均价为11万/㎡。
同样的，近一年涨幅同样呈下跌趋势。
至于要参考哪个平台的数据，读者可以自行甄别。
这个项目，南方楼事在2018年曾前去踩盘。
不论是地段、还是景观，对于「豪宅」这个定位是实至名归的。
这么好为什么涨不动？
这或许跟深圳豪宅区的发展变化有关。
近两年来，深圳湾、后海等新兴豪宅区崛起，相较于城市景观和山林景观，土豪们更偏爱中心地段的海景资源。
购买力的迁移，导致福田这个中心地段的豪宅公寓被“遗忘”。
带有一些些私心的评价，我们认为这个项目是略微可惜的。
最后
总结起来，这些房子涨势堪忧，主要有两点原因：
1.公寓产品难出头
其实在深圳，很少有公寓产品可以跑赢大市。
像上文提到的福田某公寓项目，即便位于中心地段、拥有莲花山、笔架山等山林景观，但是还是比不过深圳湾的稀缺海景资源。
再者就是，深圳多数豪宅是形成片区的。
比如过去常说的华侨城片区、香蜜湖片区，现在的深圳湾片区，这些豪宅都是成规模的“扎堆”。
而福田这个公寓项目，周边均是住宅和一些比较普通的公寓，它略显单薄，较为尴尬。
但对比其他豪宅公寓，就价格来说，它算是比较扎实的。
2.当下地段的选择
买房最重要的有三点：地段、地段还是地段。
城市核心区域、陆路交通要道、地铁多线换乘站点……这些都算是好地段。
在深圳也不例外。
大家总是说深圳发展一路向西，所以在当下，买房一定会优先选择中、西部。
甚至有人做出了片区价值排行榜。
图源网络
对于那些带有投资心理的购房者来说，这个地图有参考价值，毕竟哪里涨得快买单哪里。
但是，在房价高企的今天，均价3.8万的大鹏，有山有海，如果再加上规划和好学位拉动，是否算是洼地？
作为刚需的你，会不会选择大鹏？
欢迎大家踊跃讨论，发表自己的看法~
（来源：南方楼事）
