深圳楼市已到十字路口:好房抢不到,差的遭人嫌

楼市头条

2019-10-17 13:37:36

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10月13日,网红盘中粮大悦城开盘了!

10月13日,位于宝安新安的宝安大悦城·天玺壹号在大中华喜来登酒店摇号开盘,14:30正式开始,选房大约持续了2小时,截止下午16:30,大约卖了180套,整体去化5.5成,成交金额近20亿。

15:36的销控图,非最终销控

据备案信息,项目备案ABC栋共330套住宅和商铺,其中建面约115-429㎡的住宅,备案均价8.9/㎡,较高备案价约9.54/;建面约40-247㎡的商铺,均价11.3万/㎡。

图源:咚咚找房

此外,【家在】置业群爆料,按时签约有499折。

有人说,楼盘的单价太高,几乎没有限价红利。

还有人说,大悦城是深圳第四豪宅区的一个风向标,是近期相对低成本介入新兴豪宅区的优质机会。

两个观点一出,不少对房地产不了解的朋友直接懵逼了。

中粮大悦城开盘的前两天,村长微信上没消除的“红点”几乎都是来自对这个楼盘的问询,疑问来自两个方面:排名前列,楼盘的定价是否过高,现在买入的时机是不是合适,有没有可能被套住;第二,同类型的楼盘还没有,横向对比的话深圳下半年入市的这么多豪宅,大悦城的性价比排在什么位置。

村长今天谈谈几点客观观点。

较大的感受就是:深圳的机会不多了。

01

深圳楼市多重因素下的网红盘效应

7月份的时候,村长粗略统计过一组数据,深圳下半年预计有71个楼盘计划入市。

其中,龙岗和宝安依旧是全市新房供应量较大的区域,供应集中在沙井、平湖、新生等区域。而福田、南山、罗湖,下半年大部分入市的是办公、商务公寓、产业研发等产品,住宅项目依然稀缺。

其实一句话就能解释的清楚,深圳没有多少面粉了。

尤其是今年粤港澳大湾区规划和8月份深圳先行示范区文件的正式发布,红利效应十分明显。

换句话说,深圳这块不大的土地上蕴藏着全国乃至世界的财富力量和希望,平均下来每平方米土地的价值都十分的高。

这或许可以解释今年以来开发商的动作,比如关内高端先进豪宅的频频浮现,比如关外的户型越做越大,再比如6月份深圳史诗级的土拍,现场80多家房企千亿深圳抢争5块地。

关于土拍很好解释,地价决定房价。

而户型方面的变化恰好说明了深圳楼市行情的见好,一般而言,只有先进城市才会出现先进豪宅,因为普通城市没有办法承载豪宅的价格。村长之前在天津考察的时候就听说,汤臣卖了天津“一品”就是因为玩不转没人买账。

而深圳今年已经进入了高级的一线城市,价值方面毋庸置疑,价格方面也有的托底。

年初打响市场排名前列炮的网红盘正是深圳湾豪宅华润瑞府,15.8万/平的均价,30分钟吸金50亿。而后,半岛城邦4期、招商太子湾湾玺、绿景红树湾1号宽玺纷纷登场,当天去化均超过50%。

这其中,凡是带网红二字的楼盘,销量就没有扑街的。比如沙井网红盘万科星城,再比如南山网红盘招商双玺、华润城润府三期,以及福田的网红盘天健天骄、光明网红盘勤诚达正大城等,这些楼盘都卖的不错。

就在5天前,位于沙井的万科星城公寓开盘,均价3.9万/㎡,当天卖出225套。

而大悦城作为宝安的网红盘,让人颇有想象空间。

02

大悦城的价格短板:

非名校学区,价格还那么贵!

回过头来,我们仔细介绍一下大悦城这个项目。

区位待后续动力发展。

宝安大悦城项目的位置是在宝安新安,地铁5号线和12号线十字交叉换乘站灵芝站的西侧,东临前进一路,南接创业二路,西为建安一路,北靠裕安二路。从地图上能更直观的看到项目的位置,算是片区的中心要地。

很多人对宝安的新安片区其实不甚了解,我们放张图来直观感受一下。

新安片区距离南山的科技园和西丽比较近,而大家熟知的宝中是靠近前海湾的那部分。片区其实是老宝安甚至老深圳人的“故居”,长期以来的宝安的中心城区。相较于现在的宝安中心区来说,算是宝安区的老中心,所以也被称作宝城。

因此,无论是城市规划建设,还是居住生活配套上,新安都具备成熟的较高水准。宝安中学(集团)的社会口碑和瞩目成绩,是其中的体现。

配套是优势。

大悦城之所以被大家重点关注的一个点就在于,项目二期为15万㎡的大悦城mall,这将是深圳的首座大悦城。值得注意的是,大悦城已在北京、上海、成都、西安等城市成功运营。

除此之外,区域内整体商业配套发达:

周边的华联城市全景有近2万㎡的商业;中洲πmall集中式商业6万㎡;勤诚达前海世界约5万㎡商业;不远处的海雅缤纷城是一个体量非常大的集中式商业;地铁5号线往宝中方向2个站即是36万㎡的壹方城;

最后是学区:非名校。

大家都知道,新安片区内的宝中学区,是宝安区塔尖水准,因此它所对应的学区房产具有显著的增值效果。

不过按照目前的学区划分,大悦城项目并不在宝中学区红利范围内。其学区为建安小学+新安中学或孝德学校(初中部)。虽然项目的更新范围内规划有一所27班九年制学校,但目前具体办学情况尚不明确。

综上所述,大悦城短期内没有名校加持,增值能力可能偏弱,但是长期来看片区的价值还是可以期待下。

从本次开盘的情况来看,作为华南少有的大悦城住宅开售,至少半年前多家媒体都预测了开盘会有热销的情况,但5.5成的销量却没有达到预期。

其实,最主要的问题在于价格。

天玺壹号玺苑的价格在宝安乃至深圳并不占优势。

项目备案均价备案均价8.89万/㎡,总价区间在939-4101万/套。这个门槛是在有点高,对刚需来说,肯定是够不上的,龙岗、光明的刚需盘可能更适合他们;对刚改来说,价格是合适的,但是没有好学位基本上没有看的必要了;而对豪宅而言,他们可能更愿意买深圳湾、香蜜湖、华侨城的房子,天玺壹号玺苑算是个高不成低不就的楼盘。

而和整个片区的二手均价对比看,宝安和新安片区9月份二手单价都在6万/㎡左右,近些年来突飞猛涨的宝中片区二手单价也只有8.8/㎡。

03

定价也许合理,但并不具备吸引力

首先,项目的定价在新安片区远没有见顶。

在链家二手房网站上,我们发现新安目前挂牌总价最贵的二手房为恒安花园,该房源单价为9万/㎡,户型建面约276.67㎡,总价为2500万;挂牌单价最贵的是都市翠海华苑,单价达到15.9万/㎡。

图源:链家

这两个楼盘都在灵芝地铁站附近,和大悦城所在的项目属于同一位置。

如果根据这个来测算,加上目前前海-宝安的价值潜力加成,天玺壹号此次的定价其实是在一个合理的范围内。

部分备案价格 图源:咚咚找房

不过,距离天玺壹号最近的三个项目:中洲华府、华联城市全景壹号、勤诚达22世纪等宝中学位房的二手均价,仍比项目目前显示的备案均价略低一点。

图源:链家

其中,华联城市全景的二手均价仅有7.7万元/㎡,最近的一次成交是在8月21日,建面约89.57㎡的3室2厅房子以单价8.8万元/㎡,总价788万成交。值得注意的是,该小区4月份成交的同户型房源单价只有8.5万元/㎡。

图源:链家

从这些信息我们能看出两点:

1.灵芝片区的房价仍处于一个上涨周 

2.大悦城天玺壹号的套利空间不大

这两点其实是有点矛盾的,这意味着你如果要选择天玺壹号,就只能做个长期主义者,短期内的价差不大,基本没有限价红利。

不过倒是也没必要那么纠结:生活不止眼前的苟且,还有诗和远方。

深圳同期开盘的楼盘实在不少,比如10月12号晚开盘的金众麒麟公馆,均价8.2万/㎡,当天销售6成;项目位于现在网红片区西丽:山好水好规划好政策好空气好。不瞒大家说,村长的很多朋友都有意向下定,还有一个北京来的预算1000万的朋友直接联系买了。

金众麒麟公馆开盘现场

除了此盘,目前市场比较受关注的龙华金茂府、蛇口的新世界揽山御园,宝中的云玺锦庭、福田的深业中城(这个盘档次过高没有可比性,建议有钱的朋友去摇一下深业中城,万一“中奖”了呢)。

 04

看过样板房之后,扭头就走?

实际上,天玺壹号的户型一直受市场诟病,由于其得房率很低,网传有购房者看过样板房之后,扭头就走。

真的有这么糟糕吗?

村长了解到,大悦城住宅项目一期主力户型为116-1143-4房改善型产品,共有5种户型:

建筑面积约116㎡户型322

建筑面积约120㎡户型422卫(对称)

建筑面积约120㎡户型422卫(通透)

建筑面积约121㎡户型422卫建筑面积约224㎡户型425

总的来看,项目的户型分布、面积段配比都较为合理。

如果是用来自住的话,可以考虑看看116㎡、120㎡户型。

但用来投资的话,还是那句话,要准备做个长期主义者。值得注意的是,220㎡的户型总价至少在2000万左右,这个价格的可选项实在太多,可以看看宝中、龙华、南山、甚至深圳湾,总之投资性价比不高。

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