深圳的旧改赛道，又险又长。无数个血淋淋的案例表明，没走到100%签约之前，都没有一家开发商敢说，这个项目稳了。5月9日，深圳市安乐永恒股份合作公司（下称“永恒公司”）与深圳海滨房产有限公司（下称“海滨房产”，为阳光华艺关联公司）签订了宝安37区集体物业搬迁补偿协议。
▲永恒公司与海滨房产签约现场/家在深圳论坛在房产论坛中，有网友称，看来项目离清场、动工不远了；而市场上甚至早已出现阳光华艺37区旧改回迁房指标的售卖。事情真的能这么顺利吗？
几经易手的旧改，周边二手房价涨到8万+宝安37区，位于宝安区新安街道南头关口片区，其最早于2007年与宝安39、43区被纳入《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个历史遗留项目之一；经过范围的调整，其最终纳入到《2012年深圳市城市更新单元计划第三批计划》。根据规划，该项目拆除用地面积15.92万㎡，开发建设用地面积10.43万㎡，计容建面为65.43万㎡，其中住宅37.95万㎡（含保障房3.29万㎡），商业、办公及旅馆业建筑17.28万㎡，商务公寓7.42万㎡。从首次被纳入改造计划至今，13年里项目进展缓慢，附近的新锦安雅园从2005年开盘时的每平米4600元涨到了8万+，37区却依然悄无声息。
▲宝安37区旧改周边二手房均价
而合作开发方也换了几轮。2015年3月，经宝安区旧城改造领导小组同意，深圳市盘田投资有限公司（下称“盘田投资”）作为该项目的改造单位，海滨房产为其全资子公司。根据企查查监测，彼时盘田投资由玉湖投资持股51%、林书雄持股49%。同年6月，阳光华艺入股盘田投资，持股比例达55%，玉湖投资持股23%；6个月后，阳光华艺持股比例增至100%。
▲图源：企查查
改造方尘埃落定，也许大家已经开始期待阳光华艺的改造成果，这里将诞生一批靠旧改致富的原村民，以及刷新新安片区房价的住宅项目。
事情的发展却不是这个走向。5年时间，阳光华艺都未能与该项目中集体资产占比较大的安乐十三股份合作公司（下称“十三公司”）达成共识。
保利地产入局
资料显示，宝安37、39、43片区城市更新项目涉及5个村股份公司、原居民约120户、其他业主约1300户。在该项目面积占比较大的37区中，除小业主外，涉及的村股份公司则有十三公司以及永恒公司两家。来自相关村股份公司提供的数据显示，十三公司的集体土地占拆迁范围的28.9%，集体物业占项目现状建面的22.4%；而永恒公司的占比则为8.9%及0.8%。从集体产权的占比来看，十三公司的占比较大，对该城市更新项目具有主导权。而接近十三公司的人士称，业主方对阳光华艺签约速度缓慢、几年来毫无进展却霸占项目感到不满。据了解，截至目前，阳光华艺在整个37、39、43片区城市更新项目中累计签约面积仅27%。较大的问题还是在于补偿安置比例标准。据南方都市报2016年的报道，当年已有宝安37区原村民认为阳光华艺给的协议补偿比例较低，希望能更换合作开发方。而知情人士称，阳光华艺给出的补偿标准低于市场价格。
2018年，十三公司邀请保利地产介入项目，保利地产内部人士透露，公司进驻以来一直在跟十三公司进行谈判，并按照市场价格对十三公司集体资产的补偿进行了调整，目前已通过三会决议，就等着下个月走股东大会的审议程序。
从整个项目的谈判进度来看，“只要十三公司这边没问题了，其余村股份公司的推进应该会很顺利。”
然而，保利地产的计划未能顺利推进，阳光华艺与永恒公司在5月初签约。
根据宝安区政府2016年发布的《关于加快宝安区社区集体经济综合监管服务平台建设推动股份合作公司规范管理的意见》，股份合作公司涉及城市更新的集体资产交易应通过平台交易。如果在区集资办备案通过，相关信息会公示在平台上。
但截至2020年5月26日15时，@深圳买房计划并未在在“宝安区社区集体经济服务网”上找到上述交易的公示信息。
▲宝安区社区集体经济服务网的截图
共同开发或为解决之道
据@深圳买房计划从项目相关方了解到，双方仍处于僵持阶段。
一片红拆迁谈判团队的创始人邵滨军指出，现在的矛盾在于，两家村股份公司在项目开发方的选择上出现了分歧。
但他认为，这并非一道无解题， “政府主管部门应该发挥指导作用，介入项目进行协调，组织保利地产和阳光华艺两家开发企业、以及村股份公司三方进行沟通和协商”。
在邵滨军看来，阳光华艺在深圳的城中村改造中积累了很多成功经验，其更擅长于单一产权项目的谈判推进，对于多产权、多业主、多结构的项目就会较吃力，“五年内也不一定搞得成”。
其建议，双方可以探讨以共同开发的方式来推进项目，保利有品牌影响力，阳光华艺有旧改经验，优势互补，完全可以达成多赢的局面，这是较佳的解决之道。
“（共同开发）的确是推进这个项目较好的方式”，合一城市更新集团董事总经理罗宇如是表示。
但从目前僵持的局面来看，他认为阳光华艺、保利地产达成一致的难度较大。
基于此，罗宇则建议，如果永恒公司与阳光华艺的交易能获得区集资办的认可，那么这部分以及阳光华艺与有意愿的小业主达成搬迁补偿的部分可连成一片，单独确认为一期实施主体；而其余部分则由政府指导选择合作方并确认市场主体来实施。
▲现在的37区还看不出旧改的动静| 数据来源[1]关于《2012年深圳市城市更新单元计划第三批计划》的公告http://www.sz.gov.cn/ghj/qt/tzgg/201208/t20120831_1990707.htm[2]《关于加快宝安区社区集体经济综合监管服务平台建设推动股份合作公司规范管理的意见》（深宝府办[2016]29号）
[3]南方都市报报道：《旧改项目原村民称想换合作开发方 行吗？》
来源：深圳买房计划
