从1993年至今，已经25个年头。
程家龙先生，1993年加入戴德梁行，2018年是戴德梁行在深圳的第25年，也是程家龙在戴德梁行的第25年。
2018年，还是深圳成立特区38个年头，改革开放40周年。
从这组数据中，可见程家龙先生是亲身历见了深圳的成长，从为深圳排名前列家肯德基做市场调研、再到为深圳排名前列家LV专卖店的引进提供服务、以及地王大厦等多个项目的物业管理业务，这些项目都是深圳高速发展过程中的典型代表。
初见程家龙先生，给我的印象：儒雅大气。戴德梁行办公室位落福田CBD嘉里建设广场，在深圳中心城的正对面，我们的专访也在这座超级商务中心的5楼展开。
01
房地产市场处于下行
戴德梁行业务却同比出现增长
刚到戴德梁行办公室，温馨大气的布置就吸引了我们。圣诞刚过两天，为庆祝节日购置的红花盆栽整齐地陈列在员工的卡位上，点缀下的办公室显得更加生机活力。而挂着满满荣誉的一面墙则记录了这家公司在发展历程中取得的成果，更是见证了深圳成长期到繁荣期的一路的切换。
戴德梁行深圳公司的前身为梁振英测量师行，创立于1993年。目前，戴德梁行遍布全球70多个国家， 拥有48000名专业员工，是全球较大的房地产服务商之一，也是大中华地区较具规模的国际房地产顾问公司。于 2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖2017年公司营业收入达69亿美元。
这样一家具有深厚积淀的公司，成立的时间甚至可追溯至1784年。程家龙身为全球先进的房地产服务商戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理，参与了深圳无数知名项目服务，更是亲眼见证了这25年来深圳房地产的多重变幻、跌宕起伏。
经过近年来的严密调控，深圳整个市场正式步入下行调整阶段，房价过快上涨势头也得到有效控制。2018年“三价合一”、“731新政”再加码，下半年深圳楼市出现一二手房倒挂、二手房业主报价下降、开发商促销降价等现象，有人则直接形容深圳楼市在过“寒冬”。
在这样的环境下，戴德梁行2018年业绩却出现了同比大幅增长。程家龙把这个成绩归功于戴德梁行一贯高水准的房地产咨询及顾问服务和业务多元化发展。
他坦言，房地产市场的调整对他们有一些影响，但相对不是非常大。“戴德梁行作为一家从事房地产服务的公司，业务分布广泛、服务多元，既能为政府做产业研究、大型科技企业做办公规划，又能为开发商提供房地产策划和租售代理，还能为国有企业进行资产的梳理、评估，为小业主房地产买卖提供服务也有涉及，同时有些业务还处于上升过程。因此，逆市下的戴德梁行仍然能取得喜人的成绩。”谈到戴德梁行2018年的好成绩和业务范畴，程家龙侃侃而谈、如说家珍。
他还补充道，受影响的是住宅销售和综合代理方面，主要由于销售速度在下半年有些减慢。即使是售出的项目，由于银行批贷款速度放缓，也会有一些影响，但整体并不大。
“总体来说，2018年公司的业务跟去年相比还有一定增长，受到的影响比较少，我们也在不断创新业务，希望能为所有开发企业、投资机构或政府提供全面的房地产专业服务。”程家龙自豪地表示，也不忘自己肩负的企业使命感。
02
房企难“活下去”？
过去模式已变！未来更考验开发商的综合能力
对于开发商来说，2018年的楼市或许可比作是一场“考验”。
作为房地产服务商并提供全球咨询的一家专业机构，戴德梁行服务的企业不在少数。谈到2018年“万科高喊活下去”代表事件，程家龙认为，“活下去是每个企业在市场变动的情况下都应该思考的公司长期发展战略，万科提出“活下去”，说明他对未来的发展有战略思考。”
他还列举了近年来服务的房地产企业，并向我们分析道，从过往给众多房地产企业做过的发展战略中发现，房企的竞争已不仅局限于土地储备方面，是否持有和运营优质项目越来越成为更加重要的影响因素。
“早些年大家比较看重有没有土地储备，有土地储备，未来几年就有项目卖，就能预算销售能增长多少。但今天除了项目销售，还应该持有和运营优质项目，使收益保持比较稳定的增长。”
他分析道，现在的房地产市场竞争已经不再局限于住宅市场，还在于甲级写字楼、文体、或装载着产业的综合体、产业园等方面的比较。而这些领域受房地产调控政策等影响较小，运营带来的租金收入或其他收入，都是相对稳定的。
早些年房地产市场环境好的时候，只要有住宅和销售就能产生收益，未来更多是看重开发商的综合能力。同时，对各类优质物业的（如优质写字楼、购物中心、产业园）运营，则是开发商应该具备的能力，程家龙表示。
另外，他还认为楼市下行环境下，对小开发商或许不一定很“友好”。
“因为最近几年一直有这种状况，有些小开发商没有项目或者只有一个住宅项目，突然销售停滞，就会面临困难。但大部分大型开发商几年前就已经着手准备，比如万科、星河地产，他们的产业园、商业运营都做得非常好。京基早期专门设立产业地产部，招商地产以前就做了南海意库等，还持有优质写字楼。从公司战略来讲，几年前就已经做出了准备。”
另外，他还建议，现在房企要善于借用外脑、专业外包。作为房企，综合能力非常重要，不仅限于开发、销售，还需要有各种物业的运营能力。他还列举了现在发展比较好的企业，比如招商、万科、金地、星河等，他们和咨询机构的合作一直都很多。多借助专业力量、各种类型专业机构提供的咨询服务，有利于确保企业长远发展。
03
未来房租会继续涨吗？
长租公寓需要规范化
从去年年初开始，深圳的房租一直处于上涨的状态。直到7月份开始，深圳房租暴涨，7月同比暴涨29.68%，在北上深的上涨幅度中较大。
其中，长租公寓的出现到大量房源迅猛入市也是房租上涨的一大原因，也有人把长租公寓归为“罪归祸首”，认为其直接推高了周边租金。
“长租公寓”，一度成为2018年一大关键词。
对于这种说法，程家龙则表示，租赁市场作为长效机制建设的重要组成部分，有利于促进房地产市场的平稳发展。对于来深买不起房的年轻人，可以用不太高的价钱租房，既有利于降低居住成本，也有利于降低买卖市场热度。
同时，他认为长租公寓有利于稳定租金走势，但前提是政府在当中起到调节的作用。“如果租金偏高，可以增加供给量。租赁市场的变化比较快，政府如果有足够的长租住宅或者人才公寓推向市场，将会对保持租金的平稳起到一定作用。”
另外，他还认为长租公寓的发展是市场所需要的。一部分是政策性长租公寓，政府提供人才公寓有利于吸纳更多的高端人才，而蓝领公寓则有利于初来深圳打拼的基层服务人员立足。另一部分是高端服务式公寓，用以提供给随着深圳不断发展而出现的高端人群，高端服务式公寓也是长租公寓的重要组成部分。长租公寓最终应当包括高端、中端和低端等多元化的产品。
他很看好长租公寓的未来发展前景，“相信高端市场的需求会越来越多，中端市场也会愈加壮大，市场的发展前景广阔。”
而对于企业参于农民房改造为长租公寓，从而导致周边房租上涨的现象，他分析称，“短期内有些人借长租公寓炒作一些概念，深圳可能有个别公司借长租公寓炒高公司股价，但长期来说老百姓会看清楚，真正服务好的公寓才会被老百姓所接受。”
他认为长租公寓处于发展初期，肯定会出现一些问题，通过不断的改进，市场会更加健康，老百姓也会认识到什么样的服务才是自己的需求。
他还表示，对片区重新进行规划，提高了房租，这是合理的行为。“因为环境和产品品质都提升了，一部分人群有能力享受这一产品，市场应该提供。市场有多样化的客群，只不过政府应该提供基本服务，以保证一些人的需求；也希望企业能投资，做高品质的公寓，以满足市场上有高端需要的人群。”
另外，他认为政策性住房的租金定价政府可以限制，但市场化的租赁房屋在符合安全、消防等各项标准的情况下，租金水平应由市场来决定，不应被过多干预。
“市场化的产品应该让市场决定价格，只要市场有接受能力。当然，毕竟是居住物业，如果过高，政府也有管控必要。”程家龙补充道。
04
深圳房价能超香港吗？
粤港澳大湾区“龙头”一定是深圳？
去年12月底，粤港澳大湾区传出确切消息，将在明年初正式出台。还被中央经济工作会议公报中写入2019年第四个重点任务，未来将以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设，带动珠江－西江经济带创新绿色发展。
这两年，关于粤港澳大湾区“龙头”的争议一直不断。
对于这种争议，程家龙直言，“戴德梁行今年已举办两次大湾区论坛，发布了《大湾区产业发展研究报告》，我们对大湾区9+2城市的产业已经做了不少研究，深圳在其中一定处于龙头地位。”
他认为，首先深圳的经济发展势头迅猛，充满活力，创新能力很强。另一方面，政府对科技创新的扶持力度比较大，一些新技术在深圳通过研发再提高，很快就得以投产，效率极高。
“市场氛围也很强，上市公司多，高新科技、金融、高端服务业增长强劲，这些都为企业发展提供了非常好的氛围和机会，我相信深圳在大湾区应该能起到领头的作用，因为深圳是创新高地，金融上也有一定支持。”程家龙表示道。
另外，他还认为，粤港澳大湾区规划虽然还没有出台，但湾区城市融合已经在迅速推进，政府、企业已经在着力做这件事情。
谈及未来深圳的房价是否会超过香港这个热门话题，他表示，“有可能，深圳在不断发展，向香港看齐，这是一方面。另一方面，深圳的土地有限，人口增长快，未来随着经济的发展，高端人士也会越来越多，对高端住宅的需求也会增加，高端住宅需求自然会推动先进住宅产品的出现，所以未来若干年是有机会的。”
他还补充道，像前海、蛇口、南山以及福田一些区域，未来是最有可能出现较高房价的片区。而对于粤港澳的其他非一线城市房价是否会出现上涨，他认为，主要跟当地产业发展和人口增长相关联，只要产业发展，未来房价自然会有缓慢上涨。
05
2019年楼市走向？
某些区域可抄底!存在买房机会
谈到2019年的楼市走向，是否具有“抄底”的机会。程家龙认为，“现在整体经济不是很好，房地产刚刚开始调整，可能2019年会有一点小调整，小调整之后会面临入手机会，但也要看区域，有些区域入手机会早一点，有些区域晚一点。”
他还表示，短期看不到房价快速上涨的趋势，如果房价有一些下调，刚需要买房，则可以在某些区域抄底。同时，限价的政策导致某些楼盘定价较为保守，也带来了更多的选择机会。
同时，他还预判，2019年可能短期会有一定调整。一方面，深圳因为人口增加，需求量比较大。另一方面，受2018年下半年成交量低迷影响，2019年可能会有一些小反弹，成交量或者会增加。因此，他认为2019年会有一些机会，可以在不同区域寻找优质楼盘。
对于优质片区和楼盘的推荐，程家龙向我们分享了他们的研究成果。
“区域的规划发展方面我们也做了一些研究，比如龙华片区有些机会，但目前已经涨了不少。宝安机场、福永、西乡、光明靠近东莞长安的区域都有比较大空间，未来还要看新的地铁规划，轨道交通自然会带来新的机会，西丽目前房价也不是特别高，西丽环境很好，距离中心区和前海都比较近。”
同时，他还认为，高新南、高新北也是不错的选择。而未来科技走廊将会抵达光明区，中间经过石岩。目前，石岩房价也不是非常高、环境好，离市中心也比较近，都是可选区域。另外，他还认为处于轨道交通旁边的项目未来会有一些机会，如果有新的轨道线路规划，龙岗、平湖也会有机会。
对于2019年调控是否会出现放松，他认为，“在目前市场状况下应该不会，调控是希望房价平稳发展，平稳状态下不会出台新政策。”但政府总是希望稳定房价和租金，新的一年如果有快速上涨，可能还会有政策出来，他补充道。
2018热点话题
粤港澳大湾区深汕合作区深港河套地区 房地产税维权土拍流拍
深汕特别合作区
【问】深汕特别合作区未来房价？
【程家龙】：我觉得深汕合作区是国内区域合作的典范，以前是合作区，现在作为深圳的“飞地”，是深圳管理的独立区域，这对深汕合作区的发展来说会更加容易，深圳独立决策，独立支持其发展，深圳本身腹地比较小，能容纳产业的地方越来越小，有那么大一块地方放一些新的产业，也是蛮好的，深圳本身在大湾区就具有引领作用，深汕合作区等于为深圳的产业发展提供一个新的载体，相信未来会有很好的发展，这个机制非常好。
而房价是缓慢上升的过程，要看进去了什么样的产业、有多少人才，毕竟周边城市的房价比较低，所以房价不可能一下子冲得很高。
深港河套地区
【问】深港河套地区未来前景？
【程家龙】：很多年前我参加过一次规划国土委组织的规划研讨会，我觉得深港河套地区的启动还是慢了，可能是因为牵涉到多方协调的问题，我觉得这么好的区域应该尽快发展起来，它的发展也有优势，土地权属在深圳，但是香港管理，目前我们正好在推动大湾区合作，这块地可以作为深港合作非常好的案例，推动深圳和香港更好的融合。这个项目也有利于深圳进一步了解香港优秀的管理经验、好的政策，深圳也可以把产业发展、高新技术发展经验放在深港河套地区，大家互通有无，共同合作，这样能使河套得到非常好的发展。
房地产税
【问】房地产税2019会出吗？
【程家龙】：不太清楚，我相信短期内不会推出，目前房价比较稳定。即使推出房产税，里面的细则也是相关联的，不是出了房产税就会对价格有多少影响，细则的制定需要综合考虑。
维权
【问】怎么看待2018多地出现维权？
【程家龙】：维权要从两方面来看，一是这个质量是不是经过验收，如果经过验收，质量合格，我们就不应该挑剔开发商。如果维权是价格变动引起的，比如售价下降了，往往比较容易出现维权，所以要看维权的本质到底是什么。
土拍
【问】2019的土拍市场？
【程家龙】：土地拍卖市场跟销售市场紧密相关，如果销售市场或二手市场成交更加活跃，大家的信心就会更足。另外也要看房地产开发资金，今年由于限购、限售、限价等原因，发展商不想那么快把房子卖掉，产品积压在手上，手头资金不是很宽裕，就不会投入太多，如果明年销售转好或者回收资金，需要新的项目时，自然会有人去拍。
