作者｜局姐
来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）
最近，针对租房的各种调控政策，出得有点太密集了。
先是深圳发文，要建立住房租赁指导价格的发布制度，向个人出租房屋，租金不得高于指导价。
再是北京发布租赁合同示范文本，文中明确，未经双方当事人协商一致，房东不得在租赁期限内单方面提高租金。
一南一北，两个一线城市对于房租同时亮剑，调控方向如出一辙——不准涨了，要稳！
这似乎是一个信号，这个信号背后指向的，是什么呢？
01
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7月4日，深圳发文《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，里面提到四点：
多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。
建立住房租赁指导价格发布制度；无论是个人还是企业，出租房都要通过政府租赁平台上签约，且出租价格不得超过指导价。
个人房东，租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。
租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定；出租人不得单方面提高租金。
总而言之就是一句话：加大供应，稳定租金。租金多少，由指导价格说了算。如果你想涨租，对不起，要收重税。
而北京是这样的：
昨天，北京市住建委等部门联合发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，里面涉及这么几个方面——
1、明确“违法群租”：即不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等。
2、未经双方当事人协商一致，房东不得在租赁期限内单方面提高租金。
这意味着，不但不能通过多隔房间，提高租金的“亩产”，而且房东也不能再单方面擅自涨租了。
短短一个星期，南北两大一线城市接连对租金“亮剑”， 不但房价不准涨，租金，也不准涨了。
02
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为什么不准涨？
很大程度上是因为，房租才是一个城市真正的“基本盘”和“刚需”。
对于每一个进入一二线城市打拼的外地人来说，买不买房，是可以选择的，但是，租不租房，无法选择。
换句话说，房价太高，可以不买，房租太高，就只能用脚投票，打道回府。
大城市的房租有多贵呢？
城市房产网的数据显示，北京6月份的平均租金为每月91.97元/平米，一个人，如果要独立承担50平米的单间，每个月需要近4600元。而深圳，月租金是每平方78.6元，同样50平米的单间，每个月房租需要花3930元。
再看可支配收入，2018年，北京人均可支配收入达到了5197元/月，而深圳是4795元/月。
也就是说，一个白领小青年若需要独立租房，房租几乎占到了可支配收入的八成以上。
贝壳研究院最近发布的报告，也说明了房租收入比爆棚的问题。
即使高薪如本科毕业生，想要在北深以及杭州整租个房子，也几乎要花掉八到九成的收入。更不要说那些在人才市场上竞争力更加薄弱的低学历人群了。
所以，在各地加码“抢人”的大背景下，控制房租上涨，是调控的大势所趋。
这两大城市的背后，很可能就是更多的城市有样学样。未来，租赁成为后续政策风口，只是时间的问题。
03
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但是，房东也很无辜啊。
局姐想起了最近易居的一个研报。
一季度，北京、上海、广州和深圳 4 个一线城市的住宅综合收益率分别为 2.9%、1.1%、 3.0%和 6.0%，其中，租金收益率分别为 1.6%、1.5%、1.7%和 1.4%。
没有一个超过2%。
这是什么概念？买一套房子用来出租，在北京，需要62.5年才能回本，在深圳，需要71.4年。
住宅用地的使用权才70年，很多房子的寿命都只有50年左右。等到你的房子都倒了，你的本金还没收回来。
当然，很多人说租售比低根本不是因为租金低，而是房价太高了。
每一次的信贷宽松，都带起了房价一路上扬，但是房租的上涨幅度受限于实际收入，涨幅远远跑输房价。
50城的整体租金收益率一直在下行。
但是，就算把房价打个对折，够便宜了吧！租售比依然不是在一个合理的范围之内。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，一般界定为1∶300~1∶200。也就是说，回本的时间在17-25年之间。如果回本时间高于25年，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
在中国当房东，如果不是指望着房价上涨的超额收益，根本就是一个超级失败的赔本买卖好吗。
所以，在房价不准涨的这一年，50个城市住宅综合收益的走势是这样的。
房子，至少从收益率上来说，似乎越来越不是一个靠谱的投资了。
04
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所以，房租的调控政策真的能够控制租金吗？
首先，要看租赁市场的构成。
大概几个月前，房地产大V卢俊曾经说过这样一段话：
各位不要觉得现在什么集中式公寓势头风风火火，市场上的租赁房源95%以上的比例都是房东和二房东提供的，不论他们怎么赚差价，他们依然在为社会解决最基础的居住问题。
深以为然。
房租是随行就市的，供应和需求决定价格。没有垄断，所以没有超额利润，无论房屋销售市场怎么样（受政策影响多大），租赁市场依然是一个高度市场化的市场。
在这个市场里去进行强制约束，说实话，局姐对于效果不是特别看好。
说白了，小房东规避的方法不是没有，实在不行，大不了不放租了。不赚那可怜的不到2%的收益，还避免了房屋本身的折旧。
这显然是和当下加大供应的政策相悖的。
事实上，对于房租本身，很多人已经用脚投票了。
诸葛找房的数据显示，虽然毕业季到来，全国大中城市租金均价还在继续上涨，但是，挡不住从5月份开始的，上升幅度趋缓的大趋势。
如果具体到城市，涨跌数据大概是这样的。
一线城市里，深圳和广州的租金均价有下跌，此外，二线城市里，杭州、南京、苏州、武汉、济南的房租都在下滑。
真正能够定格一个地方房租水平的，终究还是市场本身，以及城市和产业的竞争力。
写到这里，局姐忽然想起来，曾经的我爱我家副总裁，租赁市场“老兵”胡景晖说过：
中国有一个异样的问题，租客认为房租太高，而业主却觉得太薄利，要让中国的房租标准达到世界的平均水平，那就是：房价跌一半，房租翻一番。
但是，这究竟是该由谁来买单呢？
