纵观目前龙华的新房市场，一大半是还没清完的老盘，一大半是尚在施工的地块，在售的纯新盘尤其是住宅项目寥寥无几，陷入了青黄不接的尴尬处境。在今年整个上半年，龙华楼市一片冷清，直至7月份等来了金亨利瑜璟苑开盘，以78762元/平的均价推出165套住宅，这才让龙华登上了头条，引来了一波市场热度。
时至下半年，金亨利2期过后，龙华最让市场期待的网红新盘，应该就是即将面市的龙金茂府。作为深圳排名前列”现售试点“的商品住宅项目，又是2016年的龙华单价地王，龙华金茂府的开盘时间和价格，一直是业内坊间揣测的热门话题。
那么，龙华金茂府到底什么时候入市，单价会突破10万/平吗？这个项目较新的进度如何，自带的商业会在2018年开业吗？除了地段优势之外，该楼盘学区潜力如何？说了那么多优势，这个盘有哪些不利因素呢？7月26日，圈圈冒雨到龙华上塘实地踩盘，接下来我们就一一来揭开这些问题的答案吧。
一、价格预测
2016年6月2日，龙华出让当年排名前列块商住用地（A816-0060地块），也是深圳首宗商品房现售试点地块，位于上塘站A出口附近，与上一代龙华地王“中海锦城”相邻。
中国电建集团和金茂联合以82.9亿的高价拿下，楼面价高达56781元/平，达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价，一举成为龙华最贵的地块。当时，已有业内人士预测，至少要卖到8.5-9万/平才能赚钱。
*龙华金茂府A816-0060地块拍地信息
2013年以来，龙华几乎年年诞生地王，这些地王项目也频频刷新了片区价格。如2014年的中海锦城使龙华步入3万+，2015年又被龙光玖龙玺拉高至5万+。不仅如此，时隔几年之后，这些地王项目当前的二手房挂牌价格，较高的也突破了8万/平，升值空间十分可观。
在龙华金茂府所在的上塘片区，周边二手房在售房源较多，大致是2010-2016年间落成的次新盘，单价区间在5.6-7.3万/平之间，其中2013年龙华高价地块，也就是紧邻金茂府的中海锦城，7月份的二手房成交均价是6.7万/平。
龙华金茂府所在地块是深圳市商品房现售试点项目，出让条件中要求这个项目只能卖现房。“现售”的好处是在备案价格后可以直接卖，不需要拿预售证，价格相对自由一些。
当年高价拿下的现售地块，如今躲过新房限价的调控，明年龙华金茂府的入市是否会发挥地王效应，甚至单价突破10万+呢？届时，购房者是否会买单这样的价格，仍要等待未来市场的验证。
二、较新进度
龙华金茂府位于龙华区民治街道上塘片区，是由腾龙路、建设路和民塘路围合的地块，总建面约20万平，土地使用期限70年，规划有7栋高层住宅（其中两栋44层高，五栋47层高）、1栋3层的幼儿园，以及部分底层商业配套，容积率为4.22。
在实地踩盘中，老焦发现，该项目已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶脱绿，将进入外墙装修阶段，底层商业和幼儿园基本建成，目前尚未拆掉绿网。
*龙华金茂府施工进度图（2018-7-26）
在今年4月份，龙华金茂府的媒体见面会上，开发商方面透露，龙华金茂府预计2018年年底开放营销中心，预计2019年现房入市，主推户型为155m²3+1房、180m²4房、240m²4+1房。
另外，项目自身的社区商业配套——金萃天地目前已完成90%的招商落位，共计17个商铺，全部是首进龙华的品牌，预计在2019年住宅开盘前开业。
三、周边配套
1、交通条件
龙华金茂府位于腾龙路与建设东路交汇处，距离4号线上塘地铁站A出口不足100米，距离4号线龙胜站800米，在建中的6号线上塘北站约400米，2站可抵达深圳北站交通枢纽，地铁和高铁这方面的公共交通十分便捷。不过，4号线早晚高峰期的拥挤不堪，也是龙华人心中的痛点。
2、教育配套
龙华金茂府规划有一所省一级的公立幼儿园，目前位于上芬小学和龙华区实验学校（原名：上塘学校）的学区范围内。另外，项目附近就是由恒大操盘的岳盟工业区旧改，目前已完成土地平整，未来规划建设一所不少于36班的九年一贯制学校。因此，金茂府的学区划分尚不能断定，届时还要以龙华教育局公示为准。
*龙华金茂府规划一所省一级公立幼儿园
*龙华金茂府目前划入上芬小学学区范围
*龙华金茂府目前划入龙华区实验学校（中学部）大学区范围
3、商业配套
龙华金茂府周边已有鸿荣源尚峻、中海锦城、潜龙曼海宁等成熟小区，居住氛围较好，但是商业还不太成熟，缺乏大型生活配套。圈圈在踩盘的时候发现，紧挨着金茂府的中海锦城约6万平商业——ATMALL，该商场预计今年10月份试营业，算是比较方便的社区商业。
另外，项目附近两个大型旧改项目已动工，分别是恒大岳盟工业区旧改和恒裕龙华上塘道项目，未来人口集中入住后，基础商业配套补足，片区的发展潜力也不可小觑。
*龙华金茂府周边配套示意图
但是，龙华金茂府距离红山商圈1站，距离深圳北商圈2站，基本的街区体验和商业配套是无需担心的。目前，周边已布局多个shopping mall，比如深圳北站的缤果空间，红山的九方购物中心，白石龙的COCO CITY，以及在建中的龙光玖钻商务综合体、红山6979等。
*北站商圈和红山商圈
四、圈圈点评
1、1公里范围内临近3个地铁口，与深圳北站2站之隔，地铁和高铁出行便捷。
2、位于龙华核心地段，临近北站商圈和红山商圈，未来可共享大型商业配套。
3、部分楼栋楼间距较窄，某些户型或产生对视影响，同时靠近马路的户型也会有一定的噪音。
4、主打大户型豪装修，产品定位高端，但是目前周边二手房较高报价是8万左右，该项目暂也无优质学区加分，未来要卖到10万+，在上塘这个地段能不能被购房者接受，也是一个未知数。
