今年沙井或仅2个住宅纯新盘入市，排名前列楼盘博林君瑞，开盘不久就已清盘，而第二个即将入市的楼盘，体量有64万㎡，相当于博林君瑞的3倍多；物业更加丰富，同时还带九年一贯制公立学校，这个蓄势待发的楼盘便是万科星城。
一、项目介绍
万科星城位于企安路、富通路、上星南路、上星路，4条道路的围合区域。项目涵盖物业主要有住宅、公寓、办公、商业、酒店、幼儿园及一所制九年一贯制学校。
万科星城建设用地约12.2万㎡，计容积率建筑面积约64万㎡，其中住宅建面约35万㎡，公寓建面约8万㎡，商业约18.8万㎡。规划总户数4693户，停车位5157个，CWB接近1:1.1。
万科星城分6个地块开发，其中住宅有3个地块，商业有2个地块，教育有1个地块，具体为：
01地块教育用地，配建一所36班制的九年一贯制学校，同时在西南侧配建一所18班幼儿园。
02地块住宅用地，项目名为万科星城上郡，由4栋高层组成，其中1栋A座为保障房，1栋C/D/E座为商品房住宅。
03地块住宅用地，项目名为万科星城名邸，由2栋高层及3栋超高层住宅组成，另外还带有沿街商业。
04地块住宅用地，项目名为万科星城华府，由2栋高层及5栋超高层住宅组成。
05/06地块商业用地，主要规划有公寓、办公、商业和酒店等多种物业。
据悉，万科星城目前在沙井天虹设有临时展厅，首批预计入市04地块7栋住宅，户型面积约80平、95平、115平、135平，开盘时间待定。
二、周边配套和环境
1、商业配套
目前沙井片区以小体量、分散式的商业配套为主，片区内仅有1所大型商场京基百纳，但距离万科星城较远。从区位图上看，项目1公里范围内，已经营业的商业有天虹商场、形色城、家家福超市，而在未来1-3年内，项目边上还有博林君瑞1.5万平集中商业，以及沙井海岸城的14.4万平大型商场，因此，万科星城周边商业配套算是非常丰富，业主购物逛街也较为便利。
2、医疗和休闲配套
沙井片区内目前还没有一所三甲医院，原沙井人民医院，即现在的宝安第二人民医院，虽已被评委三级综合医院，但仍属于二甲。而距离万科星城最近的综合性医院是万丰医院，该院开设有三十余个科室，能提供较全的医疗服务。
另外，在休闲配套方面，万科星城距离沙井市民广场仅一街之隔，周边还有沙井青少年宫。而项目一路往北还有不少市政配套，像沙井中心公园、沙井书城等，基本能满足业主的配套需求。
3、交通配套
虽然地铁11号线已经开通，沙井片区也可谓真正告别了轨道交通的少有，但从目前在建在售的一手房来看，基本都不在地铁边上。而从远期的地铁规划来看，沙井未来虽还将有地铁12/18/20/30号线，但距离万科星城最近的还是11号线。
万科星城距离地铁11号线沙井站直线距离约1.7公里，而距离马安山站直线距离约1.5公里，根据百度测距，从项目出发，步行至马安山站约30分钟，那么要步行至沙井站的话，时长将会更长。
地铁出行对于万科星城而言算是一个硬伤，但公交出行却还算便捷。项目300米内范围内的公交站台有1个，为“名豪丽城”；500米范围内的公交站台有8个，较近的像“沙井中心批发市场”、“丽沙花都”、“沙井天虹商场”等。
三、学区学校
万科星城周边教育资源相对丰富，一公里内就有1所9年一贯制公立学校宝安中学（集团）第二外国语学校，以及12年制的民办学校华一实验学校。另外，项目自身，以及沙井海岸城还各自规划有一所九年制公立学校。
从学区上来看，根据宝安区教育局划片，万科星城目前所在的小学和中学学区均属于宝安中学（集团）第二外国语学校，即原来的上寮学校。小学的分享学区是清平实验学校，新桥小学，或万丰小学；中学的分享学区是沙井中学，荣根学校。
2017年深圳初中八大版排名（来源：家在福田）
2017年深圳初中十大版排名(来源:名校榜）
上寮学校作为九年一贯制学校，整体的教育水平还是不错的。根据2017年深圳初中八大版排名，上寮学校初中部在全市排名第45名，而在2017年深圳初中十大版排名中，则排在全市第46名，整体算是比较靠前。
四、发展前景
1、空港新城的影响
大空港以及空港新城的建设，已经炒热了福永和沙井的楼市。虽然不少人都知道，万科星城等一众新盘并不在空港新城的规划范围内，但正如福田带火龙华坂田，南山带火宝中一样，空港新城的影响也辐射了整个沙井。
空港新城主要以深圳国际会展中心及配套产业为主，未来这里将承载约46万人的就业人口，约25万的居住人口，那么剩余的20多万人口或只能外溢到临近片区。从空港新城的位置来看，不论是到南山，亦或是福田，距离都不近，所以，未来这些就业的人口，或只能往宝安，往沙井定居。产业聚集人气，人气也就带动了楼市。
2、旧改规划
有了规划之外，楼市的发展最主要的还要有地。从楼市发展脚步来看，发展较为迅猛的是有集中储备用地的片区，像南山的前海、深圳湾，像宝安的宝中，像龙华的红山。其次是工业区旧改，像光明，像宝安福永，龙华上塘等。而发展进程最慢的，是老行政区和商业区的改造，像南山南头，宝安新安。
沙井作为老工业区，近年来已公示的城市更就有22个，其中工业区改造占了绝大部分。而片区内已建成的旧改项目有星河金达工业区旧改（星河荣御）、中熙沙头松山旧改（香莎公馆），华侨城沙井后亭村旧改（华侨城四海云亭）；而在建的旧改项目包括，万科上星工业区旧改（万科星城），海岸城万丰南山及万丈埔工业区旧改（万丰海岸城）。由此可见，沙井片区的旧改推动还是较为快速的，旧改不仅带来一波新房源，盘活新房市场，同时也改善了整个片区的居住环境，提升片区的价值空间。
五、房价预测
以小产权、农民房、厂房著称的沙井，片区内可售的商品房不多，仅有10个，如万科翡丽郡、西荟城、丽沙花都、禧园、棕榈堡花园、拾悦城、香莎公馆、星河荣御、华侨城四海云亭，博林君瑞。
首先我们来看一下，片区内的新房房源。目前沙井在售的一手房住宅只有5个（香莎公馆、拾悦城、博林君瑞、华盛西荟城、华侨城四海云亭），在建的一手房住宅只有3个（万科星城、沙井海岸城、京基御景珑庭），从区位分布来看，新房房源基本位于在宝安大道以西，新房的价格区间在3.9-4.7万/平之间，均价在4.5万/平左右，且全是毛坯房的价格。
而目前沙井片区二手房的放盘量也较少，深圳链家网显示只有2套，分别是西荟城一期4.5万/平，棕榈堡花园4万/平，且都是120平以上的大户型。
沙井二手房（来源：链家）
根据万科星城销售介绍，万科星城将带装修交付，所以单价会稍高，现场销售预计的带装修价格是4.8-5万/平左右。针对这个预测的价格，小编觉得，均价若不超过5万/平，定价都算较为合理。
六、小编点评
1、约64万平大体量大社区，涵盖的物业丰富，能满足不同置业需求的人群。
2、片区内划分的宝安中学（集团）第二外国语学校全市排名较靠前，同时项目自身以及沙井海岸城还规划有九年一贯制学校，学位需求较有保证。
3、周边公园、广场、书城、商业等生活配套齐全，未来还有万丰海岸城的大型商超，可以满足业主的生活需求。
4、片区内小产权及厂房占了绝大部分，整体环境会相对较差，但也由于商品房稀缺，同时人口基数在增长，因此二手房的置换流通性或较好。
5、距离地铁11号线站点较远，轨道出行相对不便，且未来片区内也无更近的地铁配套。
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